Grundstücke, auf denen Bauherren ihr Haus errichten, müssen erschlossen werden. Doch was versteht man eigentlich unter einer Erschließung und welche Anforderungen kommen dabei auf die Eigentümer zu? Der Überblick klärt die wichtigsten Fragen.
Bauland zeichnet sich nicht nur dadurch aus, dass es im Gegensatz zu Acker- oder Freizeitflächen versiegelt werden darf, sondern auch, dass es erschlossen wird. Es ist sogar gesetzlich vorgeschrieben, dass die zuständige Gemeinde eine Fläche nur dann als Bauland bewerben und verkaufen darf, wenn dieses auch erschlossen wird.
Hausbau-Kataloge:
In den brandneuen Hausbau-Katalogen findet garantiert jeder sein Traumhaus!
Die wichtigsten Aufgaben der Erschließung
Unter der Erschließung eines Grundstücks versteht man dabei alle Maßnahmen, mit denen es an die örtliche Infrastruktur und Versorgung angeschlossen wird. Dazu zählen unter anderem:
Straßen und Wegenetz: Wer ein Bauland erwirbt, um dort ein Haus zu bauen und mit seiner Familie zu leben, ist natürlich zwingend darauf angewiesen, dass dieses vom Bauherr und anderen Personen bequem erreichbar ist. Deshalb gehört der Bau von Straßen und Wegen, die eine Verbindung zwischen dem Grundstück und der umliegenden Infrastruktur schaffen, zu den wichtigsten Aufgaben einer Erschließung. Die zuständige Gemeinde kümmert sich in der Regel um die Beauftragung der entsprechenden Bauunternehmen und Fachhandwerker, die die entsprechenden Arbeiten bis zur Grundstücksgrenze ausführen. Damit wird sichergestellt, dass der Zugang zu diesem Grundstück unbeschränkt möglich ist und der Eigentümer dieses mit seinem gewünschten Fortbewegungsmittel ohne Hindernisse erreichen kann.
Wasser und Abwasser: Zu den Grundbedürfnissen jedes Grundstückseigentümers zählt weiterhin eine Anbindung an die Wasserversorgung und die Kanalisation. Denn ohne Wasser können sich die Bewohner weder waschen noch das Trinkwasser zum Trinken oder Kochen verwenden. Bis zur Grundstücksgrenze ist es hier meist Aufgabe der Gemeinde für einen entsprechenden Zugang zu sorgen bzw. ein Leitungsnetz für Schmutz- und Regenwasser zu installieren.
Strom: Die Versorgung mit Energie gehört zu den weiteren wesentlichen Aufgaben der Erschließung eines Grundstücks. Fast unverzichtbar ist dabei ein Anschluss an das Stromnetz, weil Strom für diverse Einsatzfelder benötigt wird. Ob die Beleuchtung im Haus oder die Nutzung von elektrischen Geräten über die Steckdose, wie zum Kochen, die Arbeit im Homeoffice und auch für den Betrieb von Maschinen und Werkzeugen – Strom wird fast überall benötigt.
Gas: Der Anschluss an die Gasversorgung zählte lange Zeit auch zu den typischen Aufgaben einer Grundstückserschließung durch die Gemeinde. Doch inzwischen ist dies nicht immer notwendig. Denn neben den traditionellen Gas- und Ölheizungen werden heute im Neubausektor immer häufiger erneuerbare Energien verwenden. So schreibt die aktuelle Energieeinsparverordnung sogar vor, dass im Neubau mindestens eine erneuerbare Energiequelle verwendet werden muss. Das kann Solarthermie zur Erwärmung des Wassers, eine Photovoltaikanlage oder auch eine Wärmepumpe zur Stromerzeugung sein. Heizenergie kann somit über natürliche Energiequellen wie Sonne oder Wind oder auch unter Zufuhr von Strom gewonnen werden. Deshalb zählt der Anschluss an eine Gasversorgung inzwischen zu den optionalen Erschließungsaufgaben.
Regionale Handwerker
Günstige Angebote
- Bundesweites Netzwerk
- Qualifizierte Anbieter
- Unverbindlich
- Kostenlos
Sonstiges: Neben den Basiskomponenten Verkehr, Wasser und Strom gehört zu den wesentlichen Aspekten der Erschließung bis zur Grundstücksgrenze auch der Anschluss an das Telekommunikationsnetz. Ein Telefon- und Internetzugang wird heute von vielen Menschen ebenfalls als Grundbedürfnis empfunden. Wer beruflich im Homeoffice arbeitet, ist auf einen funktionierenden Internetanschluss sogar meist angewiesen, um seine Arbeit erledigen zu können. Die Installation von städtischer Beleuchtung im Umfeld des Grundstücks und die Schaffung von Grünflächen können ebenfalls zu den Erschließungsaufgaben zählen.
Öffentliche und private Erschließung: Was ist der Unterschied?
Die genannten Aufgaben werden meist durch die zuständige Verwaltung und somit von öffentlicher Hand ausgeführt. Allerdings ist die Gemeinde dabei nur bis zur Grundstücksgrenze für die Erschließung verantwortlich. Der Bereich von diesem Punkt bis zum Haus fällt hingegen der privaten Erschließung eines Grundstücks zu. Hier ist es Aufgabe des Grundstückseigentümers, sich um die notwendige Versorgung zu kümmern und entsprechende Fachfirmen zu beauftragen.
Einige Hausbauanbieter bieten ihren Kunden Komplettpakete an, die neben dem Bau des Hauses auch die Erschließung auf seinem Grundstück beinhalten. Wer jedoch z. B. nur den Rohbau durch eine Fachfirma erledigen lässt, muss sich um die Erschließung genauso kümmern wie um den Innenausbau seines Hauses.
Was bedeutet teilerschlossen und vollerschlossen?
Baugrundstücke können bis zur Grundstücksgrenze von der öffentlichen Hand teilerschlossen oder vollerschlossen sein. Ist das Grundstück durch eine Straße an das Verkehrsnetz angebunden und sind auch Strom-, Wasser und Abwasseranschlüsse vorhanden, spricht man von einem vollerschlossenen Grundstück.
Ein Baugrundstück wird meistens vollerschlossen verkauft. Es kann jedoch sein, dass Erschließungsarbeiten als nicht umsetzbar oder gar nötig erachtet werden. In einer sehr abgelegten Region ist es möglich, dass es keinen Anschluss an die Abwasserversorgung gibt oder keinen Gas- oder Internetanschluss. In diesem Fall spricht man von einem teilerschlossenen Grundstück.
Sind hingegen gar keine Erschließungsarbeiten ausgeführt, handelt es sich um ein Rohbaugrundstück.
Auf den ersten Blick ist es für Kaufinteressenten schwer festzustellen, wie ein Grundstück erschlossen ist. Während der Zugang über eine Straße ersichtlich ist, wird es bei unterirdischen Versorgungsleitungen schwierig. Interessenten sollten sich deshalb vorab bei der Gemeinde bzw. dem zuständigen Bauamt erkundigen. Der Bebauungsplan erhält nähere Details zur Erschließung des Gebiets.
Abhängig von den jeweils geltenden Landesbauordnungen kann es von Region zu Region unterschiedliche Anforderungen an die öffentliche Erschließung von Bauland geben.
TIPP
Nutzen Sie unseren kostenlosen Angebotsservice: Preise von Handwerkern vergleichen und bis zu 30 Prozent sparen
fordern
Hausbaukataloge
Tolle Hausbaulataloge mit viel Inspirationsmaterial
- Bundesweites Netzwerk
- Qualifizierte Anbieter
- Unverbindlich
- Kostenlos
Wer muss die Erschließung des Grundstücks zahlen?
Wer sein Budget für den Traum vom Eigenheim kalkuliert, sollte neben den Kosten für das Grundstück, das Haus und diversen Nebenkosten wie etwa Notargebühren und Steuern auch für die Erschließungskosten einen üppigen Betrag einkalkulieren. Denn diese Kosten hat der Eigentümer des Grundstücks zum größten Teil selbst zu tragen. Während die private Erschließung auf dem Grundstück selbst komplett vom Eigentümer zu bezahlen ist, ist es bei der öffentlichen Erschließung üblich, dass die Gemeinde einen kleineren Teil dieser Kosten übernimmt.
Wird ein Neubaugebiet erschlossen, werden die entstehenden Kosten üblicherweise auf alle Grundstückskäufer in diesem Gebiet umgelegt und aufgeteilt. Dabei ist der Kostenanteil des jeweiligen Eigentümers häufig von der Größe seines Grundstücks abhängig. Der Gedanke dahinter: Wer mehr Fläche in einem Gebiet besitzt, soll aus Gründen der Fairness auch einen größeren Teil der Erschließungskosten tragen.
Beispiel: Eine Gemeinde lässt in einem Neubaugebiet eine Erschließung mit Gesamtkosten in Höhe von 250.000 EUR ausführen. In diesem Gebiet befinden sich 10 Grundstücke. 5 Grundstücke besitzen eine Größe von 600 m² und 5 Grundstücke eine Größe von 400 m². Anstatt die Kosten nun anteilig mit 25.000 EUR auf jeden Eigentümer umzulegen, müssen die Eigentümer der größeren Grundstücke prozentual mehr bezahlen. In diesem Beispiel würden auf die Eigentümer der 600 m² Grundstücke jeweils 27.500 EUR entfallen und auf die Eigentümer der 400 m² Grundstücke jeweils 22.500 EUR.
In der Praxis werden die öffentlichen Erschließungskosten den Grundstückskäufern zumindest in Teilen schon beim Abschluss des Kaufvertrages in Rechnung gestellt. Für alle Arbeiten, die nach dem Grundstückskauf erledigt werden, können weitere Forderungen auf die Eigentümer zukommen.
Tipp: Grundstücksinteressenten sollten unbedingt vor dem Kauf des Grundstücks abklären, welche Erschließungsarbeiten geplant sind und mit welchen Kosten ungefähr kalkuliert werden muss. Denn die Erschließungskosten können sich schnell auf Zehntausende Euro summieren. Diese sollten unbedingt bei der Budgetplanung und der Finanzierung bei der Bank berücksichtigt werden, um nicht durch spätere Forderungen der Gemeinde in eine finanzielle Notlage zu geraten.
Sonderfall Hammergrundstück
Kompliziert kann es für Grundstückskäufer werden, wenn ihr Grundstück nicht direkt an die öffentliche Straße angeschlossen ist, sondern sich dieses hinter einem anderen Grundstück in zweiter Reihe befindet. Da diese Formation von Straße und Grundstücken aus der Vogelperspektive optisch an einen Hammer erinnert, wird ein solches Grundstück auch Hammergrundstück genannt.
Da eine Erschließung des hinteren Grundstücks (in Teilen) nicht möglich ist, weil zum Beispiel keine Straße gebaut oder keine Versorgungsleitung direkt bis zur hinteren Grundstücksgrenze errichtet werden kann, muss der Eigentümer sich sogenannte Wege- und Leitungsrechte ins Grundbuch eintragen lassen. Diese Grunddienstbarkeiten stellen ein Nutzungsrecht der Leitungen bzw. dem Straßenzugang des Eigentümers des vorderen Grundstücks dar.
Der Eigentümer des vorderen Grundstücks kann für die Wege- und Leitungsnutzung eine Entschädigung gelten machen. In der Praxis führen Konstellationen mit Grunddienstbarkeiten häufig zu Konflikten zwischen den Grundstückseigentümern. Deshalb sind Hammergrundstücke eher unbeliebt und werden häufig günstiger verkauft.
Fazit: Erschließung nicht unterschätzen
Die Erschließung eines Grundstücks ist für jeden Bauherren essenziell. Doch oft wird unterschätzt, welche Arbeiten vom Käufer selbst zu erledigen sind und welche Kosten auf ihn zukommen. Hier gilt es, sich vorab gründlich zu informieren und die Mehrkosten in seiner Gesamtplanung zu berücksichtigen.
Erschließungskosten: Keineswegs Peanuts
Für Haus und Grund meist fünfstellig Keiner baut sein Einfamilienhaus auf einer einsamen Insel. Nötig sind allerhand Verbindungen zur Außenwelt,… weiterlesen
Artikel Empfehlungen zum weiterlesen
Regionale Handwerker
Angebote vergleichen
fordern
Hausbaukataloge
Tolle Hausbaulataloge mit viel Inspirationsmaterial
- Bundesweites Netzwerk
- Qualifizierte Anbieter
- Unverbindlich
- Kostenlos
Verwandte Artikel
Handwerker Preisvergleich
