Davon hängt der Wert eines Grundstücks ab

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Die Durchschnittspreise für Grundstücke in Deutschland steigen seit Jahren kontinuierlich an. Nach Zahlen von Statista lag der mittlere Preis für einen Quadratmeter im Jahr 2000 noch bei rund 53 Euro. Im Jahr 2013 wurde erstmals die Marke von 100 Euro je Quadratmeter durchbrochen, sodass sich der Preis annähernd verdoppelt hat. In den vergangenen Jahren haben die Steigerungsraten weiter zugenommen und Grundstückskäufer mussten im Jahr 2020 bereits durchschnittlich mehr als 150 Euro pro Quadratmeter zahlen. Damit haben sich die Preise binnen 20 Jahren verdreifacht.

Je nach Region und Lage unterscheiden sich die Kosten für Baugrundstücke in Deutschland sehr stark © Brian Jackson, stock.adobe.com
Je nach Region und Lage unterscheiden sich die Kosten für Baugrundstücke in Deutschland sehr stark © Brian Jackson, stock.adobe.com

Bauen wird in Deutschland also zunehmend teurer. Denn nicht nur die Materialpreise steigen, sondern auch die zu bebauende Fläche kann je nach Grundstücksgröße und Region schon mehrere hunderttausend Euro kosten. Eine bundesweite Trendwende ist bislang nicht in Sicht. Allerdings gibt es deutliche Unterschiede, wo Bauland in Deutschland besonders teuer ist und wo die Preise sich moderater entwickeln.

Bauherren sollten den Bodenrichtwert der Region kennen

Damit Bauherren in ihrer Region einen fairen Preis für ihr Grundstück ermitteln können, sollten sie sich vorab über den sogenannten Bodenrichtwert in ihrem Ort oder Kreis informieren. Denn die starke Nachfrage am Markt führt auch dazu, dass teilweise überzogene Preise für Grundstücke gefordert werden.

Passt der Preis allerdings nicht zum Richtwert der Region, zahlen Bauherren nicht nur mehr als nötig für ihr Grundstück, sondern könnten auch bei einem eventuellen Wiederverkauf auf Kosten sitzen bleiben. Allerdings lässt sich der Bodenrichtwert nur als ungefähren Maßstab heranziehen. Abhängig von Region und Lage des Grundstücks ist es bei hoher Nachfrage inzwischen üblich, dass die Verkaufspreise über den aktuellen Bodenrichtwerten liegen.

Die Bodenrichtwerte werden von unabhängigen Gutachterausschüssen ermittelt. Dazu sind die Gemeinden laut dem Baugesetzbuch verpflichtet. Die Daten werden im Turnus von zwei Jahren neu erhoben, jedoch steht es Gemeinden frei, die Zahlen auch häufiger zu erheben. Die Bodenrichtwerte sind bei den Landratsämtern und kreisfreien Städten hinterlegt und es besteht eine Auskunftspflicht gegenüber interessierten Bürgern.

Die Gutachter werten dabei die Daten von notariell beurkundeten Kaufverträgen aus, die ihnen von den Notaren in Kopie zur Verfügung gestellt werden. Aus den gesammelten Preisen werden Durchschnittswerte berechnet, anhand dessen die Gutachter Bodenrichtwertkarten und Tabelle erstellen, die die real gezahlten Preise für Grundstücke in bestimmten Ortschaften, Stadtteilen oder auch bestimmten Straßenzügen abbilden.

Der Bodenrichtwert ist dabei nicht zu verwechseln mit dem Verkehrswert eines Grundstücks. Denn der marktfähige Preis, für den ein Grundstück in Verkehr gebracht werden kann, berücksichtigt auch die Lage des Grundstücks, den Erschließungsgrad und die Möglichkeiten der Bebauung. Deshalb kann der Verkehrswert sowohl über wie unter dem Bodenrichtwert liegen.

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Interessenten sollten sich vor dem Kauf eines Grundstücks unbedingt über den Bodenrichtwert an ihrem Ort informieren. Für die Auskunft erheben die Ämter eine Gebühr. Neben Einzelauskünften können auch vollständige Bodenrichtwertkarten sowie – sofern verfügbar – Immobilienmarktberichte der Gutachterausschüsse angefordert werden. Eine Abfrage für bestimmte Bundesländer ist zudem digital über die Plattform Boris-D (Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland) möglich.

Makrolage: Wie attraktiv ist meine Stadt/Region?

Die Lage eines Grundstücks ist ganz entscheidend für dessen Preis. Dabei zeigen sich große Unterschiede je nach Region und Stadt, in der sich das ausgewählte Grundstück befindet. Hier spricht man von der sogenannten Makrolage. Bewertet wird die allgemeine Attraktivität in einer Stadt oder einer Region zu wohnen.

Eine besondere Lage kann das Grundstück deutlich teurer machen als der Bodenrichtwert es angibt © Stefan_Weis, stock.adobe.com
Eine besondere Lage kann das Grundstück deutlich teurer machen als der Bodenrichtwert es angibt © Stefan_Weis, stock.adobe.com

So wird die Makrolage bewertet:

  • wirtschaftliche Lage: gibt es viele gut bezahlte Arbeitsplätze, dank großer ansässiger Firmen oder ist das Angebot eher knapp und die Arbeitslosenquote verhältnismäßig hoch?
  • Verkehrsanbindung: steht ein gut ausgebautes Netz an Straßen, Bahnen und Bussen zur Verfügung oder ist es beschwerlich, zur Arbeit zu kommen?
  • geografische Lage: befinden in zum Beispiel Berge oder Seen in Reichweite?
  • kulturelleres Angebot: gibt es in der Region gute Restaurants, Theater, Museen und andere Einrichtungen zur Freizeitgestaltung?
  • Image: gilt die Stadt oder die Region in der Allgemeinheit als attraktiv?

Die Makrolage wird immer wieder in Studien untersucht. So wurde etwa im Auftrag des ZDF die bundesweite Studie „Wo lebt es sich am besten erhoben.

Auf den ersten 10 Plätzen sind

  1. München
  2. Heidelberg (Stadt)
  3. Starnberg (Landkreis)
  4. Potsdam (Stadt)
  5. Garmisch-Partenkirchen (Landkreis)
  6. München (Landkreis)
  7. Miesbach (Landkreis)
  8. Oberallgäu (Landkreis)
  9. Bad Tölz-Wolfratshausen (Landkreis)
  10. Ulm (Stadt)

An den Standorten mit einer besonders attraktiven Makrolage sind die Grundstückspreise in der Regel deutlich höher. Allerdings sind die Preise in den besonders beliebten Lagen in den vergangenen Jahren so enorm gestiegen, dass manche Experten eine gewisse Marktsättigung erreicht sehen.

Für viele ist das Leben an diesen Standorten kaum noch bezahlbar. In der Folge wird an manchen der attraktiven Standorte das Umland immer beliebter. Die Menschen sind bereit, längere Strecken auf sich zu nehmen, um bezahlbare Grundstücke zu finden. Dies führt jedoch auch dazu, dass im Umland die Bodenpreise ebenfalls steigen.

Die bayerische Landeshauptstadt verspricht eine besonders hohe Lebensqualität. Grundstücke sind jedoch kaum vorhanden oder erschwinglich © Vlada Z, stock.adobe.com
Die bayerische Landeshauptstadt verspricht eine besonders hohe Lebensqualität. Grundstücke sind jedoch kaum vorhanden oder erschwinglich © Vlada Z, stock.adobe.com

Mikrolage: Das Leben in direkter Nachbarschaft

Neben der Makrolage wird der Grundstückspreis auch durch die Mikrolage beeinflusst. Sie bezieht sich auf das nähere Umfeld des Grundstücks, also die direkte Nachbarschaft oder den Stadtteil.

So wird die Mikrolage bewertet:

  • Bildungseinrichtungen: gerade für Familien ist es wichtig, ob in der Nähe ausreichend Kindergärten, Grundschulen und weiterführende Schulen vorhanden sind
  • Einkaufsmöglichkeiten: sind am Ort Supermärkte, Bäcker, Metzger, Drogeriemärkte und Apotheken für die tägliche Versorgung vorhanden?
  • Naherholungsgebiete: Grünanlagen, Parks und Spielplätze vor Ort
  • Straßenbild: wie ist die Bebauung in der Nachbarschaft? Sind Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser stilprägend oder Mehrfamilien- und Hochhäuser?
  • Besiedlung: Ist die Fläche dicht bewohnt?
  • landschaftliche Umgebung: Ist das Wohnviertel von Wiesen und Wäldern umsäumt, direkt an der Straße gelegen oder befindet es sich in einer landschaftlich unattraktiv oder stark bebauten Umgebung?
  • weitere Infrastruktur-Merkmale: zum Beispiel Internetversorgung, Parkplätze etc.

Aus der Gesamtschau von Makro- und Mikrolage lassen sich mögliche Preisentwicklungen für die künftigen Grundstückspreise in einer Stadt/Region ableiten.

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Handelt es sich um einen Ort, der aufgrund vieler attraktiver Merkmale ein Zuzugsgebiet von Einwohnern ist, ist im Allgemeinen aufgrund steigender Nachfrage nach Grundstücken auch mit steigenden Preisen zu rechnen. Leidet die Stadt/Region hingegen unter einem Einwohnerrückgang, macht sich das meistens auch an den Grundstückspreisen bemerkbar, da mehr Angebot auf weniger Nachfrage trifft.

Tipp: Statistiken zur Einwohnerentwicklung in den vergangenen Jahren lassen sich bei den zuständigen Gemeinden/Rathäusern bekommen.

Ein Spielplatz zählt zu den attraktiven Merkmalen © blue-images.net, stock.adobe.com
Ein Spielplatz zählt zu den attraktiven Merkmalen © blue-images.net, stock.adobe.com

Lässt sich das Grundstück gut bebauen?

Bei der Bewertung des Grundstücks, sollte, neben den genannten Aspekten, insbesondere auch die Bebaubarkeit der Fläche berücksichtigt werden.

Dabei stellt sich zunächst die Frage, ob das Grundstück überhaupt bebaubar ist und welche Art der Bebauung erlaubt ist. Bestimmte Grundstücke scheiden für den Bauherren damit vielleicht schon aus, wenn das Bauplanungsrecht, das im Baugesetzbuch bundesweit geregelt ist, eine Wohnbebauung grundsätzlich nicht zulässt oder diese so stark eingeschränkt ist, dass die gewünschte Bebauung nicht möglich ist. Auch die einzuhaltenden Abstandsflächen lassen sich eventuell nicht mit dem geplanten Haus vereinbaren.

Weiterhin sollte geprüft werden, ob das Grundstück bereits erschlossen ist, weil damit Aufwand und Kosten während der Bauphase verbunden sind. Dazu zählen u. a.:

Die Erschließung eines Grundstücks kann erhebliche Kosten verursachen © Ralf Geithe, stock.adobe.com
Die Erschließung eines Grundstücks kann erhebliche Kosten verursachen © Ralf Geithe, stock.adobe.com

Die Bewertung des Grundstücks hängt aber auch davon ab, wie dieses beschaffen ist. Zu berücksichtigen ist etwa das Gefälle. Ein Grundstück in Hanglage ist etwa umständlicher und oftmals auch teurer zu bebauen, als eine ebene Fläche. Auch die Bodenbeschaffenheit ist ein wichtiger Kostenfaktor. Denn je nach den Ergebnissen des Bodengutachtens kann ein größerer Bodenaushub oder eine Aufkiesung notwendig sein.

Ist eine Bebauung mit Keller vorgesehen oder sind etwa Streifenfundamente nötig, die tiefer im Boden verankert werden, muss auch der Grundwasserspiegel beachtet werden, der den Aufwand deutlich erhöhen kann. Zum Beispiel, wenn während der Bauphase fortlaufend Wasser abgepumpt werden muss, um den Keller zu bauen. Oder höhere Anforderungen an die Baustoffgüte und die Abdichtung des Kellers gestellt sind.

Das alles sind alles mögliche Zusatzkosten, die künftige Bauherren bei der Bewertung des Grundstückspreises berücksichtigen sollten.

Ländliche Wohnsiedlung in Deutschland © Christian Schwier, stock.adobe.com
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