Alle Unterlagen für den Hausverkauf vorbereiten

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Wenn Sie Haus verkaufen möchten, sind verschiedene Unterlagen nötig, welche dem Käufer nachweisen, wie groß das Grundstück ist, in welchem Zustand sich das Gebäude befindet und welche Baumaßnahmen in den letzten Jahren durchgeführt wurden. Einige dieser Unterlagen werden Sie wahrscheinlich sowieso in Ihrem Besitz haben. Andere lassen sich recht unkompliziert und schnell bei den zuständigen Behörden anfordern. Der folgende Beitrag zeigt Ihnen, welche Dokumente Sie für den Kauf vorbereiten sollten und wo Sie diese erhalten.

Grundbuchauszug und Flurkarte gehören zu den wichtigsten Dokumenten für Ihre Immobilie © Marcel, stock.adobe.com
Grundbuchauszug und Flurkarte gehören zu den wichtigsten Dokumenten für Ihre Immobilie © Marcel, stock.adobe.com

Welche Unterlagen werden für den Verkauf einer Immobilie benötigt?

Ein Wohnhaus zu kaufen, ist eine große Investition. Daher möchten sich Käufer vor Abschluss des Notarvertrages möglichst gründlich informieren, zu welchen Rahmenbedingungen sie die Immobilie erwerben. Als Verkäufer unterstützen Sie diesen Prozess, indem Sie schon vor Beginn der Veröffentlichung alle wichtigen Unterlagen sammeln und je nach Bedarf Kopien dieser Dokumente den Interessenten überlassen.

Zu diesen Unterlagen gehören unter anderem:

  • aktueller Grundbuchauszug
  • Flurkarte
  • Bauzeichnungen (Grundriss, Schnitt, Ansichten, Zeichnungen zu Haustechnik)
  • Baugenehmigung
  • ausführliche Baubeschreibung
  • Nachweise zu durchgeführten Modernisierungen und Sanierungen
  • Bedienungsanleitungen oder Beschreibungen für die Haustechnik
  • falls vorhanden, Gutachten
  • Energieausweis
  • Informationen zu noch bestehenden Darlehen

Sie müssen diese Dokumente nicht immer komplett mit allen Informationen weitergeben. Es ist möglich, nur Auszüge daraus zu kopieren oder bestimmte Stellen unkenntlich zu machen, um Ihre persönlichen Daten zu schützen. Für den Käufer relevante Details, wie zum Beispiel Wegerechte, welche weiterhin bestehen bleiben, sollten natürlich nicht außer Dokumentation entfernt werden.

Tipp: Wenn es für Sie technisch möglich ist, scannen Sie die entsprechenden Schriftstücke ein und speichern Sie diese als PDF auf Ihrem Computer. So lassen sie sich später einfacher und kostengünstig versenden. Alternativ funktionieren auch hochauflösende Fotos mit dem Handy.

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Wichtige Unterlagen für den Immobilien-Verkauf
Wichtige Unterlagen für den Immobilien-Verkauf

Grundbuchauszug und Flurkarte

Im Grundbuchauszug sind zahlreiche wichtige Informationen zu finden, welche das Grundstück, das Gebäude und die Besitzer betreffen. Hier können Dienstbarkeiten und Wegerechte eingetragen sein. Zum Beispiel ist möglich, dass sich ein Nachbar ein Leitungsrecht grundbuchlich sichern lässt, wenn seine Versorgungsleitungen für Wasser, Abwasser oder Strom über Ihr Grundstück verlaufen müssen. Manchmal sind Wohnrechte eingetragen, welche Sie normalerweise vor dem Verkauf oder im Zuge des Verkaufs löschen sollten.

Weiterhin zeigt die Abteilung drei, ob die Immobilie mit einer Grundschuld oder einer Hypothek belastet ist. Diese Eintragungen dokumentieren, bei welcher Bank das Darlehen besteht, seit wann es aufgenommen wurde und wie hoch die Grundschuld ist.

Im Grundbuch sind außerdem die Nummern für das Flurstück und die Bezeichnung der Gemeinde, in welcher sich das Grundstück befindet, eingetragen. Zu jedem Flurstück (das Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen) gibt es weitere Informationen, aus denen die genaue Größe sowie die Art der im Bebauungsplan genehmigten Nutzung hervorgehen.

All diese Informationen sind für den Käufer wichtig: sie zeigen beispielsweise, ob das komplette Grundstück als Bauland gilt, ob alte Darlehen abgelöst werden müssen oder ob Wegerechte bestehen, die eine feste Einfriedung verhindern würden.

Einen aktuellen Grundbuchauszug können Sie als Eigentümer unkompliziert direkt beim Grundbuchamt beantragen. Das geht entweder schriftlich oder direkt vor Ort im betreffenden Amtsgericht. Die Gebühren für den Grundbuchauszug sind recht moderat und beginnen bei ca. zehn Euro pro Auszug.

Grundbuch und Flurkarte: Wichtige Infos für den Käufer
Grundbuch und Flurkarte: Wichtige Infos für den Käufer

Das zweite amtliche Dokument für Ihr Grundstück ist die Flurkarte. Sie zeigt die genaue Lage und die Grundstücksgrenzen. Je nach Ausfertigung können hier auch die Positionen von Grenzsteinen eingetragen sein. Eine aktuelle Flurkarte erhalten Sie beim Katasteramt gegen eine ebenfalls moderate Gebühr.

Hinweis: Falls Ihr Käufer das Haus über eine Finanzierung bezahlen möchte, wird er auf jeden Fall einen aktuellen Grundbuchauszug und eine aktuelle Flurkarte für die Nachweise bei seiner Bank benötigen. Wenn Sie diese Dokumente bereits zu Beginn Ihrer Vermarktung besorgen, kann später der Antrag für die Finanzierung schneller bearbeitet werden, da Sie nicht auf den Erhalt dieser Unterlagen warten müssen.

Baugenehmigung bei neuen Häusern

Sofern es sich nicht um ein sehr historisches und altes Gebäude handelt, wird es in den Unterlagen zum Haus den Nachweis für die Baugenehmigung geben. Heben Sie diesen sowieso immer gut auf und halten Sie ihn bereit, falls er für die Finanzierungsanfrage des Käufers benötigt wird. Dieses Dokument sollten Sie außerdem nach Abschluss des Kaufvertrages und Besitzübergang an die neuen Eigentümer übergeben.

Baubegleitmappe und Zeichnungen

Wenn das Haus vor nicht allzu langer Zeit neu gebaut wurde, existiert in der Regel eine Baubegleitmappe, in der alle Details zum Gebäude aufgeführt sind. Das betrifft zum Beispiel eine ausführliche Baubeschreibung, welche die verwendeten Materialien, die Wandstärken und Art der Installationen auflistet. Weiterhin wird dort der Zustand des Geländes und des Untergrundes beschrieben.

Bautechnische Dokumente: Umfassende Dokumentation für den Käufer
Bautechnische Dokumente: Umfassende Dokumentation für den Käufer

Die zur Mappe gehörenden Zeichnungen zeigen Grundrisse, Schnitte und Ansichten des Gebäudes. Aus ihnen ist ersichtlich, wie die Räume aufgeteilt sind, welche Konstruktion die Treppen oder der Dachstuhl haben und wie die Geschosshöhen eingeteilt sind. Außerdem ist hier der Verlauf von Versorgungsleitungen für die Elektrik, Wasser, Abwasser und eventuell auch für einen Gasanschluss eingetragen. Während der Lage ist, diese Zeichnungen und Beschreibungen zu interpretieren, kann daraus ablesen, wie solide das Haus gebaut ist und ob es gute Wärmeisolation oder Schallschutzwerte aufweisen wird. Aus der Auflistung der verwendeten Materialien ergibt sich außerdem, wie haltbar die einzelnen Gebäudebestandteile sind und wann eventuell mit Sanierungen zu rechnen ist.

Anhand von Bauzeichnungen und Baubeschreibung lässt sich viel über das Gebäude und seinen Zustand erfahren © sveta, stock.adobe.com
Anhand von Bauzeichnungen und Baubeschreibung lässt sich viel über das Gebäude und seinen Zustand erfahren © sveta, stock.adobe.com

Dokumentation von zusätzlichen Einbauten und Sanierungen

Wurden im Haus zusätzliche Einbauten oder Sanierungen vorgenommen? Sofern diese nicht länger als zehn Jahre zurückliegen, lohnt es sich, die entsprechenden Nachweise für die Beschreibung der Immobilie hinzuzufügen. Sie zeigen damit, dass das Gebäude regelmäßig gepflegt wurde. Einige der Einbauten, wie zum Beispiel ein Pool oder eine Sauna, können den Wert des Hauses und seine Attraktivität beim Verkauf steigern. Noch vorhandene Rechnungen für diese Maßnahmen dokumentieren, welche Kosten der Vorbesitzer dafür aufgewendet hatte.

Tipp: Möglicherweise sind diese Rechnungen auch wichtig, um Garantieansprüche bei einem eventuellen Schaden in Anspruch zu nehmen. Sie sollten diese Dokumente deshalb bei der Übergabe der Immobilie an die neuen Besitzer weiterreichen.

Sachgutachten und vorhandene Beschreibungen

Vielleicht haben Sie selbst oder Ihr Erblasser das Haus erst vor gar nicht so langer Zeit erworben. In diesem Falle kann es zum Beispiel sein, dass bereits ein Exposé oder ein Sachgutachten angefertigt wurden. Auch wenn diese Dokumente schon etwas älter sind, können sie wertvolle Informationen zur Immobilie liefern.

Wenn es Ihnen schwerfällt, den aktuellen Marktwert des Hauses selbst einzuschätzen, können Sie auch ein aktuelles Gutachten bei einem Sachverständigen in Auftrag geben. Er bewertet alle Bestandteile des Gebäudes und des Grundstücks unter Berücksichtigung von Alter, Lage und Erhaltungszustand und rechnet Ihnen einen empfohlenen Verkaufspreis aus. Dieses Gutachten lässt sich ausgezeichnet als Argumentationsgrundlage nutzen, wenn Sie selbst mit den berechneten Zahlen einverstanden sind.

Bausachverständige bei einer Besichtigung vor Ort © auremar, stock.adobe.com
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Tipp: Wollen Sie den berechneten Verkehrswert nicht als Grundlage für Ihren Verkaufspreis nehmen, aber die Informationen aus dem Gutachten trotzdem verwenden? Bitten Sie den Gutachter darum, eine zusätzliche Version mit einer reinen Beschreibung ohne monetäre Berechnungen zu erstellen oder um die Möglichkeit, diese Werte auszugsweise in Ihrem Exposé zu verwenden.

Energieausweis

Bei jedem Verkauf einer Immobilie ist es seit einiger Zeit Pflicht, einen Energieausweis anzufertigen (Ausnahme sind denkmalgeschützte Gebäude und Gebäude mit einer Nutzfläche unter 50 Quadratmeter). Diesen benötigen Sie auch für die Veröffentlichung von Anzeigen, um dort bestimmte Kennwerte einzutragen. Einen Energieausweis können Sie kurzfristig von einem Energieberater oder einem anderen dazu berechtigten Sachkundigen erstellen lassen. Die Kosten dafür betragen zwischen 100 und 500 €, je nach Art der Ausführung.

Der Nachweis eines Energieausweises ist seit einigen Jahren beim Verkauf von Immobilien Pflicht © vegefox.com, stock.adobe.com
Der Nachweis eines Energieausweises ist seit einigen Jahren beim Verkauf von Immobilien Pflicht © vegefox.com, stock.adobe.com

Informationen zu noch bestehenden Darlehen und Belastungen

Ist die zu verkaufenden Immobilie noch mit einem Darlehen und also mit einer Grundschuld belastet? Tragen Sie in diesem Falle alle Informationen zur Baufinanzierung zusammen. Fragen Sie bei der darlehensgebenden Bank die aktuelle Restschuld und das Ende der Zinsbindung ab. Erkundigen Sie sich, ob Sie bei einer vorzeitigen Ablöse eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen und wie hoch diese sein wird.

Gibt es weitere Belastungen, welche den Wert des Hauses schmälern? Das könnte zum Beispiel ein Wohnrecht sein, welches aber in Zukunft nicht mehr ausgeübt werden soll. Dieses lässt sich mit Einverständnis der betreffenden Personen oder mit einem Nachweis für deren Versterben unkompliziert direkt über das Grundbuchamt löschen.

Hinweis: Im Fall eines Verkaufs der Immobilie haben Darlehensnehmer immer ein Sonderkündigungsrecht für bestehende Kredite, auch wenn die Zinsbindung noch nicht ausgelaufen ist. Allerdings ist die Bank dabei dazu berechtigt, eine Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Zinsen zu verlangen.

Prüfen Sie akribisch, welche Darlehen zum Haus noch bestehen und zu welchen Konditionen diese abgelöst werden können © Stockfotos-MG, stock.adobe.com
Prüfen Sie akribisch, welche Darlehen zum Haus noch bestehen und zu welchen Konditionen diese abgelöst werden können © Stockfotos-MG, stock.adobe.com

Vollmachten weiterer Besitzer einholen

Sind Sie nicht der alleinige Eigentümer des Hauses, sondern teilen sich mehrere Parteien in den Verkauf? Dann könnte es günstig sein, einen Verantwortlichen mit bestimmten Vollmachten auszustatten. Fixieren Sie diese Vollmachten schriftlich und lassen Sie sie von allen Beteiligten unterzeichnen. Das reduziert späteres Streitpotenzial und lässt Sie flexibler agieren. Eine Vollmacht für den Verkauf kann beispielsweise auch dann ausgestellt werden, wenn weiterer Besitzer weit entfernt wohnen oder selbst nicht geschäftsfähig sind. Bei Unklarheiten in diesem Bereich lassen Sie sich am besten durch einen fachkundigen Anwalt beraten.

Nach der Unterzeichnung ist der Notarvertrag rechtsgültig und kann nicht mehr zurückgenommen werden © U. J. Alexander, stock.adobe.com
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