Erschließungskosten: Keineswegs Peanuts

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Für Haus und Grund meist fünfstellig

Keiner baut sein Einfamilienhaus auf einer einsamen Insel. Nötig sind allerhand Verbindungen zur Außenwelt, um gut zu leben und am öffentlichen Leben teilnehmen zu können: Wege sowie Leitungen für Strom, Gas sowie Wasser, Abwasser und Telekommunikation.

Erschließungskosten sollte man nicht unterschätzen © Grispb, stock.adobe.com
Erschließungskosten sollte man nicht unterschätzen © Grispb, stock.adobe.com

Bauherren müssen nicht nur die Kosten für ihren Neubau kalkulieren. Sie müssen in der Regel auch anteilig die Kosten dafür tragen, wenn die Gemeinde eine Straße, Fußwege, öffentliche Grünanlagen, Wasser-, Abwasser-, Strom-, Gas- oder Telekommunikationsleitungen zu ihrem Baugrund baut (oder kürzlich gebaut hat). Je nach Lage des Grundstücks und Umfang der notwendigen Maßnahmen kann dieser Beitrag 10.000 Euro unter- aber auch deutlich überschreiten.

Die Höhe der Erschließungskosten – oder auch die verpflichtende Beteiligung an einer bevorstehenden Straßenerneuerung – sollten Hausbauer unbedingt rechtzeitig bei der Gemeinde erfragen und diese Folgekosten in ihrer Budgetplanung berücksichtigen – um später böse Überraschungen zu vermeiden.

Womit Sie in etwa kalkulieren müssen, haben wir weiter unten aufgeschlüsselt.

Die Verteilung der Erschließungskosten

Grundlage für die Beteiligung an den Erschließungskosten liefert das Baugesetzbuch (BauGB §129). Grundsätzlich müssen Kommunen mindestens zehn Prozent der Kosten für die Erschließung selbst übernehmen – mehr aber auch nicht. Wenn also an einer neu gebauten Wohnstraße zehn neue Einfamilienhäuser entstehen, müssen sich deren Eigentümer ihren Anteil an 90 Prozent der Baukosten übernehmen.

Wer ein Grundstück erschließen will, ist grundsätzlich mit zwei Aspekten der Erschließung konfrontiert:

  • Erstens die öffentliche Erschließung bis zur Grundstücksgrenze und
  • zweitens die private (oder innere) Erschließung auf dem Grundstück bis zum Haus. Letztere muss jeder Hausbauer natürlich allein schultern.

Zur öffentlichen zählt die verkehrsmäßige Erschließung, sofern eine solche erforderlich wird. Sie umfasst alle Arbeiten rund um den Straßenbau, Straßenbeleuchtung und Gehwege – also alles was nötig ist, um überhaupt zum neuen Haus zu gelangen. Dazu können übrigens auch öffentliche Plätze, Parkflächen, Grünanlagen und gegebenenfalls Lärmschutzmaßnahmen zählen.

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Hinzu kommt die technische Erschließung: Dazu zählt die Verbindung mit Versorgungsnetzwerken wie Wasser und Abwasser, Strom, Gas, Internet, Telefon und TV. In aller Regel ist die öffentliche Erschließung eines Grundstücks zwingend die Voraussetzung dafür, dass die Arbeiten am Haus überhaupt losgehen dürfen.

Die private Erschließung muss jeder Bauherr selbst organisieren und finanzieren. Was das kostet, hängt nicht zuletzt ab von der Grundstücksgröße und der Entfernung des Hauses bis zum Anschluss an die öffentlichen Leitungen an der Grundstücksgrenze.

Erschließungskosten kalkulieren © magele-picture, stock.adobe.com
Erschließungskosten kalkulieren © magele-picture, stock.adobe.com

So lassen sich die ungefähren Erschließungskosten berechnen

Die genauen Kosten differieren je nach Gemeinde, der Lage des Grundstücks und dem „Schwierigkeitsgrad“ der Installation.

Aber es gibt belastbare Erfahrungswerte für die Kosten der technischen Erschließung:

  • Wasser: Der Anschluss ans öffentliche Trinkwassernetz kostet 2.000 bis 5.000 Euro.
  • Abwasser: In einem durchschnittlichen Neubaugebiet schlägt der Anschluss an die Kanalisation mit 4.000 bis 5.000 Euro zu Buche, bei größeren Entfernungen bis zu 7.000 Euro.
  • Gas: Diese Kosten entstehen nur, wenn ein Versorger das Wohngebiet mit Gas versorgt und ein Anschluss gewünscht wird: dieser kostet bis zu 2.000 Euro.
  • Strom: Hier kalkuliert man mit 2.000 bis 3.000 Euro.
  • Telefon/TV/Telekommunikation: Der Kabelanschluss kostet unter 1.000 Euro.

Unter dem Strich ergibt sich damit ein Erschließungsbeitrag in der Spanne von 10.500 bis etwa 18.000 Euro.

Wichtig: In dieser Kalkulation ist keine verkehrsmäßige Erschließung enthalten!

Bei der privaten (inneren) Erschließung gilt diese Faustregel: Leitungen und Rohre auf dem Grundstück schlagen mit rund 1.000 Euro pro Meter zu Buche. Darin enthalten halten sind die Tiefbauarbeiten und die Verlegungsarbeiten. Steht das Haus also beispielsweise sechs Meter von der Grundstücksgrenze entfernt, fallen rund 6.000 Euro für die private Erschließung an. Alles zusammen wird die öffentliche und die private Erschließung (ohne verkehrsmäßige Erschließung) also etwa 16.500 bis 24.000 Euro kosten.

Was ist vor dem Kauf eines Baugrundstücks zu beachten?

Wer ein Haus bauen will und dafür ein passendes Grundstück sucht, sollte unbedingt darauf achten, wie gut der Baugrund bereits erschlossen ist – und welche Rechnung die Gemeinde später noch aufmacht. Nur mit dieser Kenntnis kann man entscheiden, ob die zusätzlichen Kosten für die Erschließung in den finanziellen Rahmen passen. Die Preise von bereits erschlossenen Grundstücken liegen meist über denen von unerschlossenen.

Auch wenn das Traumgrundstück schon voll erschlossen ist, kann es passieren, dass noch erhebliche kommunale Folgekosten entstehen: Mit den Straßenausbaubeiträgen hält sich die öffentliche Hand schadlos, wenn sie Straßen neu gestaltet, Parkstreifen anlegt, Beleuchtung installiert oder die Kanalisation auf Vordermann bringt. Grundlage für diese umstrittene Abgabe ist nicht, sondern das Kommunalabgabengesetz.

Doch diese Praxis ist bundesweit in der Diskussion: Nach einem Volksentscheid hat Bayern die Straßenausbaubeiträge 2018 abgeschafft – und zunehmend mehr Bundesländer und Kommunen verzichten darauf, weil sie willkürlich wirken und schon manchen Hausbesitzer in Not gebracht haben. Auch hier lohnt es sich also, sich rechtzeitig bei der Gemeinde schlau zu machen.

Der Energieausweis ist für die Neubaupflicht und muss auf Verlangen den Behörden vorgelegt werden © beermedia, stock.adobe.com
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