Baufinanzierung Nebenkosten

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Die Nebenkosten beim Hauskauf oder Bau einer Immobilie sollten in die Finanzierungskosten einkalkuliert werden

Bei der Kalkulation im Rahmen einer Baufinanzierung machen zahlreiche Kreditsuchende den Fehler, nur den Kaufpreis der Immobilie oder die Baukosten anzusetzen. Wird der Finanzierungsbedarf jedoch ausschließlich auf dieser Grundlage ermittelt, fehlen unter Umständen später zwischen 10 bis 20 Prozent an Kapital. Der Grund ist, dass bei jedem Kauf und Bau die sogenannten Nebenkosten anfallen.

Baufinanzierung © joyfotoliakid, stock.adobe.com
Baufinanzierung © joyfotoliakid, stock.adobe.com

Was sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf?

Abhängig davon, ob Sie eine Immobilie kaufen oder ein Objekt bauen lassen möchten, fallen teilweise die gleichen, teilweise auch etwas unterschiedliche Nebenkosten an. Grundsätzlich sind es die folgenden Posten, die in den Bereich der Kauf- bzw. Baunebenkosten fallen:

  • Erschließungskosten (bisher unbebautes Grundstück)
  • Grunderwerbsteuer
  • Notar- und Grundbuchkosten
  • Maklercourtage
  • Modernisierungskosten

Erschließungskosten: Nur beim Bau einer Immobilie relevant

Die Erschließungskosten sind als Nebenkosten nur dann relevant, wenn Sie eine Immobilie bauen möchten. Unter dem Erschießen eines Grundstücks wird im Allgemeinen das Zugänglichmachen verstanden sowie die Versorgung der Immobilie mit Strom, Gas oder Telekommunikation. Aus dem Grund passiert es nicht selten, dass für die Erschließung eines Grundstücks diverse bauliche Maßnahmen notwendig sind. Zu den typischen Erschließungsarbeiten gehören insbesondere:

  • Anschluss an die Strom- und Gasversorgung
  • Anschluss an die Kanalisation
  • Anschluss ans Kommunikationsnetz
  • Anschluss an die Trink- und Abwasserversorgung

Die Erschließungskosten richten sich insbesondere danach, wie groß und zugänglich das Grundstück ist sowie, wie umfangreich notwendigen Arbeiten sind. Zudem muss zwischen privater und öffentlicher Erschließung unterschieden werden. Als groben Richtwert können Sie mit etwa 15.000 bis 25.000 Euro kalkulieren, die durchaus für die Erschließung anfallen können.

Erschließungskosten fürs Grundstück einkalkulieren © magele-picture, stock.adobe.com
Erschließungskosten fürs Grundstück einkalkulieren © magele-picture, stock.adobe.com

Grunderwerbsteuer: Unterschiede zwischen den Bundesländern

Ein weiterer Kostenfaktor, der unter die Kaufnebenkosten fällt, ist die Grunderwerbsteuer. Diese fällt natürlich für die Immobilie nicht an, wenn diese erst noch gebaut werden soll. Dann wird die Grunderwerbsteuer ausschließlich für das entsprechende Grundstück ermittelt. Wichtig zu wissen ist, dass die Grunderwerbsteuer Ländersache ist. Daher existiert in den 16 Bundesländern ein teilweise deutlich abweichender Steuersatz. Exemplarisch fallen zum Beispiel in den folgenden Bundesländern die entsprechenden Grunderwerbssteuersätze an:

  • Saarland: 6,5%
  • Bayern: 3,5%
  • NRW: 6,5%
  • Berlin: 6,0%
  • Rheinland-Pfalz: 5,0%

Besonders günstig ist der Grunderwerb demzufolge unter anderem in Bayern, während Sie andererseits in Bundesländern wie Nordrhein-Westfalen aktuell den Höchstsatz zahlen. Allerdings ist die Entscheidung, wo Sie Haus kaufen oder bauen möchten, in der Regel nicht davon abhängig, wo Sie einen besonders geringen Grunderwerbssteuersatz zahlen. Dennoch ist es wichtig zu wissen, dass es diese Unterschiede gibt.

Info: Falls Sie relativ frei wählen können, in welchem Bundesland Sie ein Haus kaufen oder bauen möchten, sollten Sie einen Blick auf die Grunderwerbsteuer werden. Die Sätze sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich, sodass Sie an dieser Stelle mehrere Tausend Euro an Kosten einsparen können.

Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1,5 % des Kaufpreises

Ein weiterer Teil der Nebenkosten für den Kauf oder Bau einer Immobilie stellen die Notar- und Grundbuchkosten dar. An diesen Ausgaben kommen Sie nicht vorbei, denn der Eigentumswechsel bei einem Grundstück oder einer Immobilie muss notariell beurkundet werden. Die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch, Änderungen und die Inanspruchnahme eines Notars belaufen sich durchschnittlich auf insgesamt 1,5 % des Kaufpreises.

Maklercourtage: Einsparpotenzial nutzen

Zu den nicht obligatorischen Kaufnebenkosten gehört in erster Linie die Maklercourtage, die Sie eventuelle bei der Inanspruchnahme eines Immobilienmaklers zahlen müssen. Das Problem besteht mitunter darin, dass Sie heutzutage nur noch schwer Immobilien finden, die nicht über einen Immobilienmakler veräußert werden. Trotzdem besteht immerhin die Möglichkeit, mit etwas Glück und Geschick diese Ausgaben einzusparen.

Die Maklerprovision ist nicht unerheblich, denn je nach Vereinbarung, Region und auf Grundlage des sogenannten Bestellerprinzips können sich die Maklergebühren zwischen 3,5 bis etwa sieben Prozent bewegen. Sie können also durchaus pro 100.000 Euro Kaufpreis durchschnittlich über 5.000 Euro an Kosten einsparen, wenn Sie den Kauf ohne Immobilienmakler abwickeln bzw. Sie keine Kosten zu tragen haben.

Nebenkosten beim Hauskauf bzw. Hausbau: Oft zwischen 10 bis 20 Prozent

Insgesamt belaufen sich die Nebenkosten, sei es für den Kauf oder den Bau einer Immobilie, meistens zwischen 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises bzw. der Baukosten. Es handelt sich daher um eine erhebliche Summe, die Sie unbedingt im Rahmen der Baufinanzierung mit einkalkulieren sollten. Der folgenden Tabelle können Sie noch einmal übersichtlich entnehmen, welche Nebenkosten in welchem Umfang anfallen und ob diese obligatorisch oder optional sind:

Art der NebenkostenHöheobligatorisch / optional
Erschließungskosten15.000 bis 25.000 Euronicht erschlossen=obligatorisch
Grunderwerbsteuer3,5 bis 6,5% (je nach BL)obligatorisch
Notar- und Grundbuchkostenca. 1,5%obligatorisch
Maklercourtage3,5 bis 7%optional
Modernisierungskostenvariabeloptional

Hinweis: Bei den Nebenkosten sollten Sie darauf achten, dass sich diese teilweise unterscheiden, je nachdem, ob Sie eine Immobilie kaufen oder bauen. Einsparpotenzial gibt es insbesondere bei den Maklergebühren und zum Teil bei der Grunderwerbsteuer, falls Sie frei bei der Wahl des Bundeslandes sind.

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