Haus kaufen bei einer Zwangsversteigerung

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Sicher haben Sie schon davon gehört, dass man Immobilien bei einer Zwangsversteigerung günstig erwerben kann. Das ist durchaus möglich, doch sind bei dieser Art des Erwerbs einige Besonderheiten zu beachten. Mit einer sorgfältigen Vorbereitung und einer klugen Strategie beim Bieten vermeiden Sie Fallstricke, welche den Kauf unnötig verteuern würden. Der folgende Beitrag informiert Sie, worauf Sie achten müssen, wenn Sie Ihr neues Haus über eine Zwangsversteigerung erwerben möchten.

Immer wieder werden auch Einfamilienhäuser versteigert © hydebrink, stock.adobe.com

Welche Vorteile kann es haben, ein Haus bei der Zwangsversteigerung zu kaufen?

Bei einer Zwangsversteigerung kommen Objekte auf den Markt, die normalerweise gar nicht frei zum Kauf angeboten würden. Die Bieter haben hier die Gelegenheit, diese Immobilien zum Teil unter Marktpreis zu erwerben. Viele Käufer scheuen den Aufwand und das Risiko, welches bei diesem Verfahren getragen werden muss. Damit wird die Konkurrenz um das betreffende Haus geringer. Weitere Vorteile wären:

oft ein sehr günstiger Preis
es müssen keine Notarkosten bezahlt werden
es werden keine Maklergebühren fällig
das Amtsgericht stellt ein unabhängiges und ausführliches Gutachten für das Objekt zur Verfügung

Vorteile und Risiken von Zwangsversteigerungen

Wann findet eine Zwangsversteigerung statt?

Eine Zwangsversteigerung einer Immobilie kann nicht so ohne Weiteres anberaumt werden. Vorausgehend sind oft längere Phasen, in denen die Eigentümer die Möglichkeit haben, eventuelle Schulden oder Rückstände auszugleichen. Häufig wird ein Haus versteigert, wenn die Eigentümer die Raten für die Baufinanzierung oder für eine Hypothek nicht mehr bezahlen können. Nach einer bestimmten Frist kann die Bank die Zwangsversteigerung beantragen. Auch andere Gläubiger, wie beispielsweise Versorger können sich auf diese Art und Weise ausstehende Beträge sichern.

Gelegentlich setzen Unternehmer ihr Privathaus als Sicherheit für einen Firmenkredit ein. Geht das Unternehmen in Insolvenz, kommt das Haus in die Versteigerung. Auch bei Erbstreitigkeiten oder bei einer Scheidung kann es vorkommen, dass eine Immobilie versteigert werden muss, wenn sich die Parteien nicht einigen können oder nicht in der Lage sind, die anderen Besitzer auszuzahlen.

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Termine für die Versteigerungen finden

Termine mit einer Auflistung der Immobilien, welche zur Zwangsversteigerung kommen, finden Sie bei den zuständigen Amtsgerichten. Sie werden dort mindestens sechs Wochen im Voraus veröffentlicht. Um sich zu informieren, können Sie folgende Zugangswege nutzen:

Aushang im Gericht
Amtsblatt
Immobilienanzeigen in Tageszeitungen und Onlineportalen
spezielle Portale für Zwangsversteigerungen
Zwangsversteigerungskataloge, welche von Spezialanbietern gegen eine Gebühr versendet werden

In diesen Veröffentlichungen stehen meist nur sehr wenige Angaben. Sie erfahren, um welches Objekt es sich handelt, wann der Termin stattfindet und welches Startgebot gefordert ist. Um sich gründlicher vorzubereiten, sollten Sie auf alle Fälle Akteneinsicht beantragen und das ausführliche Gutachten lesen.

Wissenswertes zum Thema Zwangsversteigerung

Akteneinsicht beantragen

Für jede Immobilie, die die Zwangsversteigerung kommt, erstellt das Amtsgericht ein Wertgutachten. In diesem Gutachten wird genau aufgelistet, wie sich der Verkehrswert für das Haus zusammensetzt. Dabei werden sowohl aktuelle Grundstückspreise, die Herstellungskosten für das Gebäude als auch notwendige Sanierungen und das Alter des Hauses berücksichtigt. Sofern möglich, enthält das Gutachten Fotos und Bauzeichnungen. Es werden Aussagen zu den im Grundbuch eingetragenen Belastungen und den entsprechenden Ansprüchen der Gläubiger nachzulesen sein. Außerdem können Sie anhand der Flurkarte sehen, wie das Grundstück aufgeteilt ist.

Tipp: Die Akteneinsicht beantragen Sie entweder direkt im zuständigen Amtsgericht oder auf elektronischem Wege. Fragen Sie am besten beim zuständigen Bearbeiter nach, wie Sie an die nötigen Informationen kommen.

Eine sorgfältige Vorbereitung hilft, Fallstricke bei der Zwangsversteigerung zu meiden © contrastwerkstatt, stock.adobe.com

Finanzierung vorab klären

In den meisten Fällen werden Sie für den Kauf einer Immobilie aus der Zwangsversteigerung das Geld nicht einfach auf den Tisch legen können. Klären Sie deshalb vorher mit Ihrer Bank ab, ob diese ein entsprechendes Verfahren überhaupt begleitet. Falls ja, sollten Sie alle nötigen Unterlagen schon einige Zeit vor dem Bietertermin an die Bank einreichen. Da die Veröffentlichungen mindestens sechs Wochen vor dem Termin stattfinden, dürfte eine vorherige Zusage (bis zu einer bestimmten Obergrenze) kein Problem sein.

Kosten neben dem Höchstgebot einkalkulieren

Neben dem Höchstgebot werden bei einer Zwangsversteigerung weitere Kosten fällig. Sie müssen eine Zuschlagsgebühr bezahlen, wenn Sie Gewinner der Auktion sind. Außerdem werden Gerichtszinsen in Höhe von vier Prozent für Ihr Bargebot fällig, bis dieses bezahlt wurde. Weiterhin müssen Sie, wie bei einem anderen Hauskauf auch, die Grundsteuer entrichten und eine Gebühr für die Eintragungen im Grundbuch bezahlen. Erkundigen Sie sich bei Ihrem Amtsgericht, wie hoch die Zuschlagsgebühren sein werden, da diese in jedem Bundesland anders gestaltet sind.

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So läuft die eigentliche Versteigerung ab

Am Bietertermin steigt die Spannung. Dieser Termin im Amtsgericht ist öffentlich und jede natürliche Person über 18 Jahren darf hier ein Gebot abgeben. Voraussetzung ist das Hinterlegen einer Sicherheitsleistung, welche zehn Prozent des für die Versteigerung angegebenen Verkehrswertes beträgt. Sie können diese Sicherheitsleistung entweder vorab an die Gerichtskasse überweisen oder zum Termin in Form eines Bundesbankschecks, eines Verrechnungsschecks oder einer beglaubigten Bankbürgschaft mitbringen. Nach Ihrer Registrierung als Bieter dürfen Sie im Saal Platz nehmen und sich an der Versteigerung beteiligen. Denken Sie daran, dass Sie sich mit Ihrem Personalausweis oder Reisepass identifizieren müssen, um an der Versteigerung teilzunehmen.

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Während der Eröffnung des Verfahrens werden wichtige Fakten verlesen, welche das Objekt betreffen. Danach ruft der Beamte das Mindestgebot auf. Ist dies erfolgt, beginnt die Bietzeit, welche mindestens 30 Minuten dauert und die bei Bedarf verlängert werden kann. Innerhalb dieser Zeit können Sie Gebote abgeben und Gespräche mit den Gläubigern führen. Es ist auch möglich, Fragen an den Gerichtsdiener zu stellen. Werden nach einer dreimaligen Aufforderung des Gerichts keine Gebote mehr abgegeben und wurde das Mindestgebot erreicht, erfolgt der Zuschlag. Der nun Höchstbietende hat damit die Immobilie gekauft.

Tipp: Um sich ein wenig mit dem Verfahren vertraut zu machen, können Sie vorher einfach einmal solch einen Termin besuchen. Beobachten Sie, wie sich die anderen Bieter verhalten und lassen Sie die Atmosphäre auf sich wirken. Das kann Ihnen helfen, beim nächsten Termin ruhiger zu bleiben und sich besser an Ihre Strategie zu halten.

Beim Biet-Termin der Zwangsversteigerung gilt es Geduld und Nerven zu bewahren © photobyphotoboy, stock.adobe.com

Das passiert nach dem Zuschlag

Nach dem Zuschlag findet ein Verteilungstermin bei Gericht statt. Bei diesem Termin wird der Versteigerungserlös nach einer bestimmten Formel unter den Gläubigern aufgeteilt. Erst danach müssen Sie den Kaufpreis bezahlen. Die Aufforderung dazu erhalten Sie innerhalb von 6–8 Wochen nach dem Termin. Sobald Sie den vollständigen Preis bezahlt haben, können die Eintragungen im Grundbuch erfolgen und das Haus gehört Ihnen nun tatsächlich.

Nach erfolgreichem Höchstgebot können Sie schon bald in Ihr neues Domizil umziehen © Jacob Lund, stock.adobe.com

Als Nächstes wird noch ein Termin für die Übergabe des Objektes vereinbart. Falls es noch bewohnt ist, haben Sie mit dem Zuschlag gleichzeitig einen Räumungstitel erworben. Den benötigen Sie in dem Fall, wenn die bisherigen Eigentümer sich weigern, das Haus zu verlassen. Bei einer Vermietung gehen die bestehenden Mietverträge einfach auf Sie über. Hier können Sie innerhalb der vereinbarten Fristen kündigen oder Eigenbedarf anmelden.

So vermeiden Sie Risiken bei dieser Art des Immobilienkaufs

Ein Haus bei einer Zwangsversteigerung zu kaufen, ist nicht ganz frei von Risiken. So ist es zum Beispiel in der Regel nicht möglich, das Objekt vor der Versteigerung persönlich zu besichtigen. Sie müssen sich komplett auf das Gutachten verlassen, welches eventuell nicht immer aussagekräftig genug ist. Manche Verfahren ziehen sich über mehrere Jahre hin, bevor tatsächlich ein Termin vor Gericht anberaumt wird. In solch einem Fall kann es sein, dass die Angaben im Gutachten bereits nicht mehr gültig sind. Möglicherweise haben die Vorbesitzer dem Gutachter den Zutritt zum Haus verwehrt. Dann kann keine genaue Auskunft über den Zustand der Innenräume oder der technischen Anlagen im Haus gegeben werden.

Wenn Sie einmal ein Gebot abgegeben haben, können Sie dieses nicht mehr zurückziehen. Es gilt als verbindlich und wenn Sie den Zuschlag erhalten, müssen Sie das Haus auch abnehmen und bezahlen. Das wird besonders gefährlich, wenn ein Bieterwettstreit entsteht und Sie sich zu höheren Geboten hinreißen lassen, als Sie ursprünglich geplant haben. Bei diesem Verfahren ist es nicht möglich, vom Kauf zurückzutreten. Halten Sie sich unbedingt an ihren Bieterplan.

Nach dem abgeschlossenen Kauf und den erfolgten Eintragungen in das Grundbuch muss der ursprüngliche Eigentümer das Haus räumen und ausziehen. In dieser sich weigert, kann es zu einer langwierigen und kostspieligen Räumungsklage kommen. Ähnlich ist es, wenn Mieter im Objekt wohnen und diese es nicht verlassen wollen. Klären Sie deshalb vor Gebotsabgabe, ob das Objekt mietfrei übergeben wird.

Es gibt bei einer Zwangsversteigerung keine Gewährleistung wegen verdeckten Mängeln oder unzutreffenden Angaben. Das volle Risiko liegt in diesem Fall beim Käufer. Lesen Sie das Gutachten besonders sorgfältig und achten Sie auf Passagen, in denen angegeben wird, welche Teile des Hauses nicht besichtigt oder geprüft werden konnten.

Normalerweise werden durch die Zwangsversteigerung alle Verbindlichkeiten der Abteilung III gelöscht. Es gibt jedoch auch Ausnahmen, bei denen ein Teil dieser Verbindlichkeiten bestehen bleibt und auf den neuen Besitzer übergeht. Auch die Rechte in Abteilung II (wie beispielsweise Wohnrechte oder Leitungsrechte) können nach dem Kauf bestehen bleiben. Diese Fakten werden zu Beginn der Versteigerung noch einmal bekannt gegeben. Achten Sie deshalb darauf, pünktlich zu sein, damit Sie diese wichtigen Informationen nicht verpassen.

Tipp: Wie Sie sehen, ist es nicht ganz so einfach, ein Haus über eine Zwangsversteigerung zu erwerben. Überlegen Sie sich genau, ob Ihnen dieses Verfahren zuspricht. Mit einer sorgfältigen Vorbereitung und einem präzise eingehaltenen Bieterplan ist es jedoch gut möglich, auf diesem Wege ein schönes Haus für die ganze Familie zu finden.