Laut Landesbauordnung muss für jede genehmigungspflichtige Baustelle mindestens ein Bauleiter bestellt sein. Dies gilt auch im privaten Eigenheimbau. Der Bauleiter hat die Aufgabe zu überwachen, dass die Bauausführung den öffentlich-rechtlichen und baurechtlichen Vorschriften entspricht. Außerdem überwacht er, dass der Hausbau gemäß der Planungsentwürfe und Ausführungsunterlagen erfolgt. Eine weitere Aufgabe des Bauleiters ist die Überwachung des sicheren Betriebs aller Arbeiten am Bau.
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Welche Qualifikationen benötigt ein Bauleiter?
Laut Landesbauordnung § 45 muss der Bauleiter für seine Aufgaben qualifiziert sein, dies betrifft insbesondere auch die Sachkunde und Erfahrung in seinem Bereich. Liegt diese nicht vor, muss er den Bauherrn dazu auffordern, einen Fachbauleiter zu bestellen. Dennoch bleibt er Hauptverantwortlicher für die Aufgaben der Bauleitung.
Als Bauleiter arbeiten dürfen Architekten und Ingenieure, die eine Qualifikation als Bauleiter vorweisen und über eine Bauvorlageberechtigung verfügen, mit einer entsprechenden Ausbildung sind auch Handwerksmeister zugelassen. Für Sie als Bauherrn wichtig zu wissen ist, dass Sie den Bauleiter bereits im Bauantrag und später noch einmal in der Baubeginnsanzeige benennen müssen. Wechselt der Bauleiter während der Bauausführung, müssen Sie dies der zuständigen Behörde mitteilen.
Die Aufgaben des Bauleiters im Einzelnen
Der Bauleiter arbeitet als Auftragnehmer des Bauherrn und steuert die gesamte Bauausführung von der Planung der Baustelle bis hin zur Schlussabnahme des Projektes. Die Aufgaben eines Bauleiters sind individuell auf das jeweilige Bauvorhaben abgestimmt, im Groben lassen sie sich folgendermaßen definieren:
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Gewerke koordinieren und Termine planen
Der Bauleiter erstellt den Bauzeitenplan und koordiniert die anfallenden Arbeiten sowie das Zusammenspiel der verschiedenen Gewerke. Er stimmt die Leistungen terminlich so aufeinander ab, dass es weder Engpässe noch Stillstände gibt.
Kontrolle des Bauablaufs
Der Bauleiter ist regelmäßig vor Ort auf der Baustelle, vor allem dann, wenn ein Gewerk oder Bauabschnitt abgeschlossen ist. Er kontrolliert, ob alle Arbeiten mängelfrei durchgeführt sind.
Mängelmanagement
Stellt der Bauleiter Baumängel fest, informiert er den Bauherrn sowie die verursachende Firma darüber, dokumentiert alle gefundenen Fehler und steuert und überwacht die Mängelbeseitigung.
Sicherheit auf der Baustelle
Als Bauherr sind Sie mitverantwortlich für die Sicherheit auf der Baustelle. In der Praxis übernimmt der Bauleiter die Überwachung der Sicherheitsvorkehrungen und die Einhaltung der Vorschriften zu Arbeitsschutz und Arbeitssicherheit.
Das Bautagebuch
Eine lückenlose Dokumentation des Bauvorhabens ist vorgeschrieben und ausgesprochen sinnvoll. Der Bauleiter übernimmt dies Aufgabe und dokumentiert im Bautagebuch alles Ereignisse rund um das Bauprojekt. Dazu gehören zum Beispiel Ergebnisse von Anwesenheitskontrollen, Rechnungsprüfungen, Qualitätskontrollen, Abnahmeprotokolle, Baumängel und Mängelbeseitigung sowie besondere Vorkommnisse. Der Polier des Bauunternehmens bestätigt jeweils mit seiner Unterschrift die Angaben im Protokoll.
Bautagebuch: Pflicht oder Kür?
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Bauabnahmen
Wann immer eine Abnahme ansteht, ist der Bauleiter mit vor Ort. Dies geschieht zum Beispiel mit der Fertigstellung des Rohbaus (Rohbauabnahme) oder dann, wenn behördliche Abnahmen (Schornsteinfeger) anstehen.
Welche Aufgaben für Ihren Hausbau relevant sind, stimmen Sie im Vorfeld mit dem Bauleiter ab und vergeben in diesem Zusammenhang auch eventuell erforderliche Vollmachten.
Regelmäßige Baubesprechungen – So behalten Sie den Überblick
Mindestens einmal im Monat, bzw. bei Notwendigkeit, finden Baubesprechungen statt. Mit dabei sind Ihr Bauleiter, die ausführenden Unternehmen und der Planer. Als Bauherr sollten Sie die Gelegenheit nutzen und ebenfalls an diesen Terminen mit dem Bauleiter teilnehmen. So behalten Sie den Überblick über Ihr Bauvorhaben und den Baufortschritt und können eventuell sogar noch Sonderwünsche oder nachträgliche Änderungen anbringen. Die Hauptthemen einer jeden Baubesprechung sind:
- der aktuelle Stand des Bauvorhabens
- Baumängel oder dringende Aufgaben, die fristgemäß erledigt werden müssen
- eine Aktualisierung der noch anstehenden Aufgaben gemäß des Baufortschritts
Zu jeder Baubesprechung gehört ein Protokoll, in dem alle Ergebnisse festgehalten werden. Alle Teilnehmer der Besprechung erhalten eine Kopie dieser Dokumentation.
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Baubegehungen
Der Bauleiter selbst begeht – soweit vertraglich vereinbart – außerdem einmal pro Woche die Baustelle und kontrolliert den Baufortschritt sowie die mängelfreie Ausführung. Die Ergebnisse dieser Kontrolle wird ebenfalls in einem Protokoll festgehalten und zum Teil mit Fotos dokumentiert. Auch diese Termine sollten Sie als Bauherr zumindest von Zeit zu Zeit wahrnehmen.
Tipp: Damit der Bauleiter Handlungsspielraum hat, sollten Sie im Vorfeld entsprechende Vollmachten ausstellen.
Objektübergabe durch den Bauleiter
Einer der entscheidendsten Termine mit Ihrem Bauleiter ist die Objektübergabe. Dabei begehen Sie zusammen das fertige Bauwerk, begutachten es und erstellen ein Abnahme-, bzw. Übergabeprotokoll. Mit dabei ist auch der Bauleiter des ausführenden Bauunternehmens. Das erstellte Protokoll enthält den Zustand des fertigen Hauses, eventuell noch erforderliche Restarbeiten oder Baumängel, die beseitigt werden müssen. Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist und die Schlussrate für das Bauvorhaben wird fällig.
Tipp: Mit der Abnahme kehrt sich die Beweislast jetzt um: Entdecken Sie nachträglich Mängel, die nicht im Protokoll aufgeführt sind, müssen Sie beweisen, dass der oder die ausführenden Bauunternehmen dafür verantwortlich sind.
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