Kosten und Nebenkosten beim Hauskauf beachten

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Wer ein Haus kaufen möchte, muss bei seiner Kalkulation mehr Kosten als nur den reinen Kaufpreis berücksichtigen. Das ist einerseits wichtig, um eine Finanzierung mit ausreichendem Budget zu beantragen und spielt andererseits für die Preisverhandlungen sowie für die Obergrenze des Kaufpreises eine Rolle. Im folgenden Beitrag erfahren Sie, welche Kosten und Nebenkosten beim Hauskauf auftreten können.

Sanierungen und Modernisierungen im Anschluss an den Hauskauf sollten als Kosten für den Erwerb eingeplant werden © Leandervasse, stock.adobe.com

Kaufpreis und Sanierungskosten

Der Kaufpreis eines Hauses ist in den meisten Fällen ziemlich klar. Eine Ausnahme ist es, wenn Sie an einer Immobilienauktion oder an einer Zwangsversteigerung teilnehmen und deshalb den endgültigen Kaufpreis erst nach Zuschlag genau kennen. In unseren Beiträgen zu diesen Themen können Sie nachlesen, wie Sie Ihr Budget planen und beim Bieten erfolgreich vorgehen.

Möchten Sie ein Haus kaufen, welches erst nach einer Sanierung oder Modernisierung bezugsfertig ist, sollten Sie diese Kosten vor Abschluss des Kaufvertrages sorgfältig ermitteln. Lassen Sie sich Angebote von Handwerkern machen, die Sie bei dieser Kalkulation unterstützen. Falls dies erst möglich ist, wenn sich die Immobilie in Ihrem Besitz befindet, können Sie im Vorfeld mit Ihrer Bank klären, ob und in welcher Höhe eine Nachfinanzierung möglich wäre.

Bevor Sie ein sanierungsbedürftiges Haus kaufen: so viel kostet es wirklich

Bei umfangreichen Sanierungs- oder Modernisierungsarbeiten sowie bei Umbauten kann es nötig sein, eine Baugenehmigung einzuholen. Die Kosten für eine Baugenehmigung betragen üblicherweise 0,2 Prozent der Bausumme, können aber auch höher ausfallen. Außerdem benötigen Sie eventuell Planungsleistungen durch ein Architekturbüro, um die Baugenehmigung zu beantragen. Während der Bauphase ist es sinnvoll, eine Bauherrenhaftpflicht abzuschließen. Diese kostet einmalig ca. 100 €. Prüfen Sie, ob Sie außerdem eine Bauwesenversicherung benötigen, die zwischen 300 und 900 € kosten kann.

Falls das Haus längere Zeit unbewohnt war oder wenn die Gemeinde Erneuerungen für Straßen, Abwasser oder Zuleitungen plant, können Erschließungskosten auf Sie zukommen. Die Höhe dieser Kosten lässt sich nur sehr schwer einschätzen. Fragen Sie in der Gemeinde nach, ob in Zukunft entsprechende Projekte geplant sind und ob für diese Immobilie bereits alle bisher angefallenen Erschließungskosten bezahlt wurden.

Tipp: Um einen Vergleich mit ähnlichen Objekten anzustellen, kann man Kaufpreis und Sanierungskosten addieren und dies als Grundlage für eine Gegenüberstellung mit einem bereits vollständig sanierten Haus oder Neubau nutzen.

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Notargebühren und Gebühren für Grundbucheintrag

Ein Kaufvertrag für ein Haus muss immer notariell beglaubigt werden. Für das Aufsetzen und unterzeichnen des notariellen Kaufvertrages werden Gebühren fällig, welche sich nach dem vereinbarten Kaufpreis richten. Die Höhe dieser Gebühren ist bundeseinheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt. Sie setzen sich beim Kauf einer Immobilie aus mehreren Bestandteilen zusammen:

für den Erwerb und die Beurkundung des Vertrages und die rechtliche Beratung
für den Vollzug des Vertrages (Einholung und Entwurf der Genehmigungen und Löschungsbewilligungen)
für die Betreuung der Klienten (Überwachung der Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung im Grundbuch)
Auslagen für Porto und Telefon, für Schreibauslagen (Dokumentenpauschale) und für sonstige Auslagen in tatsächlicher Höhe

Notar und Grundbuch: Mit welchen Gebühren müssen Sie rechnen?

Notargebühren sind nicht ganz genau festgelegt, sondern können in einem bestimmten Rahmen niedriger oder höher ausfallen, je nach Aufwand für das Geschäft. Bei einem Hauskauf müssen Sie mit Notargebühren in einer Höhe zwischen einem und zwei Prozent vom Kaufpreis rechnen. Das wären bei einem Kaufpreis von 100.000 € Notarkosten in Höhe zwischen 1000 € und 2000 €.

Die Kosten für die Grundbucheintragungen beim Kauf sind in den Notargebühren bereits enthalten. Benötigen Sie darüber hinaus die Bestellung einer Grundschuld für Ihre Finanzierung, können dafür weitere Grundbuchkosten entstehen. Gelegentlich übernimmt die finanzierende Bank diese Kosten. Klären Sie diesen Punkt mit der Bank ab und berücksichtigen Sie in Ihrem Finanzplan Gebühren von ca. 1,5 Prozent der Grundschuld für diese Eintragungen.

Notargebühren als Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie berücksichtigen © megakunstfoto, stock.adobe.com

Grunderwerbssteuer – abhängig vom Bundesland

Die Grunderwerbsteuer muss bis auf wenige Ausnahmen immer beim Kauf einer Immobilie entrichtet werden. Der Steuersatz beträgt mindestens 3,5 Prozent vom Kaufpreis und war bis zum Jahr 2006 bundeseinheitlich festgelegt. Seit dem 01.09.2006 erhielten die Bundesländer die Möglichkeit, individuelle Steuersätze für die Grunderwerbssteuer festzulegen. Die folgende Tabelle zeigt Ihnen die aktuellen Werte (Stand 07/2021) für alle Bundesländer:

Bundesland	Grunderwerbsteuersatz	Gültig seit
Baden-Württemberg	5,00 %	05.11.2011
Bayern	3,50 %	1998
Berlin	6,00 %	01.01.2014
Brandenburg	6,50 %	01.07.2015
Bremen	5,00 %	01.01.2014
Hamburg	4,50 %	01.01.2009
Hessen	6,00 %	01.08.2014
Mecklenburg-Vorpommern	6,00 %	01.07.2019
Niedersachsen	5,00 %	01.01.2014
Nordrhein-Westfalen	6,50 %	01.01.2015
Rheinland-Pfalz	5,00 %	01.03.2012
Saarland	6,50 %	01.01.2015
Sachsen	3,50 %	1998
Sachsen-Anhalt	5,00 %	01.03.2012
Schleswig-Holstein	6,50 %	01.01.2014
Thüringen	6,50 %	01.01.2017

Tipp: Erkundigen Sie sich für eine sichere Kalkulation vor dem Kauf, ob sich der Satz für die Grunderwerbsteuer in ihrem Bundesland inzwischen geändert hat.

Wissenswertes zum Thema Grunderwerbssteuer

Provision für die Vermittlung

Sofern Sie Ihr neues Haus nicht direkt von einer Privatperson kaufen können, werden Maklergebühren oder andere Vermittlergebühren fällig. Maklergebühren betragen üblicherweise bis 7,14 Prozent vom Kaufpreis. Sie sind jedoch frei verhandelbar und können wesentlich geringer oder auch höher ausfallen. Wenn Sie Ihr Haus in einer Immobilienauktion oder bei einer Zwangsversteigerung erwerben, müssen Sie bei diesem Verfahren Zuschlagsgebühren zahlen. Auch diese Gebühren richten sich nach dem endgültigen Kaufpreis bzw. nach dem Höchstgebot. Die genauen Bedingungen können Sie in den Beiträgen zu Makler, Zwangsversteigerungen und Grundstücksauktionen nachlesen.

Unbedingt im Voraus einplanen: die Nebenkosten beim Hauskauf

Kosten für Gutachten

Möglicherweise benötigen Sie ein Gutachten, um den Wert des Hauses korrekt einzuschätzen. Dieses kann auch hilfreich sein, um eine Finanzierung zu beantragen oder um die Kosten für die Sanierung und Modernisierung vorab zu planen. Ein solches Gutachten kann ab 800 € aufwärts kosten.

Bei der Durchführung energetischer Maßnahmen wird es empfohlen, einen Energieberater zu beauftragen. Falls diese Maßnahmen über Fördermittel der KfW bezahlt werden, ist es sogar Pflicht, einen Energieberater hinzuzuziehen. Für ein Einfamilienhaus betragen die Kosten dieser Dienstleistung ca. 600 €. Falls nur Einzelmaßnahmen geplant sind, kostet der Energieberater ungefähr 150 €-300 € je Maßnahme.

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Kosten für Umzug und neue Möbel

Vergessen Sie bei Ihrer Planung für das Budget auf keinen Fall die Kosten für den Umzug und für neue Möbel. Ein Umzug kostet je nach Entfernung und der zu transportierenden Menge zwischen 1000 und 2000 Euro. Dieser Preis lässt sich reduzieren, wenn Sieselbst einen Möbelwagen mieten und fleißige Helfer mit anpacken.

Häufig vergrößert sich die Wohnfläche, wenn Sie von der Mietwohnung in ein eigenes Haus ziehen. Dann werden neue Möbel benötigt. Der größte Kostenpunkt ist dabei häufig die neue Einbauküche. Preise von 10.000 € und mehr sind bei hochwertigen Küchenblocks mit entsprechenden Geräten keine Seltenheit. Sie sollten deshalb Umzug, neue Möbel und Küche um die 20.000 € einplanen.

Tipp: In vielen auf dem Immobilienmarkt zu findenden Häusern sind schöne Einbauküchen und teilweise auch bereits vorhandenes Mobiliar mit dem Angebot enthalten. Diese Gegenstände sind oft ein Teil des Kaufpreises und nicht extra ausgewiesen. Falls Sie das Haus mit einer Finanzierung kaufen, können Sie das Interieur mit einem günstigen Bauzins erwerben, statt einen teuren Konsumentenkredit aufzunehmen.

Nicht vernachlässigen: Kosten für den Umzug und für neue Möbel © Monkey Business, stock.adobe.com

Veränderte Nebenkosten durch größere Wohnflächen

Auch nach dem abgeschlossenen Kauf und nach dem Umzug sind eventuell veränderte Kosten für das Wohnen zu berücksichtigen. In einem Mehrfamilienhaus teilen sich die Mietparteien viele Nebenkosten, wie zum Beispiel die Kosten für:

Reinigung von Gehweg und Treppenhaus
Entsorgung (Mülltonnen)
Grundsteuer
Wartungsarbeiten für die Haustechnik
Schornsteinfeger
Versicherungen
Instandhaltungsrücklagen

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Außerdem werden häufig durch die größeren Wohnflächen mehr Nebenkosten für die Heizung fällig. Sie benötigen mehr Zeit für die Reinigung der Flächen und müssen in Zukunft selbst die Kosten für Renovierungsarbeiten tragen. Das war vorher in der Wohnung auch der Fall, doch wurden beispielsweise Renovierungen im Treppenhaus auf alle Mieter umgelegt.

Ein neues Haus kann höhere Kosten verursachen: ein Überblick

Es muss jedoch nicht immer so sein, dass die Nebenkosten beim Umzug in ein eigenes Haus tatsächlich steigen. Falls Sie vorher in einem unsanierten Altbau gewohnt haben und jetzt in ein Energieeffizienzhaus umziehen, können sich positive Effekte bemerkbar machen. Möglicherweise zahlen Sie dann viel weniger für Heizung und Bereitung von Warmwasser. Wenn Sie allein für die Entsorgung Ihrer Abfälle verantwortlich sind, ist es einfacher, den Müll sorgfältig zu trennen und so Gebühren zu sparen. Biologische Abfälle können Sie nun im eigenen Garten kompostieren. Damit schlagen Sie gleich zwei Fliegen mit einer Klappe: es entstehen weniger Kosten und Sie erhalten hochwertigen Humus, mit dem Sie Ihre Beete düngen können.

Hinweis: Denken Sie immer daran, Instandhaltungsrücklagen zu bilden, wenn Sie ein eigenes Haus besitzen. Diese Gelder benötigen Sie, wenn kleinere Reparaturen auszuführen sind oder wenn nach einigen Jahren Erneuerungen an der Haustechnik, der Fassade oder dem Dach nötig werden.