Eigenkapital in der Baufinanzierung

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Das Eigenkapital spielt in der Baufinanzierung eine große Rolle und beinhaltet für Kreditnehmer einige Vorteile

Im Rahmen einer Baufinanzierung geht es für den Kreditnehmer als Erstes um Fremdkapital, welches seitens der Bank in Form eines Immobiliendarlehens zur Verfügung gestellt wird. Meistens muss allerdings nicht der gesamte Kaufpreis der Immobilie mitsamt Nebenkosten oder die Baukosten in vollem Umfang über solche Fremdmittel finanziert werden. Oftmals haben Kunden die Möglichkeit, Eigenkapital in die Finanzierung einzubinden, was sehr empfehlenswert ist.

Eigenkapital hat mehrere Vorteile © Coloures-Pic, stock.adobe.com
Eigenkapital hat mehrere Vorteile © Coloures-Pic, stock.adobe.com

Worum handelt es sich beim Eigenkapital?

Bei Finanzierungen im privaten Bereich wird prinzipiell zwischen einer Fremd- und einer Eigenkapitalfinanzierung unterschieden. Unter der Fremdfinanzierung versteht man für gewöhnlich einen Bankkredit, also zum Beispiel ein Immobiliendarlehen. Dieses wird seitens der Bank gegen einen Zins zur Verfügung gestellt. Das bedeutet natürlich für den Kreditnehmer Kosten in Form der zu zahlenden Zinsen. Beim Eigenkapital hingegen handelt es sich um finanziellen Mittel, die Kreditsuchenden bereits in Form eigener Mittel zur Verfügung stehen. Zum Eigenkapital zählen in erster Linie die folgenden Werte und Guthaben:

  • Guthaben auf Bankkonten, beispielsweise auf dem Tagesgeldkonto
  • Wertpapiere
  • Sachwerte, beispielsweise Edelmetalle
  • Bargeld
  • Liquidierbare Werte, wie etwa Goldschmuck

Prinzipiell zählen zwar beispielsweise auch Immobilien oder einige weitere Sachwerte zum Vermögen des Kunden, jedoch nicht zwangsläufig zum Eigenkapital. Voraussetzung dafür, dass die entsprechenden Guthaben und Sachwerte als Eigenmittel in die Finanzierung eingebunden werden können, ist nämlich deren Verwertbarkeit. Falls Sie also zum Beispiel eine Anleihe oder ein anderes Wertpapier besitzen, dessen Laufzeit allerdings noch fünf Jahre beträgt und das Sie auch nicht zuvor veräußern können, würde dies nicht in den Bereich des Eigenkapitals fallen.

Eigenleistungen am Bau können ebenfalls als Eigenkapital gelten

Eine weitere Form des Eigenkapitals, die insbesondere für Bauherren interessant ist, die mit dem Immobiliendarlehen den Bau eines Hauses finanzieren möchten, sind die sogenannten Eigenleistungen am Bau. Diese werden von den meisten Banken – zumindest zu einem gewissen Teil – ebenfalls in die Eigenkapitalbewertung mit einbezogen. Es handelt sich dabei insbesondere um Leistungen an und in der Immobilie, die der Eigentümer selbst durchführen kann. Daraus resultiert nämlich, dass er für diese Arbeiten keinen Handwerker beauftragen muss und demzufolge Kosten einsparen kann.

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Wie hoch sollte die Eigenkapitalquote sein?

Zahlreiche Banken setzen heutzutage für die Genehmigung eines Immobiliendarlehens voraus, dass der Kreditnehmer Eigenkapital in die Finanzierung einbinden kann. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass bei vielen Kreditinstituten ohne Eigenmittel keine Möglichkeit besteht, eine Immobilienfinanzierung in Angriff zu nehmen. Nicht alle Banken verfahren so, aber dennoch ist es die Mehrzahl der Kreditinstitute, die inzwischen auf Eigenkapital besteht.

Oftmals ist dies verbunden mit einer Eigenkapitalquote. Worum handelt es sich dabei? Die Eigenkapitalquote stellt das Verhältnis von Eigenkapital zum Fremdkapital dar. Dass eine solche Berechnung relativ einfach durchzuführen ist, zeigt das folgende Beispiel:

Kaufpreis der Immobilie: 250.000 €
Kaufnebenkosten: 30.000 €
Gesamtkapitalbedarf: 280.000 €
Eigenkapital: 50.000 €
Fremdkapitalbedarf: 230.000 €
Eigenkapitalquote: 17,85 Prozent

In diesem Beispiel beträgt die Eigenkapitalquote also knapp 18 Prozent. Sie wird einfach ermittelt, indem das vorhandene Eigenkapital in ein Verhältnis zum Gesamtkapitalbedarf, also zu den 280.000 Euro, gesetzt wird. Ob diese Eigenkapitalquote nun ausreicht oder nicht, hängt von der einzelnen Bank ab. Die meisten Kreditinstitute haben sich dafür entschieden, dass die Eigenkapitalquote von mindestens so hoch wie die Kauf- oder Baunebenkosten sein sollte. Da die Nebenkosten sich für gewöhnlich zwischen 10 und 20 Prozent bewegen, ist es ein oftmals genannter Wert, dass auch die Eigenkapitalquote mindestens in diesem Bereich angesiedelt sein sollte.

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Hinweis: Die Eigenkapitalquote ist für die meisten Banken heutzutage ein wichtiger Fakt. Immer öfter erhalten Sie von Ihrer Bank nur dann einen Immobilienkredit, wenn das in die Finanzierung einzubinden Eigenkapital eine Quote von mindestens 10 bis 15 Prozent aufweist.

Welche Vorteile hat Eigenkapital?

Es gibt mehrere Gründe, warum mittlerweile immer mehr Kreditinstitute die Genehmigung eines Immobiliendarlehens davon abhängig machen, ob der Kunde genügend Eigenkapital mit in die Finanzierung einbinden kann. Im Wesentlichen ist es eine EU-Richtlinie, welche die Banken dazu auffordert, noch größeren Wert auf die persönliche Bonität des Kunden bei der Bewertung der Kreditwürdigkeit zu legen. Im Rahmen der Baufinanzierung fällt auch das Eigenkapital in den Bereich dieser Bonität, weil es schlichtweg zur Stabilisierung der Finanzierung beiträgt. Es werden meistens die folgenden vier Vorteile genannt, die das Eigenkapital nicht nur für die Bank, sondern ebenso für den Kreditnehmer beinhaltet:

  1. Stabilere Finanzierung
  2. Geringere monatliche Belastung in Form der Kreditrate
  3. Günstigerer Zinssatz wird von der Bank angeboten
  4. Kreditzusage ist wahrscheinlicher

Was diese Vorteile im Detail bedeuten und ausmachen, möchten wir in den folgenden Abschnitten kurz erläutern.

Finanzierung wird durch Eigenkapital stabiler

Die Stabilität Ihrer Baufinanzierung erhöht sich durch Eigenkapital deshalb, weil Sie einen geringeren Fremdfinanzierungsbedarf haben. Das bedeutet wiederum, dass Sie später aus Ihrem laufenden Einkommen aufgrund der niedrigeren Darlehensrate auch unvorhergesehene Ausgaben gut stemmen können. Es ist also schlichtweg etwas unwahrscheinlicher, dass es einen Kreditausfall gibt, wenn Sie Eigenkapital mit in die Finanzierung einbinden können.

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Monatliche Darlehensrate ist mit Eigenkapital geringer

Dass die monatliche Kreditrate und somit auch die finanzielle Belastung für den Kreditnehmer mit Eigenkapital geringer als ohne Eigenkapital ist, erklärt sich von selbst. Je 1.000 Euro Eigenkapital, die der Kunde mit in die Finanzierung einbinden kann, würden 1.000 Euro weniger an Kredit benötigt. Damit müssten Sie natürlich auch weniger Darlehenszinsen zahlen. Die Folge davon ist, dass die monatliche Darlehensrate umso geringer ausfällt, desto mehr Eigenkapital zur Verfügung steht, weil dann weniger Fremdkapital benötigt wird. Sie sparen also schlichtweg durch Eigenkapital Kosten bei der Finanzierung ein.

Baufinanzierung wird durch Eigenkapital günstiger

Der wohl größte Effekt des Eigenkapitals, den Kreditnehmer in finanzieller Hinsicht haben, ist der niedrigere Zinssatz. Die meisten Banken machen den angebotenen Darlehenszins bei der Baufinanzierung auch davon abhängig, wie viel Eigenkapital der Kunde einbinden kann. Typisch ist zum Beispiel die folgende Staffelung nach Eigenkapital bezüglich des angebotenen Zinssatzes:

  • Immobilienkredit ohne Eigenkapital: 2,20 %
  • Immobilienkredit mit 10 % Eigenkapital: 1,50 %
  • Immobilienkredit mit 20 % Eigenkapital: 0,95 %
  • Immobilienkredit mit 30 % Eigenkapital: 0,70 %

Diese Zinssätze dienen selbstverständlich nur als Beispiel, verdeutlichen aber, dass Sie eine Menge an Zinskosten einsparen können, umso mehr Eigenkapital Sie in die Baufinanzierung einbinden können. Weitere Einflüsse auf den Zinssatz gibt es natürlich ebenfalls, insbesondere Ihre Bonität und zur Verfügung gestellte Sicherheiten.

Kreditzinsen sinken mit mehr Eigenkapital © Eisenhans, stock.adobe.com
Kreditzinsen sinken mit mehr Eigenkapital © Eisenhans, stock.adobe.com

Kreditzusage wird mit Eigenkapital wahrscheinlicher

Zuvor haben wir erwähnt, dass die Banken aufgrund einer EU-Richtlinie dazu verpflichtet sind, mehr Wert auf die persönliche Bonität des Kunden zu legen. Das bedeutet im Hinblick auf das Eigenkapital, dass die Zusage des Immobilienkredites umso wahrscheinlicher ist, desto mehr Eigenkapital der Kunde einbinden kann. Für die Bank sinkt nämlich bei einer höheren Eigenkapitalquote das Risiko des Kreditausfalls, da ein höherer Anteil der Darlehenssumme über eine erstrangige Grundschuld abgesichert werden kann.

Tipp: Falls Sie die Möglichkeit haben, sollten Sie Eigenkapital in größerem Umfang mit in die Baufinanzierung einbinden. Es ist nicht empfehlenswert, beispielsweise 20.000 Euro auf dem Tagesgeldkonto vorzuhalten und dies nicht in die Baufinanzierung einzubinden, da das Eigenkapital mehrere – auch finanzielle – Vorteile hat.

Beantragen Sie einen Immobilienkredit am besten zu zweit © contrastwerkstatt, stock.adobe.com
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