Ablauf der Hausplanung im Überblick

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Von der ersten Idee bis zum fertigen Haus dauert es in der Regel mindestens ein Jahr. Diesem Zeitraum können Sie verkürzen, wenn Sie die verschiedenen Planungsschritte möglichst zügig und effektiv umsetzen. Im folgenden Artikel finden Sie alle Einzelschritte übersichtlich beschrieben.

Ganz am Anfang eines Bauprojekts steht die Frage nach der Finanzierung © adrian_ilie825, stock.adobe.com
Ganz am Anfang eines Bauprojekts steht die Frage nach der Finanzierung © adrian_ilie825, stock.adobe.com

Baufinanzierung klären

Bevor Sie sich Gedanken darüber machen, wie Ihr Haus aussehen soll, benötigen Sie einen Überblick über Ihr Budget. Dazu erfolgt im ersten Schritt die Ermittlung des Eigenkapitals. Dieses setzt sich aus folgenden Quellen zusammen:

  • Barvermögen
  • Bausparverträge
  • Sparkonten
  • Lebensversicherungen
  • Private Kredite
  • Wertpapiere
  • Eigenleistungen

Etwa 15 bis 20 % des Hausbaus sollte aus Eigenkapital finanziert werden und mindestens zur Deckung der Baunebenkosten ausreichen, da diese in den meisten Fällen nicht von der Kreditbank mitfinanziert werden.

Im nächsten Schritt ermitteln Sie Ihre langfristigen monatlichen Fixkosten und stellen diese den regelmäßigen Einnahmen, zum Beispiel aus dem Gehalt gegenüber. Einmalzahlungen bleiben außen vor, auch Sozialleistungen dürfen nicht in die Einnahmenrechnung mit einfließen. Sinn dieser Rechnung: Sie ermitteln damit Ihre maximal mögliche Kreditrate. In Verbindung mit den Kreditkonditionen Ihrer Bank können Sie nun ein Budget für das Bauprojekt festlegen und im gleichen Zuge prüfen, inwieweit Sie staatliche Förderungen in Anspruch nehmen können.

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Die Ermittlung des Baubudgets: Welche Komponenten spielen eine Rolle?
Die Ermittlung des Baubudgets: Welche Komponenten spielen eine Rolle?

Tipp: Häufige Fehler bei der Finanzierung sind die Nichtberücksichtigung der Baunebenkosten sowie eine Überschätzung der eigenen Zahlungsfähigkeit oder der möglichen Eigenleistung. Vermeiden lassen sich diese und andere Fehler durch eine professionelle und unabhängige Finanzberatung.

Grundstück auswählen

Vor dem Kauf sollten Sie Ihr Grundstück genau prüfen und ein Baugrundgutachten erstellen lassen © Yvonne Weis, stock.adobe.com
Vor dem Kauf sollten Sie Ihr Grundstück genau prüfen und ein Baugrundgutachten erstellen lassen © Yvonne Weis, stock.adobe.com

Falls noch nicht vorhanden, ist der erste Schritt beim Hausbau die Suche nach dem passenden Grundstück. Der gewünschte Standort spielt dabei ebenso eine wichtige Rolle wie das zur Verfügung stehende Budget. Vor dem Kauf sollten jedoch verschiedene Punkte gründlich geprüft werden. Dazu gehört neben der umliegenden Infrastruktur, der Verkehrsanbindung und der vorhandenen Nachbarschaft auch der Baugrund selbst. Prüfen Sie im Bebauungsplan, ob das Grundstück für eine Wohnbebauung zugelassen ist und ob es besondere Vorgaben, zum Beispiel zur Größe, Ausrichtung und Höhe des Gebäudes gibt.

Tipp: Besuchen Sie das Grundstück zu verschiedenen Zeiten unter der Woche. So können Sie die Umgebungsbedingungen am umfassendsten erkunden.

Baugrundgutachten erstellen

Das Braugrundgutachten wird durch einen Sachverständigen erstellt, der den vorhandenen Untergrund anhand mehrere Bohrungen beurteilt. Die Bodenproben werden im Labor überprüft. Im anschließend erstellten Gutachten finden Sie zum einen den Zustand des Bodens in Form von Homogenbereichen sowie Empfehlungen zur Gründung für Ihr Haus. Handelt es sich um nicht tragfähigen Boden oder Fels, sind besondere Maßnahmen erforderlich, die sich auf die gesamten Baukosten auswirken.

Wichtige Schritte zum eigenen Grundstück
Wichtige Schritte zum eigenen Grundstück

Tipp: Aussagen von Anwohnern, der Gemeinde oder die Orientierung an der Nachbarbebauung sind kritisch zu betrachten, denn Untergründe können sich schnell ändern.

Erschließung beantragen

Entscheiden Sie sich für ein nicht erschlossenes Grundstück, müssen Sie dessen Erschließung bei der Gemeinde beantragen. Denn nur dann, wenn das Grundstück an die Verkehrswege sowie an die Wasser-, Abwasser- und Stromversorgung angeschlossen ist, darf darauf ein Wohngebäude errichtet werden. Den Erschließungsantrag sollten Sie frühzeitig stellen, bis der Antrag genehmigt und alle Arbeiten abgeschlossen sind, können sechs bis acht Monate vergehen.

Erst wenn ein Baugrundstück voll erschlossen ist, darf es auch bebaut werden © schulzfoto, stock.adobe.com
Erst wenn ein Baugrundstück voll erschlossen ist, darf es auch bebaut werden © schulzfoto, stock.adobe.com

Haustyp festlegen

Nach diesen Vorbereitungen können Sie weitere grundsätzliche Entscheidungen treffen: Möchten Sie ein Massivhaus Stein auf Stein oder lieber ein Fertighaus bauen? Wählen Sie eine eingeschossige oder mehrgeschossige Bauweise? Möchten Sie ökologisch bauen? Welche Energieeffizienz streben Sie an? Wie viel Eigenleistung können Sie realistisch erbringen? Die Vorüberlegungen für Ihren Haustyp können Sie selbst treffen, Entscheidungen sollten jedoch erst mit dem Baupartner Ihrer Wahl fallen.

Baupartner auswählen

Für den Bau eines Hauses gibt es verschiedenste Möglichkeiten hinsichtlich des Baupartners. Die wichtigsten davon sind:

  • Architekt
  • Massivhaus- oder Fertighausanbieter
  • Bauträger
  • Generalunternehmer
  • Bausatzanbieter
  • Baubetreuer
  • Baugruppe
Mit dem richtigen Baupartner holen Sie sich bereits in der Planungsphase kompetente Unterstützung an Ihre Seite © wutzkoh, stock.adobe.com
Mit dem richtigen Baupartner holen Sie sich bereits in der Planungsphase kompetente Unterstützung an Ihre Seite © wutzkoh, stock.adobe.com

Jede Variante bringt bestimmte Besonderheiten sowie Vorzüge und Nachteile mit sich. Was die verschiedenen Baupartner voneinander unterscheidet, erfahren Sie in unserem Artikel Den passenden Baupartner finden.

Tipp: In jedem Fall sollten Sie die Vertragsgestaltung gründlich prüfen und sich dazu einen Experten zur Seite zu holen. Die Vertragsunterzeichnung erfolgt von Ihrer Seite erst dann, wenn alle unklaren Punkte beseitigt sind.

Raumaufteilung und Grundrissplanung

Bei Raumaufteilung und Grundrissplanung entscheiden Ihre Wohnbedürfnisse und Ihr persönlicher Geschmack © KB3, stock.adobe.com
Bei Raumaufteilung und Grundrissplanung entscheiden Ihre Wohnbedürfnisse und Ihr persönlicher Geschmack © KB3, stock.adobe.com

Ein Grundsatz in der Gebäudeplanung ist „form follows function“ (Die Form folgt der Funktion). Deshalb ist es sinnvoll, sich im ersten Schritt über die nötige Art der Räume, die Raumaufteilung und die Lage der Räume im Haus Gedanken zu machen. Dies erfolgt in Form eines Raumprogramms. Weitere Überlegungen an dieser Stelle sind die Grundrissform. Neben dem klassischen Grundriss mit einem Hauptflur, von dem die einzelnen Räume abzweigen, sind offene Grundrisse oder der Ensemblegrundriss mit einer Anordnung der Räume nach Funktionsbereichen. Eine weitere Überlegung betrifft die Notwendigkeit eines Kellers und den Dachgeschossausbau. Die Grundrissplanung erfolgt in der Regel in Zusammenarbeit mit dem Architekten oder Planer. Steht das Raumkonzept, kann auf dessen Basis das Gebäude in seiner Gesamtform entwickelt werden.

Tipp: Meist nehmen Bauherrn mindestens einen Teil der bereits vorhandenen Möbel mit ins neue Haus. Gerade größere Einrichtungsgegenstände wie Schrankwände oder Wohnlandschaften müssen bei der Raumplanung berücksichtigt werden.

Die passende Grundrissform für Ihr persönliches Anforderungsprofil auswählen
Die passende Grundrissform für Ihr persönliches Anforderungsprofil auswählen

Genehmigungsplanung und Bauantrag

Ist die Entwurfsplanung, die die Anordnung der Räume, Fenster und Türen, die Lage auf dem Grundstück, die Dachform und weitere Angaben enthält, fertig, wird der Bauantrag durch den Architekten erstellt. Neben den Zeichnungen selbst, müssen verschiedene weitere Unterlagen zusammengestellt und mit eingereicht werden. Dazu gehören das Antragsformular selbst, die Baubeschreibung, verschiedene Berechnungen und eventuelle Genehmigungen und Gutachten.

Ist die Planung fertig, stellt der Architekt den Bauantrag bei der zuständigen Baubehörde © Stockfotos-MG, stock.adobe.com
Ist die Planung fertig, stellt der Architekt den Bauantrag bei der zuständigen Baubehörde © Stockfotos-MG, stock.adobe.com

Materialien festlegen

Bereits im Rahmen der Genehmigungsplanung müssen einige Materialien wie die Wand-, Dach- und Deckenbaustoffe, Dämmstoffe und Abdichtungsmaterialien festgelegt werden. Dies ist insbesondere für die Wärmeschutzberechnung sowie die statische Berechnung erforderlich.

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Im zweiten Teil dieses Planungsschrittes folgt die Bemusterung. Dabei werden vom Fußbodenbelag, über die Wandbeschichtung bis hin zur Türklinke alle einzelnen Ausbauelemente gewählt. Bis alle Details stehen, vergehen meist mehrere Tage. Je nach Baupartner übernimmt die Bemusterung der Fachberater (zum Beispiel beim Hausanbieter oder Bauträger) oder der Architekt.

Bei der Bemusterung legen Sie jedes Detail Ihres Hauses fest, zum Beispiel die verwendeten Farben © Wayhome Studio, stock.adobe.com
Bei der Bemusterung legen Sie jedes Detail Ihres Hauses fest, zum Beispiel die verwendeten Farben © Wayhome Studio, stock.adobe.com

Tipp: Gerade die Bemusterung kann sich als Budgetfalle erweisen, bietet aber gleichzeitig durch die Wahl einfacherer Ausstattungselemente die Möglichkeit, die Baukosten zu senken.

Achtung Kostenfallen: In diesen Bauphasen achten Sie besser besonders auf Kosten und Leistung
Achtung Kostenfallen: In diesen Bauphasen achten Sie besser besonders auf Kosten und Leistung

Bau- und Leistungsbeschreibung erstellen

In der Bau- und Leistungsbeschreibung sind alle Details der Bauausführung geregelt, die Beschreibung ist Teil des Bauvertrages mit den ausführenden Unternehmen. Je präziser diese Beschreibung ist, umso geringer ist das Konfliktpotenzial mit den Baufirmen und Handwerkern. Die Leistungsbeschreibung dient den Unternehmen als Grundlage für ihre Angebote. Fehlen Leistungen oder sind diese unzureichend oder gar nicht weiter beschrieben, verfälscht dies das Angebot und damit auch die tatsächlichen Baukosten. Folgende Punkte müssen auf jeden Fall erschöpfend behandelt werden:

  • Kostenübernahme für jede Leistung (Kostentransparenz)
  • Konkrete Beschreibung der einzelnen Gewerke und Ausbaustufen
  • Exakte Materialangaben mit Herstellermarken, Produktbeschreibungen und technischen Parametern

Tipp: Neben der Art und Qualität der Baustoffe sollten im Bauvertrag auch alle Haftungsfragen so umfassend wie möglich geklärt sein.

Zahlungsplan erstellen

Ebenfalls in den Bauvertrag gehört die Festlegung eines Zahlungsplans. Dieser sollte an den Baufortschritt gekoppelt sein, das heißt: Die Zahlungen erfolgen mit Abschluss bestimmter Bauphasen, zum Beispiel der Gründung mit Bodenplatte, dem Rohbau oder der Fertigstellung des Dachstuhls. In der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) sind für die einzelnen Raten Höchstbeträge festgelegt.

Mit der Unterzeichnung des Bauvertrags übernehmen Sie als Bauherr auch verschiedene Aufgaben und Pflichten © artursfoto, stock.adobe.com
Der Zahlungsplan beim Hausbau

Die Kosten für den Hausbau werden in den allermeisten nicht in einer Summe, sondern in Raten abgezahlt. Mit dem Bauvertrag,… weiterlesen

Die Bezahlung der Baukosten erfolgt nach einem vorab festgelegten Zahlungsplan, der Teil des Bauvertrages ist © MIND AND I, stock.adobe.com
Die Bezahlung der Baukosten erfolgt nach einem vorab festgelegten Zahlungsplan, der Teil des Bauvertrages ist © MIND AND I, stock.adobe.com

Tipp: Zur Absicherung sollten Sicherheiten wie Fertigstellungsbürgschaften, Sicherheitseinbehalte oder eine Fertigstellungsversicherung im Bauvertrag festgelegt werden.

Unterlagen aufbewahren!

Alle Planungs- und Ausführungsunterlagen rund um Ihr Haus sollten Sie langfristig aufbewahren! © contrastwerkstatt, stock.adobe.com
Alle Planungs- und Ausführungsunterlagen rund um Ihr Haus sollten Sie langfristig aufbewahren! © contrastwerkstatt, stock.adobe.com

Bereits in der Planungsphase sammeln sich eine Vielzahl von Unterlagen zu den einzelnen Punkten an. Diese sollten auf jeden Fall gut geordnet aufbewahrt werden, um Vorgänge später nachvollziehen zu können. Dies sollte unbedingt auch während der Bauausführung beibehalten werden. Je genauer Bauphasen dokumentiert sind (mit Zeichnungen und Fotografien sowie Protokollen), umso einfacher wird es später zum Beispiel herauszufinden, wo bestimmte Rohre verlegt sind. Auch bei nachträglich auftretenden Baumängeln kann diese Dokumentation ausgesprochen hilfreich sein.

Auch die optische Dokumentation der Bauphasen kann wichtig sein
Auch die optische Dokumentation der Bauphasen kann wichtig sein
Ein gut koordinierter Bauzeitenplan kann die Bauzeit verkürzen © leungchopan, stock.adobe.com
Zeitplan für die Hausplanung aufstellen

Durchschnittlich dauert der Hausbau von den ersten Planungsideen bis zur Fertigstellung 12 Monate. Wie schnell Sie tatsächlich in Ihr neues… weiterlesen

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