Abriss oder Sanierung?

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Praktische Entscheidungshilfe: Die Pros und Contras beim Hausabriss

Modernes, umweltfreundliches und kostengünstiges Wohnen – das ist der Traum vieler Hausbesitzer. Leider lässt sich dieser in so manchem älteren Bestandsbau nicht ohne Weiteres verwirklichen. Oft stehen zunächst umfangreiche Sanierungsmaßnahmen an. Doch lohnen sich diese auch langfristig? Oder wären Abriss und Neubau die bessere Alternative? Eine pauschale Antwort auf diese Fragen gibt es nicht. Stattdessen sollten bei der Entscheidung für oder gegen einen Abriss bzw. eine Sanierung einige Aspekte berücksichtigt werden. Dieser Ratgeber liefert Ihnen alle wichtigen Informationen über die Vor- und Nachteile von Abriss und Sanierung und dient somit als praktische Entscheidungshilfe.

Sanieren oder Abreißen: oftmals keine leichte Entscheidung © beugdesign, stock.adobe.com
Sanieren oder Abreißen: oftmals keine leichte Entscheidung © beugdesign, stock.adobe.com

Abreißen oder Sanieren: Bei jedem zehnten Haus rechnet sich der Abriss

Ob im Zuge einer Erbschaft oder eines Immobilienkaufs – wer im Besitz eines alten Hauses ist, stellt sich häufig die Frage, wie dieses möglichst wirtschaftlich zu nutzen ist. Ältere Bestandsbauten, die beispielsweise aus den 1950er oder 1960er Jahren stammen, entsprechen nicht mehr den heutigen energetischen Standards. Wer in einer solchen Immobilie lebt, muss also unter anderem mit hohen Heizkosten rechnen. Darüber hinaus sind ältere Häuser aus heutiger Sicht oft „verschnitten“. Oder anders gesagt: Die Raumaufteilung entspricht nicht dem modernen Verständnis einer optimalen Wohnraumnutzung. Auch die Elektrik, Zu- und Abwasserleitungen, das Dach sowie die Bausubstanz können häufig eine Generalüberholung gebrauchen.

Unter diesen Umständen macht ein Abriss mehr Sinn
Unter diesen Umständen macht ein Abriss mehr Sinn

All das können Sie im Zuge einer Sanierung bzw. Modernisierung abarbeiten. Je umfassender diese Arbeiten ausfallen, umso höher die Kosten. Die Studie „Bestandsersatz 2.0 – Potenziale und Chancen“ der ARGE Kiel hat herausgefunden, dass ein Abriss mit anschließendem Neubau bei jedem zehnten Haus wirtschaftlicher ist als die Umsetzung aufwendiger Sanierungsarbeiten. Die meisten der betroffenen Häuser stammen aus der Mitte des letzten Jahrhunderts.

Begründen lässt sich dies mit einer einfachen Rechnung: Einen Neubau zu errichten, kostet pro Quadratmeter zwischen 2.200 und 2.700 Euro. Liegen die Sanierungskosten bei einer Bestandsimmobilie über 2.200 Euro pro Quadratmeter, sollten Sie als Immobilienbesitzer über einen Hausabriss nachdenken.

Tipp: Eine abrissreife Bestandsimmobilie zu kaufen, kann lohnender sein, als direkt in ein Grundstück plus Neubau zu investieren. Der Grund: Bestandshäuser sind meist Teil einer gewachsenen Immobilienlandschaft mit hervorragender Infrastruktur. Zudem ist freies, attraktives Bauland in gefragter Lage teilweise deutlich teurer als bebaute Grundstücke mit Abriss-Immobilien.

Bei alten Bestandsgebäuden ist der Abriss oft die wirtschaftlichste Lösung © compagnie-17, stock.adobe.com
Bei alten Bestandsgebäuden ist der Abriss oft die wirtschaftlichste Lösung © compagnie-17, stock.adobe.com

Bestandsimmobilien modernisieren: Was spricht für eine Sanierung?

Alte Häuser haben Charakter, erzählen eine Geschichte und versprühen oft einen unwiderstehlichen Charme. Trotzdem kann es teuer werden, in ihnen zu wohnen. Eine gut geplante Sanierung kann für Abhilfe sorgen. Die wichtigsten Gründe, die für eine Modernisierung von Bestandsbauten sprechen, erklären wir Ihnen nachfolgend.

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Denkmalgeschützte Bestandsbauten

Sie sind Besitzer einer Immobilie, die unter Denkmalschutz steht? Dann kommt ein Abriss für Sie ohnehin meist nicht ohne Weiteres infrage. Allerdings gilt: Das Klischee, gemäß dem denkmalgeschützte Häuser nie abgerissen werden dürften, ist längst überholt. Vielmehr erweist es sich lediglich als schwieriger die Genehmigung für den Abriss einer denkmalgeschützten Immobilie zu bekommen. Entsprechend sollten Sie beim Kauf eines Hauses, das Sie für einen Abriss und Neubau vorgesehen haben, immer darauf achten, ob dieses gegebenenfalls unter Denkmalschutz steht.

Ressourcenschonung und Umweltschutz

Eine Sanierung von Bestandsimmobilien hat nicht nur eine umweltfreundlichere Energiebilanz zum Ziel, sondern ist gegenüber einem Abriss auch per se die ökologisch bessere Variante. Denn wer sein Haus modernisiert, schont die Umwelt gleich mehrfach:

  • Erhalt und Weiternutzung bereits verbauter Ressourcen
  • begrenzter Einsatz neuer Baumaterialien
  • geringerer Energieverbrauch als beim Abriss

Allerdings sind die positiven Umwelteffekte, die eine Sanierung haben kann, begrenzt. Je umfangreicher die Modernisierungsmaßnahmen und je schlechter die Bausubstanz, desto größer wird der ökologische Fußabdruck des Sanierungsprojekts. Noch differenzierter ist die Angelegenheit zu betrachten, wenn im Altbestand schadstoffbelastete Bausubstanzen stecken.

Sanierungsumfang

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie hat der Vorbesitzer bereits mit Sanierungsarbeiten begonnen? Dann sollten Sie sich den Abriss des Hauses erst recht gründlich durch den Kopf gehen lassen. Wurden Elektrik, Zu- und Abwasserleitungen, Badezimmer oder das Dach bereits kürzlich erneuert, sind die restlichen Modernisierungsarbeiten meist mit wenigen finanziellen Mitteln umzusetzen. Demzufolge gilt: Je geringer der Sanierungsumfang, umso weniger attraktiv sind Abriss und Neubau.

Mehrere Faktoren beeinflussen, ob sich die Sanierung einer Bestandsimmobilie lohnt
Mehrere Faktoren beeinflussen, ob sich die Sanierung einer Bestandsimmobilie lohnt

Förderungen für Haussanierungen

Sie wissen nicht, ob Sie sich die Sanierung Ihrer Bestandsimmobilie leisten können? Keine Sorge – für Modernisierungsanliegen gibt es reichlich Unterstützung vom Staat. Ab 2021 gibt es die Bundesförderung für effiziente Gebäude, kurz BEG, mit deren Hilfe man Zuschüsse für die energetische Sanierung kompletter Wohngebäude oder für Einzelmaßnahmen erhalten kann. Wer beispielsweise Türen und Fenster austauschen, eine neue Heizung installieren oder die Außenwände eines Hauses auf den neuesten Energieeffizienz-Standard bringen will, kann sich hierfür die passenden Fördermittel als Zuschuss- oder Kreditförderung holen.

Info: Um die angestrebten Fördermittel für eine Sanierung zu erhalten, sollten Sie als Immobilienbesitzer die jeweiligen Voraussetzungen prüfen. So muss bei einigen Sanierungsmaßnahmen verpflichtend ein Energieeffizienz-Experte in die Planung eingebunden werden, bei anderen ist dieses Vorgehen dagegen optional.

Bei einer Sanierung winken attraktive Fördermittel © Steidi, stock.adobe.com
Bei einer Sanierung winken attraktive Fördermittel © Steidi, stock.adobe.com

Die wichtigsten Gründe für eine Sanierung im Überblick:

  • keine Abrissgenehmigung für denkmalgeschütztes Gebäude
  • Sanierung ist umweltschonender als Abriss und Neubau
  • nur wenige Sanierungsmaßnahmen sind notwendig
  • kulturelles Erbe und Attraktivität von Bestandshäusern
  • attraktive Förderungen für Sanierungsprojekte

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Bestandsimmobilie abreißen: Was spricht für einen Abriss?

Von Grund auf entscheiden, wie das eigene Zuhause aussehen soll – für viele Hausbesitzer ist das einer der wichtigsten Gründe, die für einen Abriss sprechen. Die kreative Freiheit beim Neubau allein sollte aber nicht ausschlaggebend sein. Denn es gibt noch einige weitere Aspekte, die einen Hausabriss attraktiv werden lassen.

Schlechte Bausubstanz

Asbest in den Wänden, Feuchtigkeit, die durch die Bodenplatte nach oben steigt und ein Dach, das dem nächsten Sturm sicher nicht mehr standhält. In manchen Fällen ist die Bausubstanz alter Häuser derart schlecht, dass selbst mit viel Liebe, Zeit und Geld nichts mehr zu retten ist. In einer solchen Situation ist die Modernisierung aus wirtschaftlicher Sicht nicht mehr vertretbar und Sie sollten sich nicht nur aus ökologischen, sondern auch aus gesundheitlichen Gründen für einen Abriss entscheiden. Denn gerade schadstoffbelastete Baustoffe, können dauerhaft gefährlich werden und sollten am besten restlos abgetragen und ordnungsgemäß entsorgt werden.

Schadstoffbelastete Bausubstanzen wie Asbest erfordern besondere Schutzmaßnahmen © Ecology, stock.adobe.com
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Bei schlechter Bausubstanz lohnt sich nur der Abriss © Mariusz Niedzwiedzki, stock.adobe.com
Bei schlechter Bausubstanz lohnt sich nur der Abriss © Mariusz Niedzwiedzki, stock.adobe.com

Begrenztes Potenzial für Veränderungen

Sie planen, Ihre Immobilie bis ins hohe Alter zu bewohnen? Dann sollten Sie schon jetzt an eine clevere Raumaufteilung sowie Barrierefreiheit denken. Leider sind diese Aspekte auch bei einer Sanierung oft nicht umsetzbar. Wenn die Statik eines Hauses so begrenzt ist, dass sich die Raumaufteilung nicht an Ihre Wünsche anpassen lässt oder barrierefreie Modernisierungen unmöglich sind, können Abriss und Neubau die bessere Alternative sein. Denn hier können Sie vorausschauende Ideen realisieren.

Kostspielige Sanierungspflichten

Der Kauf eines Hauses, das nicht den heutigen Anforderungen an die Energieeffizienz entspricht, kann teuer werden. Denn unter Umständen besteht für Sie als Käufer eine Sanierungspflicht. Wer dieser Verpflichtung nicht nachkommt, muss mit einem Bußgeld rechnen – und das kann bis zu 50.000 Euro betragen. Die Sanierungspflichten betreffen meist vor allem die Dämmung der oberen Geschossdecke sowie die Heizung. Zwar muss die Maßnahme normalerweise nicht umgesetzt werden, wenn sie als nicht wirtschaftlich eingestuft wird, hierfür benötigen Sie aber den entsprechenden Nachweis eines qualifizierten Energieberaters.

Ein Energieberater hilft zwischen Sanierung und Abriss zu entscheiden © Ingo Bartussek, stock.adobe.com
Ein Energieberater hilft zwischen Sanierung und Abriss zu entscheiden © Ingo Bartussek, stock.adobe.com

Fördermittel für den energieeffizienten Neubau

Auch Hausbesitzer, die eine Bestandsimmobilie abreißen und einen Neubau errichten wollen, dürfen sich über Fördermittel vom Staat freuen. Ab 2021 steht für einen Neubau die Bundesförderung für energieeffiziente Gebäude zur Verfügung. Die bietet neben der Kreditförderung auch eine Zuschussvariante. Interessierte sollten sich jedoch ebenfalls frühzeitig über die konkreten Konditionen sowie die korrekte Antragsstellung kundig machen.

Die wichtigsten Gründe für einen Abriss im Überblick:

  • schlechte Bausubstanz
  • wenig Spielraum für (räumliche) Veränderungen
  • teure Sanierungspflichten
  • attraktive Förderung von Neubauten
  • Neubau bietet zahllose Individualisierungsmöglichkeiten
  • Sanierungskosten liegen über 2.200 Euro/Quadratmeter

Fazit: Am Ende entscheidet oft die Wirtschaftlichkeit

Für Hausbesitzer klärt sich die Frage, ob ein Abriss oder eine Sanierung sinnvoller ist, meist mit Blick auf die Finanzen. Doch auch die emotionale Komponente spielt eine nicht zu verachtende Rolle: Wer ein Haus geerbt oder eine charmante Bestandsimmobilie gekauft hat, möchte diese – zumindest von außen – gern in ihrem bisherigen Zustand erhalten und nicht durch einen modernen Neubau ersetzen. Wenn Ihnen die Entscheidung für oder gegen einen Abriss schwerfällt, empfehlen wir Ihnen eine umfangreiche Expertenberatung. Energieberater, Architekten sowie auch Bausachverständige können Ihnen dabei helfen das Potenzial eines Hauses korrekt einzuschätzen. So müssen Sie sich nicht aus dem Bauch heraus für einen Abriss oder eine Sanierung entscheiden, sondern können Ihre Wahl wirtschaftlich und ökologisch fundiert treffen.

Handwerker wählen Sie am besten nach Empfehlung oder Referenzen aus © Stefan Körber, stock.adobe.com
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