Sobald Sie sich bei der Suche nach Ihrem neuen Haus für ein Objekt entschieden haben und sich mit dem Verkäufer über einen Preis einigen konnten, kann es an die Unterzeichnung des Kaufvertrages geben. Dieser Kaufvertrag muss in Deutschland immer notariell beglaubigt werden, damit die Grundstücksübertragung gültig wird. Der folgende Beitrag erläutert, wie der Notartermin abläuft, welche Vorbereitungen nötig sind und was Sie bei der Hausübergabe beachten sollten.
Welche Unterlagen benötigen Sie für den Notartermin?
Als Käufer müssen Sie für den Notartermin nur wenig vorbereiten. Es ist vorab der Nachweis Ihrer Personalien nötig, den Sie am einfachsten mit einer Kopie Ihres Personalausweises an den Notar schicken. Bringen Sie außerdem einen gültigen Personalausweis oder Reisepass zum Termin mit, damit der Notar Ihre Identität bestätigen kann.
Es ist üblich, dass der Kaufinteressent vor der Beurkundung nachweisen muss, über das nötige Kapital für den Kauf zu verfügen. Dies können Sie entweder mit einem Bankauszug oder mit einer Finanzierungsbestätigung der Bank erledigen.
Hinweis: Falls Sie als Vertreter einer natürlichen oder juristischen Person fungieren, benötigen Sie außerdem eine entsprechende schriftliche Bestätigung, die Sie zum Termin mitbringen.
Wie wird der Notartermin vorbereitet?
Damit der Notar den Kaufvertrag für das Haus korrekt ausstellen kann, benötigt er verschiedene Informationen. Diese Informationen erhält er entweder vom Verkäufer, von Makler, vom Käufer oder von offiziellen Institutionen wie dem Grundbuchamt oder der Gemeinde. Dazu gehören unter anderem:
- persönliche Daten von Verkäufer und Käufer
- Grundbuch und Sachstand (Grundschulden, Wegerechte, Dienstbarkeiten, Erbpacht und ähnliche Eintragungen sowie Angaben zum Grundbuch wie Nummer Blatt, Gemarkung, Flur und Abteilung)
- Vertragsgegenstand (was gehört außer Haus und Grundstück zum Verkauf, wie zum Beispiel bewegliche Güter)
- Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
- Termin für den Eigentumsübergang mit allen Rechten, Pflichten und Kosten
- Angaben zur eventuell noch fälligen Erschließungskosten, zu Gewährleistungsansprüchen und zu Altlasten
Sind alle diese Daten dem Notar bekannt, setzt er einen Vertragsentwurf auf, der beiden Parteien schriftlich zugestellt wird. Sie können sich diesen Vertragsentwurf in Ruhe durchlesen und bei Bedarf Fragen stellen oder Änderungen beantragen. Wenn Sie mit dem Entwurf einverstanden sind, teilen Sie dies dem Notar mit. Der nächste Schritt ist der Termin vor Ort, bei dem der Kaufvertrag unterzeichnet wird.
Vertragsprüfung durch Experten
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Tipp: Für die Prüfung des Kaufvertrages haben Käufer und Verkäufer in der Regel mindestens 14 Tage Zeit. Nutzen Sie diese Zeit, um alle Fragen vor dem Termin zu klären, damit dieser dann reibungslos über die Bühne gehen kann.
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Ablauf und Kleiderordnung
Erscheinen Sie pünktlich zum Termin und planen Sie dabei auch ausreichend Zeit für die Suche eines Parkplatzes oder den Weg im Gebäude ein. Normalerweise gibt es im Notariat einen Warteraum, in welchem Sie die Zeit bis zum Start der Unterzeichnung entspannt verbringen können. Das freundliche Personal wird Sie entsprechend einweisen und Sie aufrufen, wenn es losgeht.
Für eine notarielle Beurkundung ist keine Kleiderordnung vorgeschrieben. Es bleibt Ihnen daher ganz frei überlassen, ob Sie sich zu diesem Anlass lieber etwas festlich kleiden möchten oder in ganz normaler Alltagskleidung erscheinen.
Nach dem Aufruf werden Sie und der Verkäufer in das Dienstzimmer des Notars gebeten. Falls ein Makler für die Vermittlung des Hauses verantwortlich war, könnte er ebenfalls an diesem Termin teilnehmen. Es ist üblich, dass sich alle Personen kurz vorstellen und sich die Vertragspartner ausweisen. Der Notar beginnt dann, den Kaufvertrag komplett vorzulesen. Danach haben Sie die Möglichkeit, noch Fragen zu stellen oder Änderungen zu beantragen. Sie erhalten außerdem ein Exemplar, welches Sie selbst noch einmal durchlesen können. Dabei sollten Sie insbesondere auf Punkte wie persönliche Daten, Kaufpreis und Angaben zum Grundstück achten. Wenn Sie besonders gründlich sein möchten, können Sie die jetzt vorliegende Fassung mit dem Vertragsentwurf vergleichen, für dessen Prüfung Sie ja bereits viel mehr Zeit hatten.
Sind alle Beteiligten mit dem Inhalt des Vertrages einverstanden, erfolgt nun die Unterzeichnung mit Datum und vollständige Unterschrift auf dem Original. Auch der Notar unterzeichnet das Schriftstück. Damit ist der Kaufvertrag geschlossen und nach einer kurzen Verabschiedung der Termin beendet. Alle weiteren Vorgänge werden bis zur Hausübergabe schriftlich abgewickelt. Sie erhalten später eine beglaubigte Ausfertigung der Notarurkunde per Post. Dieses Dokument sollten Sie sehr sorgfältig aufbewahren, denn es dient als Nachweis für Ihren Kauf und die damit verknüpften Bedingungen.
Planen Sie einige Wochen bis zum Besitzübergang ein
Schritt für Schritt kümmert sich der Notar nun um alle weiteren Maßnahmen. Dazu gehört die Meldung an das Finanzamt, damit dieses die Grunderwerbsteuer berechnen kann. Wenn Sie alle Einträge möglichst schnell erledigt haben wollen, empfiehlt es sich, Gebühren wie die Grunderwerbsteuer, die Rechnung für den Notar oder auch die Maklergebühren zeitnah nach Eingang der entsprechenden Rechnungen zu begleichen.
Im Zuge seiner Aufgaben beantragt der Notar eine Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt, welche Ihre Rechte am Hauskauf sichert. Wurde diese Auflassungsvormerkung eingetragen, wird Sie der Notar auffordern, den Kaufpreis auf das im Vertrag bezeichnete Konto auszuzahlen. Dieser Vorgang kann zwei, maximal sechs Wochen dauern. Nach Bestätigung des Kaufpreiseingangs findet die Eigentumsübertragung im Grundbuch statt. Danach kann die Übergabe des Hauses erfolgen.
Tipp: Berücksichtigen Sie bei Ihrer Planung für Modernisierung, Sanierung oder Umzug, dass Sie nach dem Notartermin noch mehrere Wochen warten müssen, bevor Sie das Haus übernehmen können. Kündigen Sie auf keinen Fall zu zeitig Ihre aktuelle Wohnung.
Treffen Sie konkrete Vereinbarungen zur Hausübergabe beim Vertragsschluss
Im Kaufvertrag werden alle Modalitäten für den Eigentumsübergang festgehalten. Das betrifft auch die Hausübergabe: Wann soll diese konkret stattfinden? Welche beweglichen Dinge werden mit übergeben? Muss das Haus komplett geräumt sein? Was passiert mit Mietverträgen bzw. bis zu welchem Termin müssen die Vorbesitzer ausgezogen sein?
Die Übergabe des Hauses sollte nicht einfach nur durch eine Übergabe der Schlüssel geschehen. Für beide Parteien ist es sinnvoll, eine abschließende Besichtigung zu vereinbaren, bei der beispielsweise die Zählerstände für Wasserstrom und Gas abgelesen werden können und eine kurze Einweisung der neuen Eigentümer erfolgt.
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Checkliste für die Hausübergabe
Nutzen Sie diese Checkliste, um bei der Hausübergabe an alle wichtigen Fakten zu denken und erstellen Sie ein entsprechendes Protokoll, welches von beiden Parteien unterzeichnet wird:
- Mängelliste (sofern die Behebung der bekannten Mängel durch den Verkäufer nicht bereits im Kaufvertrag ausgeschlossen wurde)
- Zählerstände von Wasser, Strom oder Gas
- bewegliche Güter (wurden alte Möbel wie vereinbart entsorgt oder nicht)
- Rechnungen zu durchgeführten Sanierungen oder Renovierungen, um einen Nachweis für eventuelle Garantieansprüche zu haben
- Erläuterungen zu baulichen Besonderheiten und zur Haustechnik (Verlauf von Leitungen, Standorte von Zählern oder Absperreinrichtungen, Bedienungsanleitungen und Beschreibungen für diese Technik, bestehende Wartungsverträge)
- Schlüssel für alle Türen, für abschließbare Fenster und für Geräteschränke vorhanden?
Zu einer Hausübergabe gehört außerdem die Übergabe zahlreicher wichtiger Dokumente, welche Sie bei verschiedenen Gelegenheiten benötigen werden. Fordern Sie deshalb die folgenden Unterlagen möglichst schon vor Unterzeichnung des Kaufvertrages und spätestens bei der Übergabe des Objektes an:
- Baupläne, statische Berechnungen, Grundrisse
- Baugenehmigung, sofern vorhanden
- Berechnung der Wohnflächen und der Nutzflächen
- Bauverträge für den ursprünglichen Bau, für Sanierungen und für Umbauten
- Bodengutachten
- Wartungsverträge für z. B. Heizung & Schornstein
- Versicherungsscheine mit Rechnungen
- Energieausweis sowie Schall- & Wärmeschutznachweis
Die meisten dieser Unterlagen werden Sie bereits benötigen, wenn Sie das Haus mit einer Finanzierung bezahlen möchten. Haken Sie einfach ab, was bereits vorliegt und fordern Sie nur die noch fehlenden Dokumente nach.
Bei einem Besitzerwechsel gibt es häufig ein Sonderkündigungsrecht für Versicherungen und Wartungsverträge. Erkundigen Sie sich, in welchem Zeitraum Sie die betreffenden Verträge kündigen müssen, wenn Ihnen deren Bedingungen nicht zusagen. Prüfen Sie vorher Vergleichsangebote. Manchmal können die Altverträge günstigere Konditionen bieten, die sich übernehmen lassen.
Alles in Ordnung? Jetzt können Sie einziehen!
Hat alles funktioniert? Wurden Schlüssel, Dokumente und Informationen pünktlich und vollständig übergeben? Ist der Grundbucheintrag für den Eigentumswechsel erfolgt? Dann können Sie endlich Ihr neues Haus in Besitz nehmen und den Umzug vorbereiten!
Tipp: Denken Sie daran, nach der Übergabe der Schlüssel die Schließzylinder vom Haupteingang, Nebengelass und Einfahrt auszutauschen. Falls der Vorbesitzer nicht alle Schlüssel an Sie übergeben konnte und sich eine Person mit einem dieser Schlüssel Zutritt zum Haus verschafft, sind Sie nicht gegen eventuelle Schäden versichert.
Kaufvertrag – was ist wichtig?
Wenn Sie ein Haus kaufen möchten, kommen Sie um einen Kaufvertrag nicht herum. Nur mit einem schriftlichen und notariell beglaubigten… weiterlesen
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