Der Rohbau: Basis Ihres neuen Zuhauses

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Die Fertigstellung des Rohbaus ist ein wichtiger Schritt beim Bau eines Hauses. Fundament, Mauern, Decken und Dachkonstruktion sind fertig, was noch fehlt sind Fenster, Dacheindeckung, Fassade und Innenausbau sowie die Haustechnik. Von den gesamten Hauskosten nimmt der Rohbau ca. 40 % ein.

Bodenplatte, Mauern, Dachkonstruktion – Der Rohbau bildet das Grundgerüst fürs Eigenheim © Horst Schmidt, stock.adobe.com
Bodenplatte, Mauern, Dachkonstruktion – Der Rohbau bildet das Grundgerüst fürs Eigenheim © Horst Schmidt, stock.adobe.com

Was gehört zum Rohbau?

Der Begriff „Rohbau“ ist nicht genau definiert. Was alles zu dieser Phase der Bauausführung gehört, hängt unter anderem von der Bauweise ab. Beim Massivbau gehören dazu folgende Leistungen:

  • Kanalrohre für den Abwasseranschluss
  • Fundamente und Bodenplatte bzw. Keller inklusive Kellerdecke
  • Außenwände und tragende Innenwände des Gebäudes gemäß der Ausführungsplanung
  • Geschossdecken
  • Stahlbetontreppen
  • Schornstein
  • Die Dachkonstruktion
Übliche Rohbau-Leistungen beim Massivbau
Übliche Rohbau-Leistungen beim Massivbau

Den Abschluss der Rohbauarbeiten bildet das Richtfest, das in der Regel von den Zimmerleuten ausgerichtet wird. Zu diesem Zeitpunkt spricht man vom offenen Rohbau.

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Rohbau beim Fertighaus

Anders als beim Massivbau werden beim Fertighaus Wandelemente inklusive Fenster und Türen ganz oder teilweise vorgefertigt und auf die Baustelle transportiert, einen eigentlichen Rohbau gibt es nicht, auch auf das Richtfest wird häufig verzichtet. Bei diesem Konstruktionstyp unterscheidet man vielmehr verschiedene Ausbaustufen, je nachdem, welche Leistungen im Hauspreis enthalten sind.

Ist das Dach gedeckt und sind die Fenster eingebaut, spricht man oft auch vom geschlossenen Rohbau © Gina Sanders, stock.adobe.com
Ist das Dach gedeckt und sind die Fenster eingebaut, spricht man oft auch vom geschlossenen Rohbau © Gina Sanders, stock.adobe.com

Der geschlossene Rohbau

Beim geschlossenen Rohbau ist das Gebäude wetterfest gemacht. Faktisch bedeutet dies, dass das Dach eingedeckt und gedämmt ist und die Fenster und Türen eingebaut wurden. Weitere Begriffe in diesem Zusammenhang sind der veredelte Rohbau mit verputzten Innen- und Außenwänden oder der erweiterte Rohbau, der oft auch den Trockenbau mit umfasst.

Tipp: Der Begriff Rohbau ist nicht geschützt. Insbesondere dann, wenn Sie ein Haus als Ausbauhaus kaufen, sollten Sie genau prüfen, welche Leistungen im Vertrag enthalten sind.

Gebräuchliche Begriffe rund um den Rohbau
Gebräuchliche Begriffe rund um den Rohbau

Die Rohbaugewerke

Bei der Errichtung eines Hauses sind eine Vielzahl von Gewerken beteiligt. Darunter versteht man einzelne Teilleistungen beim Hausbau, die jeweils von spezialisierten Handwerkern ausgeführt werden. Bis der Rohbau fertiggestellt wird, sind dies mindestens:

  • Erdarbeiten
  • Fundament und Bodenplatte
  • Maurerarbeiten (aufgehende Wände und Geschossdecken)
  • Zimmermannsarbeiten
Die Rohbaugewerke im Überblick
Die Rohbaugewerke im Überblick

Die Baustelleneinrichtung sowie die Herstellung von Fundament und Bodenplatte und die aufgehenden Mauern gehören im weitesten Sinne zu den Maurer- und Betonarbeiten und werden von der ausführenden Baufirma durchgeführt. Der Dachstuhl fällt unter die Zimmermannsarbeiten. Errichtet wird die Dachkonstruktion in vielen Fällen von einer weiteren Firma, die von Ihnen einzeln beauftragt wird oder als Subunternehmer für die Baufirma arbeitet.

Die Absicherung der Baustelle gehört zu den Pflichten des Bauherrn. Der erfüllt damit seine Verkehrssicherungspflicht © Gina Sanders, stock.adobe.com
Erste Schritte: Die Baustelleneinrichtung

Eine ordnungsgemäß eingerichtete Baustelle ist nicht nur rechtlich vorgeschrieben, sondern auch die Voraussetzung dafür, dass die Herstellung des Rohbaus ohne… weiterlesen

Wie lange dauert der Rohbau?

Vom ersten Spatenstich bis zur Fertigstellung des Rohbaus und dem Richtfest können wenige Wochen oder auch Monate vergehen. Wie lange die Bauzeit für den Rohbau ist, hängt unter anderem auch vom Baubeginn und damit von der Wetterlage ab. Bauen Sie über den Winter, kann eine Frostphase die Arbeiten stoppen, auch schwere Regenfälle können den Bauablauf verzögern. Ein weiterer Aspekt, der sich auf die Bauzeit auswirkt, ist der Grundriss: Je komplizierter dieser aufgebaut ist, umso länger dauert die Fertigstellung. Folgende Zeitangaben bieten deshalb nur grobe Anhaltspunkte:

Erdarbeiten:1 bis 2 Wochen
Keller/ Fundament/ Bodenplatte:1 bis 2 Wochen
Kanalarbeiten und Anschlüsse:  1 Woche
Maurerarbeiten:4 bis 6 Wochen
Dachstuhl: ein Tag bis eine Woche

Gerade dann, wenn die Gewerke einzeln beauftragt werden, kann es zusätzlich zu Verzögerungen durch die Abstimmung der verschiedenen Gewerke und Firmen kommen. Hier darf es weder Überschneidungen noch sollte es Lücken geben. Dennoch ist eine nahtlose Abfolge der Arbeiten häufig nicht möglich.

Die Rohbauabnahme durch den Bauherrn ist nur unter bestimmten Voraussetzungen sinnvoll und sollte wohlüberlegt werden © bildergala, stock.adobe.com
Die Rohbauabnahme durch den Bauherrn ist nur unter bestimmten Voraussetzungen sinnvoll und sollte wohlüberlegt werden © bildergala, stock.adobe.com

Rohbauabnahme

Die Rohbauabnahme ist eine behördliche Abnahme durch das Bauamt. Hierbei wird geprüft, ob der Rohbau gemäß der Genehmigungsplanung errichtet wurde und ob eventuelle baurechtliche Vorschriften oder Auflagen eingehalten wurden. Im privaten Wohnungsbau werden Rohbauabnahmen nur stichprobenartig oder gar nicht durchgeführt. Die Kosten für diese Behördenleistung liegt bei 15 bis 20 % der Baugenehmigungskosten. Sie findet auf Basis der Rohbaufertigstellungsanzeige statt, die Sie als Bauherr bei der Behörde einreichen.

Das ist bei einer Rohbauabnahme zu beachten
Das ist bei einer Rohbauabnahme zu beachten

Eine Rohbauabnahme kann auch vom Bauherrn als Zwischenabnahme durchgeführt werden. Dabei zu beachten ist, dass mit erfolgter Abnahme die Gewährleistungsfrist des ausführenden Unternehmens beginnt und das Risiko auf den Bauherrn übergeht. Eine Rohbauabnahme sollten Sie nur dann durchführen, wenn damit die beauftragte Leistung der Baufirma abgeschlossen ist und Sie den restlichen Ausbau in die eigene Hand nehmen.

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Rohbaukosten

Etwa 40 % der Gesamtkosten beim Massivhausbau entfallen auf den Rohbau, je nach Ausstattungsstandard gibt es Abweichungen nach unten oder oben. So sinkt der Kostenanteil bei einer hochwertigen Innenausstattung, während er bei einer einfachen und damit kostengünstigeren Ausstattung ansteigt. Als Richtwert können Sie für ein Eigenheim mit Rohbaukosten von etwa 1.000 € pro Quadratmeter kalkulieren. Beispielhaft können Sie für die einzelnen Bauetappen bei einem Haus mit 130 m² mit folgenden Kosten rechnen:

  • Erdarbeiten: 20.000 bis 40.000 €
  • Bodenplatte oder Keller: 20.000 bis 80.000 €
  • Mauern und Wände: 60.000 bis 100.000 €
  • Dachstuhl: 20.000 bis 40.000 €
Der Rohbaukosten-Anteil steigt oder fällt mit dem Ausstattungsstandard
Der Rohbaukosten-Anteil steigt oder fällt mit dem Ausstattungsstandard

Je nach Material und Kubatur kann es zu deutlichen Abweichungen von diesen Anhaltswerten kommen. Ist Ihr Haus zum Beispiel stark strukturiert, wird es teurer, da mehr Material und mehr Zeitaufwand anfallen.

Eigenleistungen am Rohbau sparen Kosten, sind aber nur für bestimmte Arbeiten sinnvoll, um die Gewährleistungspflicht des Bauunternehmens zu sichern © Marco2811, stock.adobe.com
Eigenleistungen am Rohbau sparen Kosten, sind aber nur für bestimmte Arbeiten sinnvoll, um die Gewährleistungspflicht des Bauunternehmens zu sichern © Marco2811, stock.adobe.com

Eigenleistungen beim Rohbau

Mit Eigenleistungen, auch als Muskelhypothek bekannt, können Sie die Gesamtkosten für Ihren Hausbau verringern. Auch beim Rohbau gibt es einige Arbeiten, die Sie selbst übernehmen können. Dazu gehören zum Beispiel Arbeiten als Bauhelfer unter Anleitung der Baufirma, ebenfalls selbst übernehmen können Sie zumindest einen Teil der Erdarbeiten. Den Großteil sollten sie allerdings den Fachleuten überlassen. Denn Fehler bei den Rohbauarbeiten können später Folgeschäden oder Baumängel nach sich ziehen, bei denen es oft nicht einfach ist, die Haftungsfrage zu klären.

Mit den Erdarbeiten fällt der Startschuss für die Bauausführung. Dieser Arbeitsschritt gehört zu den klassischen Rohbaugewerken © leszekglasner, stock.adobe.com
Die Rohbaugewerke im Überblick

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