Neubau oder Sanierung?

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Alte Häuser besitzen ihren ganz eigenen Charme, der Neubau ermöglicht es, die eigenen Wünsche und Bedürfnisse perfekt umzusetzen. So haben sowohl Neubau als auch Sanierung ihre ganz eigenen Vorzüge, aber ebenso einige Nachteile. Welche Alternative die richtige ist, hängt vom Budget, dem persönlichen Geschmack und auch dem vorhandenen Angebot ab.

Neu bauen oder doch lieber sanieren? Für beide Varianten spricht so einiges, die Entscheidung hängt von verschiedenen Faktoren ab und muss sorgfältig abgewogen werden © js-photo, stock.adobe.com

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Die Sanierung

Ob es sich lohnt, einen bestehenden Altbau zu sanieren, lässt sich erst nach einer eingehenden Bestandsaufnahme sagen. Gibt es ein entsprechendes Projekt, sollte dieses vor dem Kauf, bzw. dem Beginn der Planung auf Herz und Nieren geprüft werden. Dies betrifft zum einen die Größe des Hauses, die Optik sowie die Raumaufteilung, aber noch mehr die Bausubstanz und den zu erwartenden Sanierungsaufwand, inklusive der Berücksichtigung eventuell verborgener Schäden, die sich erst im Laufe der Sanierung zeigen. Angesichts der steigenden Energiekosten spielt bei einer Sanierung auch immer die maximal erreichbare Energieeffizienz eine wichtige Rolle.

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Der Neubau

Der größte Vorteil des Neubaus liegt auf den ersten Blick darin, dass die eigenen Wohnvorstellungen perfekt umgesetzt werden können. Das fängt bei der Grundrissgestaltung an und umfasst genauso die architektonische Gestaltung des Hauses. Altbausanierungen sind langwierig und unberechenbar, beim Neubau sind Zeitaufwand wie auch Kosten besser kalkulierbar. Das erleichtert die Finanzierung und schafft Planungssicherheit. Hohe Energieeffizienz durch die Verwendung hoch wärmedämmender Baustoffe, Konstruktionen und Heiztechnik gehören ebenso zu den Vorteilen, die ein Neubau bietet.

In Bezug auf Klimaschutz punkten beide Varianten – allerdings mit ganz unterschiedlichen Vorteilen © InputUX, stock.adobe.com

Klima-Vergleich Alt- und Neubau

Energieeffizienz und Schonung des Klimas spielen für viele Bauherrn heute eine wichtige Rolle. Auch hier bieten sowohl Neu- als auch Altbau verschiedene Vorteile, die einander gegenübergestellt werden sollten, bevor Sie eine endgültige Entscheidung treffen.

Klimaplus beim Altbau

Ein entscheidender Klima-Vorteil bei der Altbausanierung ist die geringere „Graue Energie“, die dafür aufgewendet werden muss. „Graue Energie“ bezeichnet den Energieaufwand für die Rohstoffgewinnung, die Herstellung, den Transport und die Entsorgung von Produkten und Gebäuden anfällt. Jeder einzelne Baustoff, der für ein Gebäude verwendet wird, erhöht den Bedarf und damit auch die CO₂-Emissionen, die für den Bau anfallen. Ist bereits ein Gebäudebestand vorhanden, fällt dieser Energieanteil in der Regel geringer aus als beim kompletten Neubau. Ein weiteres Einsparpotenzial ist erst auf den zweiten Blick ersichtlich: Wer ein Bestandsgebäude im Kerngebiet saniert, spart durch kürzere Fahrtwege zum Einkaufen oder zur Arbeit ein.

Wird die Fassade saniert, lohnt es sich, diese auch gleich zu dämmen © Björn Wylezich, stock.adobe.com

Klimavorteile bei Neubauten

Beim Neubau ist zwar der Anteil an „Grauer Energie“ höher, allerdings gibt es viele verschiedene Aspekte, die sich positiv auf das Klima auswirken, allen voran die Möglichkeit, Heizenergie einzusparen und erneuerbare Energien einzusetzen. Energieeffizienz kann durch eine kluge Planung, effiziente Dämmung und die Vermeidung von Wärmebrücken leicht erreicht werden. Anders als beim Bestandsbau kann der Neubau hinsichtlich der Größe perfekt angepasst werden. Zusammen mit Flexibilität kann mit einem durchdachten Grundriss mit wenig Wohnfläche ebenfalls Energie gespart und das Klima geschont werden.

Fassadendämmung

Die Fassade ist im fachlichen Sinne nicht nur die sichtbare Hülle eines Gebäudes, sondern der ganze Aufbau der Außenwände. Dieser… weiterlesen

In einigen Fällen lohnt sich nur noch eins: der Abriss. Entscheidendes Kriterium ist hier der Vergleich der Baukosten pro Quadratmeter mit denen eines gleichwertigen Neubaus © OceanProd, stock.adobe.com

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Wann sich der Abriss rechnet

Neben der Gegenüberstellung der Vorzüge von Altbausanierung und Neubau eines Wohnhauses spielt die Kostenfrage eine große Rolle und entscheidet häufig darüber, für welche Variante sich ein Bauherr entscheidet. Dies gilt insbesondere auch dann, wenn bereits ein Haus mit Grundstück vorhanden oder in Aussicht ist. Die Studie „Bestandsersatz 2.0 – Potenziale und Chancen“ der Arbeitsgemeinschaft für Zeitgemäßes Bauen e.V. (ARGE//eV) aus dem Jahr 2016 besagt, dass bei Modernisierungskosten von mehr als 2.500 EUR/ m² der Neubau die bessere und wirtschaftlichere Alternative ist. In Deutschland ist dies bei jedem zehnten Bestandsgebäude der Fall. Ein weiterer Entscheidungsmaßstab geht davon aus, dass ein Abriss sich lohnt, wenn die Umbaukosten mindestens 75 % der Neubaukosten ausmachen. Generell sprechen folgende Aspekte für einen Abriss:

Schwere, verdeckte Schäden an der Bausubstanz
Hohe Schadstoffbelastungen wie Asbeste oder Holzschutzmittel

Behebbar sind in den meisten Fällen Feuchteschäden oder veraltete Konstruktionen. Dennoch kann die Sanierung teuer werden. Denn auch bei gründlicher Bestandsaufnahme und sorgfältiger kostenbewusster Planung der Sanierungsarbeiten kann es zu versteckten Mängeln kommen, die sich erst während der Ausführung zeigen. Die damit verbundenen Mehrarbeiten führen zu oft teuren Nachberechnungen und zusätzlichen Beauftragungen von Gewerken und Leistungen.

Checkliste Bestandsaufnahme zur Einschätzung des Sanierungsbedarfes

Förderung für Alt und Neu

Förderungen sind für die Sanierung von Bestandsgebäuden ebenso möglich wie beim Neubau. Während bei der Altbausanierung staatliche Anreize wie Steuererleichterungen und Förderungen für Einzel- und Gesamtmaßnahmen die Gesamtkosten reduzieren, bietet die KfW interessante Förderprodukte in Form von zinsgünstigen Krediten.