Rund um das Haus können mehrere Gutachten sinnvoll sein, wenn es um die Hausplanung geht, spielt vor allem das Baugrund- oder Bodengutachten eine wichtige Rolle. Mit diesem Gutachten wird sichergestellt, dass der Baugrund so beschaffen ist, dass er Fundament und Gebäude sicher und dauerhaft tragen kann.
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Wann ist ein Bodengutachten notwendig?
Im Idealfall wird ein Bodengutachten erstellt, noch bevor der Grundstückskauf abgewickelt wird. Damit gehen Sie als Bauherr sicher, dass der vorhandene Boden tragfähig ist und keine besonderen und kostensteigernden Maßnahmen für das Fundament erfordert oder die Beschaffenheit den Hausbau sogar unmöglich macht. Die Vereinbarung über die Erstellung eines Bodengutachtens sollte im Kaufvertrag festgehalten werden, insbesondere gilt dies beim Bauen mit dem Bauträger.
Tipp: Klären Sie beim Bauen mit einem Bauträger oder einem anderen Baupartner, ob das Bodengutachten im Komplettpreis mit enthalten ist. In vielen Fällen ist dies nämlich nicht der Fall.
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Ablauf eines Baugrundgutachtens
Das Baugrundgutachten wird von einem Sachverständigen für Geotechnik erstellt, der über die Berechtigung nach DIN 4020 und DIN 1054 vorweisen kann. Meist kennt der Architekt oder der Baupartner bereits einen Ansprechpartner, mit dem er langfristig zusammenarbeitet. Ebenfalls bei der Suche behilflich sind die Handwerkskammer oder Bauherrenverbände.
Um die Bodenbeschaffenheit zu prüfen, nimmt der Gutachter Bodenproben über Baugrundsondierungen und Bohrungen. Diese Bohrungen werden an mindestens zwei diagonal gegenüberliegenden Grundstücksecken bis in eine Tiefe von fünf bis sechs Metern unter der Fundamentsohle vor. Die entnommenen Proben werden im Anschluss im Labor weiter untersucht. Das Ergebnis seiner Überprüfung hält der Sachverständige im Baugrundgutachten fest. Dieses enthält verbindliche und belastbare Informationen:
- Lage des Grundstücks, Bauwerk und Auftraggeber
- Aufbau des Bodens
- Bodenart und Bodenkennwerte
- Bodenklasse (bodenmechanische Eigenschaften wie Tragfähigkeit und Setzverhalten)
- Grundwasservorkommen
- Versickerungsfähigkeit von Oberflächen- und Niederschlagswasser
- Forstsicherheit
- Mögliche Gefahren
- Angaben zur Ausführung der Erdbauarbeiten
- Empfehlungen für die Gründung
- Abdichtungsempfehlungen
- Erdbebenzonen
Ist das Grundstück mit Schadstoffen oder anderen riskanten Komponenten belastet, werden diese in einem gesonderten Gutachten festgehalten. Besteht der Verdacht, dass Altlasten oder weitere Belastungen vorhanden sind, spricht man von einem erweiterten Bodengutachten. Diese Form des Gutachtens sollte auf jeden Fall erstellt werden, wenn das Grundstück sich auf ehemaligen Müllhalden oder Industriebetrieben oder in deren Nähe befindet.
Bodenklassen nach DIN 18300
Nach DIN 18300 werden 7 Bodenklassen unterschieden. Die vom Gutachter ermittelte Bodenklasse entscheidet mit darüber, ob für die Gründung eines Gebäudes besondere Maßnahmen erforderlich sind.
- Bodenklasse 1: Oberboden oder Mutterboden – Nicht für die Gründung geeignet, der Boden muss vorab bis zur tragfähigen Bodenschicht abgetragen werden.
- Bodenklasse 2: Fließende Bodenart (Schöpfboden) – nicht für die Gründung geeignet, der Boden muss abgetragen werden oder es sind besondere Gründungsmaßnahmen erforderlich (Tief- oder Pfahlgründung)
- Bodenklasse 3: leichter Boden aus Kies oder Sand – Gründung mit besonderen Maßnahmen (flacher Böschungswinkel) möglich
- Bodenklasse 4: mittelschwerer oder Stichboden – optimal für die Bauwerksgründung geeignet
- Bodenklasse 5: schwer lösbarer oder Hackboden – optimal für die Bauwerksgründung geeignet
- Bodenklasse 6: leichter Felsboden – gut für die Gründung geeignet
- Bodenklasse 7: schwerer Felsboden – Ideal für die Bauwerksgründung, allerdings nur mit aufwendigen und teuren Maßnahmen bebaubar
Neue Bodenklassen – Homogenbereiche
Mit der Neuauflage der VOB/C im Jahr 2015 wurden die Bodenklassen nach der alten DIN 18300 abgeschafft. Stattdessen wird der Boden in sogenannte Homogenbereiche auf Basis des geotechnischen Berichts nach DIN EN 1997–2 eingeteilt, die aus einzelnen oder mehreren Bodenschichten bestehen und Zusammenhang mit der Bauwerkskonstruktion erstellt werden.
Damit ist im Baugrundgutachten eine weitere Angabe erforderlich, nämlich die der geotechnischen Kategorie GK. Unterschieden werden GK1 als einfache Bauwerke auf ebenem, tragfähigem Grund; GK 2 alle Bauvorhaben, die nicht GK 1 oder GK 3 entsprechen; GK 3 für Bauvorhaben mit aufwendigen Konstruktionen und schwierigen Baugrundverhältnissen.
Mit diesen neuen Vorschriften sind die Anforderungen an die Fachkenntnis ebenso wie die Abstimmung zwischen Bauherr, Planer und Bodengutachter gestiegen.
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Muss ein Bodengutachten erstellt werden?
Das Bauordnungsrecht schreibt seit 2008 für jedes Baugrundstück auch ein Baugrundgutachten vor. Die Erstellung ist außerdem wichtig, da der Bauherr für alle Risiken haftet, die durch das Grundstück und die Bebauung darauf ausgehen können. Kommt es also aufgrund der Bodenbeschaffenheit während der Bauphase zu Schäden an Nachbarhäusern, öffentlichen Gehwegen oder Straßen, muss der Bauherr die anfallenden Kosten tragen.
Laut Gesetz und auch in der Realität ist es nicht ausreichend, sich auf die Aussagen von Nachbarn über ein für deren Grundstück erstelltes Gutachten zu verlassen, der Einschätzung der Baufirma zu folgen oder einer reinen Sichtprüfung zu vertrauen. Die Bodenbeschaffenheit kann sich von Grundstück zu Grundstück unterscheiden und eine oberflächliche Überprüfung gibt keine Sicherheit, dass der Boden auch tragfähig ist.
Tipp: Der Architekt ist dazu verpflichtet, Bauherrn auf die Notwendigkeit eines Baugrundgutachtens hinzuweisen.
Was kostet ein Bodengutachten?
Nach Angaben des „Verbandes Privater Bauherren“ (VPB) kostet ein Bodengutachten, das zu den Baunebenkosten zählt, für ein durchschnittliches Einfamilienhaus zwischen 1.000 und 2.000 Euro. Allerdings können je nach Einzelfall oder dann, wenn ein erweitertes Gutachten erforderlich ist, deutlich höhere Kosten entstehen. Als Basis der Berechnung dienen die Grundstücksgröße, der Aufwand der Analyse und das Baugebiet, als Richtschnur kann mit 5 Euro pro m² Grundstücksfläche gerechnet werden.
Tipp: Da die Sachverständigen ihre Preise frei bestimmen können, lohnt sich auch hier wieder ein Anbietervergleich.
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