Die wichtigsten Begriffe erklärt
Abrissverfügung
Damit verfügt die Baubehörde den Abriss eines Gebäudes zum Beispiel im Falle eines Schwarzbaus (Bauen ohne Baugenehmigung). Gegen die Abrissverfügung kann Widerspruch eingelegt oder eine Anfechtungsklage eingereicht werden.
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Abweichung
Abweichungen von baurechtlichen Vorgaben, zum Beispiel aus dem Bebauungsplan, müssen beim Bauamt beantragt und von diesem genehmigt werden. Denkbar wäre ein Abweichungsantrag zum Beispiel hinsichtlich der laut Bebauungsplan vorgeschriebenen Dachform oder -Ausrichtung.
Abstandsflächen
Abstandsflächen beziehen sich auf die Abstände zwischen Gebäuden untereinander oder zu Grundstücksgrenzen. Welche Abstandsflächen auf einem Grundstück jeweils eingehalten werden müssen, legt die Landesbauordnung fest. In der Regel beträgt der Mindestabstand 3 m.
Amtlicher Lageplan
Der amtliche Lageplan ist Teil der Bauvorlagen zum Bauantrag und enthält die Lage des Grundstücks in Bezug auf die Nordrichtung, die Bezeichnung des Grundstücks aus dem Grundbuch, Höhenlagen und angrenzende Grundstücke und Verkehrsflächen sowie die geplanten baulichen Anlagen.
Der amtliche Lageplan wird von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur erstellt.
Art der baulichen Nutzung
Die Art der baulichen Nutzung für ein Grundstück ist im Bebauungsplan vorgegeben. Wohnhäuser dürfen nur in Gebieten errichtet werden, die als Wohngebiet oder Mischgebiet ausgezeichnet sind.
Bauantrag
Der Bauantrag wird bei der zuständigen Baubehörde gestellt und enthält alle Unterlagen (Bauvorlagen), die für eine Prüfung nötig sind. Die Behörde prüft das Bauvorhaben auf die Einhaltung öffentlich–rechtlicher Vorschriften und die allgemeine Genehmigungsfähigkeit. Den Abschluss der Prüfung bildet die Baugenehmigung oder ein Ablehnungsbescheid.
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Baubeginnsanzeige
Mindestens eine Woche vorab muss der Baubehörde der Baubeginn mit einer schriftlichen Baubeginnsanzeige mitgeteilt werden. Erst dann darf mit der Bauausführung begonnen werden.
Baugenehmigung
Die Baugenehmigung ist Voraussetzung dafür, dass ein genehmigungspflichtiges Bauvorhaben durchgeführt werden darf. Die Genehmigung wird schriftlich vom Bauamt erteilt und kann zusätzliche Auflagen und Bestimmungen enthalten, die bei der Umsetzung des Hauses eingehalten werden müssen.
Baugrenze
Baugrenzen sind im Bebauungsplan festgelegt und legen die maximal bebaubare Fläche auf einem Grundstück fest. Diese Grenze darf nur auf Antrag oder geringfügig überschritten werden.
Bauvoranfrage
Bestehen Zweifel, ob ein Bauvorhaben genehmigungsfähig ist, kann dies durch eine Bauvoranfrage, die vor dem Bauantrag gestellt wird, geklärt werden. Bei einer förmlichen Bauvoranfrage erstellt das Bauamt einen Bauvorbescheid mit Bindewirkung.
Bauvorlageberechtigung
Ein Bauantrag muss von einer bauvorlageberechtigten Person unterschrieben werden. Die Bauvorlageberechtigung wird von den Architektenkammern der Länder ausgestellt und belegt die Qualifikation des Planers. In einigen Bundesländern können Handwerker aus dem Bauhauptgewerbe oder Innenarchitekten die kleine Bauvorlageberechtigung erwerben. Diese erlaubt Planungstätigkeiten für bestimmte „einfache“ Gebäude wie Wohnhäuser mit maximal 200 m² und zwei Wohneinheiten.
Bauvorlagen
Als Bauvorlagen werden alle Unterlagen bezeichnet, die mit dem Bauantrag eingereicht werden müssen. Dazu gehören die Baupläne, Baubeschreibung, statischer und Wärmeschutznachweis sowie Berechnungen. Form und Inhalt der Bauvorlagen regelt die Bauvorlagenverordnung (BauVorlVO) der Länder.
Bebauungsplan
Der Bebauungsplan wird von der Gemeinde als Satzung und ist rechtlich bindend. Er bezieht sich auf ein bestimmtes Gebiet und regelt unter anderem Art und Maß der baulichen Nutzung, die Lage auf dem Grundstück sowie die Gestaltung der Bauwerke. Ein Bauvorhaben ist nur dann genehmigungsfähig, wenn es den Vorgaben aus dem Bebauungsplan entspricht.
Erschließung
Als Erschließung bezeichnet man den Anschluss eines Grundstücks, bzw. eines Gebäudes an die öffentliche Versorgung mit Strom, Wasser und Telekommunikation sowie den Anschluss an die öffentlichen Verkehrsflächen. Man unterscheidet innere und äußere Erschließung. Die äußere Erschließung reicht bis zur Grundstücksgrenze und ist Sache der Gemeinde. Die innere Erschließung bezieht sich auf den Anschluss des Gebäudes an die öffentliche Erschließung und gehört in die Zuständigkeit des Bauherrn.
Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan dient der Darstellung der beabsichtigten Nutzung einer Gemeindefläche und bildet die Grundlage für die dort geltenden Bebauungspläne.
Gebäudeklassen
Je nach Größe und Höhe sind Gebäude in verschiedene Klassen eingeteilt. Einfamilienhäuser gehören in der Regel in die Gebäudeklasse 1. Gebäudeklassen spielen vorwiegend hinsichtlich des Brandschutzes sowie für die Berechnung des Architektenhonorars eine Rolle.
Genehmigungsfreie Bauvorhaben
Für bestimmte Bauvorhaben legen die Länder eine Genehmigungsfreistellung fest. Zu den genehmigungsfreien Bauvorhaben gehören häufig Garagen, Carports oder Gartenhäuser. Entscheidend dafür, ob ein Bauvorhaben genehmigungsfrei ist, sind Nutzung, Größe (umbauter Raum) und Höhe.
Geschossflächenzahl
Die Geschossflächenzahl (GFZ) beschreibt, mit wie vielen Quadratmetern Fläche ein Grundstück bebaut werden darf. Dabei wird die Bruttogeschossfläche aller Vollgeschosse zusammengezählt und mit der Grundstücksfläche ins Verhältnis gesetzt. Liegt kein Bebauungsplan vor, spielt die Geschossfläche keine Rolle.
Grundflächenzahl
Die Grundflächenzahl (GFZ) bestimmt, mit wie viel Quadratmeter Fläche ein Grundstück überbaut werden darf und ist mit dem Bebauungsplan festgelegt.
Landesbauordnung
Baurecht ist Landesrecht. Jedes Bundesland hat eine eigene Landesbauordnung, die auf der Musterbauordnung basiert und individuell angepasst wird. Geregelt sind dort Anforderungen an das Bauvorhaben, Vorgaben zu Brand- und Wärmeschutz, der Ablauf der Verwaltungsverfahren (Bauantrag) und Regelungen zu Ordnungswidrigkeiten.
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Liegenschaftskarte
Die Liegenschaftskarte, auch Katasterkarte, ist eine Flurkarte, die die genaue Lage des Grundstücks beschreibt.
Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung ist im Bebauungsplan durch die Gemeinde festgelegt und bestimmt, inwieweit ein Grundstück bebaut werden darf. Wichtige Vorgaben in diesem Zusammenhang sind Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl und Baumassenzahl.
Statik
Ein Gebäude ist nur dann genehmigungsfähig, wenn es auch standsicher ist. Dies belegt der statische Nachweis oder auch Tragfähigkeitsnachweis. Er wird vom Architekten oder Statiker erstellt und ist Teil der Bauvorlagen.
Der Standsicherheitsnachweis für geplante Gebäude
Mit der Statik oder dem Standsicherheitsnachweis wird belegt, dass das geplante Gebäude ausreichend tragfähig ist. Diesen Nachweis erstellt der Statiker… weiterlesen
Umbauter Raum
Der Begriff umbauter Raum ist heute durch den Bruttorauminhalt ersetzt. Dieser beschreibt das gesamte Volumen eines Gebäudes und spielt beim Bauantrag hinsichtlich der im Bebauungsplan angegebenen Baumassenzahl eine Rolle.
Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
Gebäude der Gebäudeklasse 1, zu denen in der Regel Einfamilienhäuser gehören, können mit dem vereinfachten Baugenehmigungsverfahren geprüft werden. Dabei kontrolliert das Bauamt nicht alle eingereichten Unterlagen auf die Einhaltung der baurechtlichen Vorschriften. Dies reduziert die Bearbeitungsdauer und auch die entstehenden Gebühren. Die Einhaltung der jeweiligen Vorschriften liegt in der Verantwortung des Bauherrn.
Wärmeschutznachweis
Der Wärmeschutznachweis ist Teil der Bauvorlagen und belegt, dass das geplante Gebäude den aktuellen Anforderungen an energetische Standards nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) entspricht.
Wegerecht
Das Wegerecht erlaubt es, das eigene Grundstück über die Durchfahrt durch ein fremdes Grundstück zu erreichen. Dieses Recht kann privatrechtlich, als Baulast oder durch eine Grunddienstbarkeit erreicht werden. Ist ein Baugrundstück nicht an die öffentliche Zuwegung angeschlossen, ist ein Bauvorhaben nur dann genehmigungsfähig, wenn auch ein Wegerecht vorliegt.
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