Anzahl der Geschosse im Eigenheim wählen

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Ein entscheidender Faktor beim Bau eines Hauses ist die Wahl der Geschossigkeit. Ob eine ein- oder mehrgeschossige Bauweise die richtige Wahl ist, hängt von verschiedensten Aspekten ab, so zum Beispiel von der erlaubten Grundflächen- bzw. Geschossflächenzahl laut Bebauungsplan, der Grundstücksgröße und natürlich Ihren Bedürfnissen als Bauherr. Darüber hinaus bringen sowohl ein- als auch mehrgeschossige Häuser Vorzüge, aber auch Nachteile mit sich.

Bestimmte Vorgaben sind bereits im Bebauungsplan enthalten
Bestimmte Vorgaben sind bereits im Bebauungsplan enthalten

Grundflächen-, Geschossflächen- und Baumassenzahl im Bebauungsplan

Beim Bebauen von Grundflächen spielt die Bauleitplanung eine wichtige Rolle. Sie dient laut § 1, Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) als zentrales städtebauliches Gestaltungselement und soll sicher stellen, dass nicht jeder so baut wie er möchte. In Folge dieser Vorgabe erstellen die meisten Städte und Gemeinden einen sogenannten Bebauungsplan.

In dieser Planzeichnung wird festgelegt, wie in einem bestimmten Gebiet gebaut werden darf. Die Vorgaben in diesem Plan, bzw. der Bebauungsplan selbst sind Satzungen und damit örtliche Gesetze. Sie sind für jeden Bauwilligen rechtsverbindlich. Mindestens folgende Vorgaben sind verpflichtend:

  • Art und Maß der baulichen Nutzung
  • Überbaubare Grundstücksfläche
  • Örtliche Verkehrsflächen

Bei der Art der baulichen Nutzung wird festgelegt, ob das Baugebiet zum Beispiel ein Wohn- oder Gewerbegebiet ist, das Maß der baulichen Nutzung besagt, inwieweit das Grundstück überhaupt bebaut werden darf. Dieses Maß wird durch die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ), die Baumassenzahl (BMZ) sowie die Anzahl der Vollgeschosse, bzw. die Höhe des Gebäudes bestimmt. Im Bebauungsplan sind in der Regel die Höchstwerte angegeben, diese dürfen unter-, aber nicht überschritten werden.

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Der Bebauungsplan ist rechtsverbindlich und gibt vor, was und wie auf einem Grundstück gebaut werden darf © Andreas Gruhl, stock.adobe.com
Der Bebauungsplan ist rechtsverbindlich und gibt vor, was und wie auf einem Grundstück gebaut werden darf © Andreas Gruhl, stock.adobe.com

Grundflächenzahl (GFZ)

Die Grundflächenzahl nach § 19 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) gibt an, zu welchem Teil ein Grundstück überbaut werden darf. Dazu gehört zum einen das Haus selbst, zum anderen aber auch Zufahrten und Nebengebäude, die allerdings in der Regel nur zu 50 % angerechnet werden. Berechnet wird die Grundflächenzahl, indem die gesamte überbaute Fläche durch die Grundstücksfläche geteilt wird.

Tipp: Wurde die Grundflächenzahl nach einer Fassung der BauNVO vor 1990 berechnet, sind die Zufahrten nicht berücksichtigt. Dies ermöglicht eine größere Grundfläche des Hauses.

Geschossflächenzahl (GRZ)

Die Geschossflächenzahl laut § 20 BauNVO gibt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse zur Grundstücksgröße an. Um die Grundflächenzahl für das geplante Gebäude zu berechnen, wird die gesamte Geschossfläche (dabei wird von den Außenmaßen aus gemessen) durch die Grundstücksgröße dividiert. Der errechnete Wert darf maximal dem Wert im Bebauungsplan entsprechen.

Lässt sich ganz einfach berechnen: die Grundflächen- und die Geschossflächenzahl
Lässt sich ganz einfach berechnen: die Grundflächen- und die Geschossflächenzahl

Baumassenzahl (BMZ)

Die Baumassenzahl laut § 21 BauNVO legt fest, wie viel Kubikmeter umbauter Raum pro m² Grundstücksfläche zulässig ist. Als Berechnungsgrundlage dienen die Außenabmessungen des Gebäudes von Oberkante Fußboden des Erdgeschosses bis Oberkante Fußboden der obersten Vollgeschosses. Im Wohnungsbau spielt diese Zahl jedoch in der Regel kaum eine Rolle.

Die überbaubare Grundstücksfläche

Mit der überbaubaren Grundstücksfläche, die im Bebauungsplan mit Baulinien oder Baugrenzen eingezeichnet ist, werden die Bebauungsmöglichkeiten eines Grundstücks begrenzt. Gebaut werden darf nur innerhalb des vorgegebenen Baufensters oder Baufeldes.

Tipp: Falls im Bebauungsplan nichts Gegenteiliges festgelegt ist, dürfen Garagen unter Beachtung von Grenzabständen auch außerhalb der Baugrenzen auf dem Grundstück errichtet werden.

Die eingeschossige Bauweise

Bei der eingeschossigen Bauweise liegen alle Räume des Hauses auf einer Ebene im Erdgeschoss. Die typische Bauform ist der Bungalow © weissdesign, stock.adobe.com
Bei der eingeschossigen Bauweise liegen alle Räume des Hauses auf einer Ebene im Erdgeschoss. Die typische Bauform ist der Bungalow © weissdesign, stock.adobe.com

Bei der eingeschossigen Bauweise befinden sich alle Räume eines Wohnhauses auf einer Ebene im Erdgeschoss. Wahlweise kann das Gebäude unterkellert sein oder einen Dachboden besitzen. Meist entsteht dadurch die sogenannte Bungalowform, die sich besonders gut für Ensemble-Grundrisse oder für die barrierefreie Bauweise eignet. Weitere typische Bauweisen für eingeschossige Wohnhäuser sind Modulhäuser oder Wohncontainer. Als Dachform kommen sowohl Schräg- als auch Pult- oder Flachdach infrage.

Wann ein Gebäude als eingeschossig gilt, hängt von den Bauordnungen der Bundesländer ab. Während dies bei Flachdachhäusern oder Häusern mit flach geneigten Dächern meist keine Frage ist, kommt es bei Steildächern auf die Grundfläche des Dachgeschosses an. Häufig gilt die sogenannte 2/3-Regel: Das Dachgeschoss darf dann maximal 2/3 der Fläche des darunterliegenden Geschosse betragen. Berücksichtigt werden nur Flächen mit einer Raumhöhe von mehr als 2,20 Meter. In der Landesbauordnung von Schleswig-Holstein gilt ein Geschoss dann als Vollgeschoss, wenn mindestens ¾ der Grundfläche das darunterliegenden Geschosses eine Höhe von mindestens 2,30 m aufweisen.

Eigenschaften der eingeschossigen Bauweise im Überblick
Eigenschaften der eingeschossigen Bauweise im Überblick

Mehrgeschossig bauen und wohnen

Bei der mehrgeschossigen Bauweise unterscheidet man zwischen 1 /2-geschossig und 2 oder mehr Vollgeschossen. Besitzt ein Haus mehr als 1 Vollgeschoss, teilt sich die Wohnfläche in das Erdgeschoss und das oder die oberen Geschosse auf. Diese Bauweise spart Platz auf dem Grundstück, bringt aber erhöhte Anforderungen, zum Beispiel hinsichtlich des Schallschutzes, der Konstruktion und der Statik mit sich.

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Die 1 ½ geschossige Bauweise

Dieser Begriff ist im Baurecht nicht konkret verankert und stellt doch den Klassiker unter den Einfamilienhäusern dar. Auf einem Vollgeschoss wird ein Dachgeschoss errichtet, das zwar unter der Grenze des Vollgeschosses bleibt, dennoch aber aufgrund seiner Form und der vorhandenen Raumhöhen zum Wohnen genutzt werden kann. Um offiziell eingeschossig zu bleiben und dennoch ausreichend vollwertigem Wohnraum im Dachgeschoss zu erhalten, können verschiedene konstruktive Mittel wie ein sogenannter Kniestock oder Drempel, ein dritter Giebel oder eine Gaube, bzw. ein Erker mit eingeplant werden. Ebenfalls wichtig ist bereits bei der Planung ausreichend Fenster vorzusehen, um auch das Dachgeschoss mit Licht und Luft zu versorgen.

Ein Haus mit zwei Geschossen identischer Größe gilt als 2-geschossig und bietet viel Wohnraum auf kleiner Grundfläche © Susanne Buchholz, stock.adobe.com
Ein Haus mit zwei Geschossen identischer Größe gilt als 2-geschossig und bietet viel Wohnraum auf kleiner Grundfläche © Susanne Buchholz, stock.adobe.com

2 Vollgeschosse

Entspricht die anrechenbare Grundfläche (abhängig von der lichten Raumhöhe) des oberen Geschosses der des Erdgeschosses, besitzt ein Haus nach den rechtlichen Definitionen 2 Vollgeschosse. Ebenso wie bei der eingeschossigen Bauweise sind verschiedene Dachformen möglich. Bei der 2-geschossigen Bauweise im Einfamilienhausbau werden meist im Erdgeschoss Arbeits- und Kommunikationsbereiche angeordnet, im Obergeschoss befinden sich die Individualräume. Je nach Vorgaben im Bebauungsplan kann das Gebäude auch um ein ½ oder ganzes Vollgeschoss erweitert werden.

Platzsparend: die mehrgeschossige Bauweise
Platzsparend: die mehrgeschossige Bauweise

Sonderfall Staffelgeschosse

Als Staffelgeschosse bezeichnet man oberste Geschosse, die gegenüber dem darunterliegenden Geschoss zurückspringen und damit eine geringere Grundfläche besitzen. Diese Geschossbauweise wird aus optischen oder aus statischen Gründen angewandt. Meist haben Gebäude mit einem Staffelgeschoss ein Flachdach, die freie Dachfläche des darunterliegenden Geschosses wird ebenfalls mit Flachdach oder auch als Dachterrasse, bzw. Balkon ausgeführt. Rein optisch lockern Staffelgeschosse das Gebäude, bzw. die Fassade auf, durch die entstandene Möglichkeit eine Dachterrasse anzulegen, wird der Wohnraum aufgewertet.

Beim Staffelgeschoss springt das oberste Geschoss auf mindestens 1 Seite gegenüber dem darunterliegenden Geschoss zurück © Vector Tradition, stock.adobe.com
Beim Staffelgeschoss springt das oberste Geschoss auf mindestens 1 Seite gegenüber dem darunterliegenden Geschoss zurück © Vector Tradition, stock.adobe.com

Tipp: Als Vollgeschoss zählt das Staffelgeschoss dann, wenn es 2/3 der Geschossfläche des darunterliegenden Geschosses mit einer Raumhöhe von 2,30 m besitzt (LBauO NRW). Je nach Bundesland gelten auch teilweise abgewandelte Definitionen.

Eingeschossig oder mehrgeschossig – ein Vergleich

BauweiseVorzügeNachteile
EingeschossigBarrierefreiheit einfach umzusetzen Freie Grundrissgestaltung Geringere Anforderungen an die Statik Offene Raumkonzepte leicht möglich Einfachere Aufteilung der Bereiche (Ensemble-Grundriss) Große Tür- und Fensterfronten möglich
Mehr überbaute Grundfläche Mehrkosten bei hohen Grundstückspreisen Hoher Isolierungsaufwand durch viel Außenfläche Ungünstiges A/V-Verhältnis und dadurch höhere Heizkosten Hohe Kosten für Vollunterkellerung
2- oder mehrgeschossigLeichte Trennung von privaten und öffentlichen Räumen Weniger überbaute (und damit versiegelte) Grundfläche Bessere Dämmwerte durch günstiges A/V-VerhältnisErhöhter Schallschutz im Hausinneren erforderlich Aufwändigere statische Konstruktion Einschränkungen in der Grundrissgestaltung durch nötige tragende Wände und vertikale Verkehrsflächen (Treppe)

Tipp: Unter dem A/V-Verhältnis versteht man das Verhältnis der wärmeabgebenden Außenhülle (A) zum beheizten Volumen (V) eines Gebäudes. Je kleiner dieses Verhältnis ist, umso geringer ist der Heizenergiebedarf pro m³ beheizten Raums. Freistehende Einfamilienhäuser besitzen in der Regel ein A/V-Verhältnis zwischen 0,7 und 1,0, bei Mehrfamilienhäusern liegt der Wert zwischen 0,3 und 0,5.

Großzügige Flure wirken einladend und bieten viel Bewegungsfläche und Stauraum © Ursula Page, stock.adobe.com
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