Die Rohbauabnahme

Mit der Fertigstellung des Rohbaus ist der Bauherr nach Landesbauordnung verpflichtet, dem Bauamt dies schriftlich anzuzeigen. Als Frist ist dazu eine Woche vor Ende der Arbeiten festgelegt. Ebenfalls als Rohbauabnahme wird die Abnahme des Gebäudes durch den Bauherrn bezeichnet. In beiden Fällen wird der aktuelle Bauzustand auf Übereinstimmung mit den öffentlich-rechtlichen Verordnungen, den eingereichten Planunterlagen und der Mängelfreiheit überprüft.

Bei der Rohbauabnahme wird das Gebäude auf die Einhaltung aller Vorschriften und der Genehmigungsplanung überprüft © Corinna, stock.adobe.com

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Rohbauabnahme durch die Baubehörde

Laut Landesbaurecht muss die Baubehörde nach Fertigstellung der Rohbauarbeiten eine Abnahme durchführen. Ausgelöst wird dies durch die Rohbaufertigstellungsanzeige, die Sie als Bauherr dem Bauamt zusenden müssen. Als fertiggestellt gilt ein Rohbau, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

Errichtung der statisch notwendigen Bauteile (Fundament/ tragende Bodenplatte, Mauerwerk, Dachstuhl)
Einbau von Kaminen und Schornsteinen

Das Bauamt, meist in Form des Prüfstatikers kontrolliert die Standsicherheit des Bauwerks, Schall-, Wärme– und Brandschutz. Ebenfalls wird überprüft, ob das Gebäude gemäß der eingereichten Planungsunterlagen errichtet wurde, also ob Grundrisse und Abmessungen sowie Grenzabstände stimmen und alle Bauvorschriften eingehalten sind.

Ablauf einer Rohbauabnahme durch die Baubehörde

In der Praxis gelten gerade im Einfamilienhausbau gelockerte Regelungen. Die Baubehörde führt nur in Einzelfällen und stichprobenartig die Abnahme durch. Wie die jeweilige Behörde dies handhabt, ist ihr freigestellt. Deshalb lohnt es sich, sich vorab zu informieren, ob eine Rohbauabnahme zu erwarten ist. Auch wenn diese Abnahme nicht in jedem Fall stattfindet, muss die Rohbaufertigstellung auf jeden Fall gemeldet werden.

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Die behördliche Abnahme des Rohbaus ist mit Kosten verbunden. Je nach Bundesland werden dafür etwa 15 bis 20 % der Baugenehmigungsgebühr fällig. Festgelegt ist dies in der Baugebührenordnung (BauGebO). Basis der Gebühren bilden Bauwerksklasse, anrechenbare Baukosten sowie eventuelle Zuschläge und Zeitgebühren.

Rohbauabnahme durch die Baubehörde ist kostenpflichtig!

Die Rohbauabnahme durch die Baubehörden ist eine Überprüfung auf die Übereinstimmung mit den Verordnungen sowie den eingereichten Planunterlagen. Eine Garantie oder Gewährleistung übernimmt das Bauamt allerdings nicht. So kann trotz einer erfolgreichen und anstandslosen Rohbauabnahme ein Baumangel vorliegen, für den der Verursacher haftet.

Tipp: Schornsteine und Kamine werden zum Teil vom Bezirksschornsteinfeger kontrolliert. Deshalb sollte auch dieser von der Rohbaufertigstellung rechtzeitig informiert werden.

Rohbauabnahme durch den Bauherrn

Mit der Abnahme bestätigt der Bauherr dem Bauunternehmen, dass das Bauwerk mängelfrei ist und der Auftragnehmer seine Leistungen erbracht hat. Jede Abnahme hat Konsequenzen:

Die Vergütung der Leistung wird fällig.
Die Gewährleistungsfrist für Mängelansprüche beginnt.
Die Beweislast geht vom Bauunternehmer auf den Bauherrn über.

Damit ist jede Bauabnahme ein wichtiger rechtlicher Schritt, der auf jeden Fall umfassend dokumentiert werden soll. Bei der Rohbauabnahme sollte auf jeden Fall ein Sachverständiger vor Ort sein, der den Rohbau gründlich begutachtet.

Ablauf einer Rohbauabnahme durch den Bauherrn

Vorteilhaft an der Rohbauabnahme ist, dass Baumängel am „nackten“ Bauwerk leichter erkannt und behoben werden können als nach erfolgtem Innenausbau. Nachteilig daran ist, dass sich die effektive Gewährleistungsfrist für das Haus verringert, denn sie beginnt für den Rohbau mit dem Datum der Abnahme. Treten spätere Mängel auf, die erst nach dem Einzug aufgedeckt werden, kann es leicht zum Streit kommen, ob diese durch den Rohbau oder durch Ausbauarbeiten zustande kommen. Gerade zum Ende der Gewährleistungsfrist kann es leicht passieren, dass Sie als Bauherr auf den entstehenden Kosten für die Mängelbeseitigung sitzen bleiben.

Tipp: Generell wird im Einfamilienhausbau nur eine Abnahme, nämlich die Schlussabnahme bei Fertigstellung durchgeführt. Lediglich dann, wenn Sie die einzelnen Gewerke selbst und getrennt vergeben, sind Teilabnahmen sinnvoll.