Die Tilgungsarten in der Baufinanzierung

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Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung existieren mehrere Tilgungsarten und Zeiträume, zu denen eine Tilgung erfolgt

Für einen Kredit, den Sie im Rahmen der Baufinanzierung aufnehmen, müssen Sie als Kreditnehmer Zinsen zahlen. Darüber hinaus muss selbstverständlich einer Rückzahlung des überlassenen Kapitals stattfinden, was auch als Darlehenstilgung oder kurz Tilgung bezeichnet wird. Innerhalb der Immobilienfinanzierung gibt es allerdings mehrere Tilgungsarten, auf die wir im Folgenden näher eingehen möchten.

Es gibt verschiedene Tilgungsarten innerhalb der Immobilienfinanzierung © Eigens, stock.adobe.com
Es gibt verschiedene Tilgungsarten innerhalb der Immobilienfinanzierung © Eigens, stock.adobe.com

Welche Arten der Tilgung gibt es?

Die Art der Tilgung ist unter anderem davon abhängig, zu welchem Zeitpunkt und in welchem Umfang diese vorgenommen wird. In der Übersicht gibt es im Rahmen einer Immobilienfinanzierung insbesondere die folgenden Tilgungsphasen und Tilgungsarten, auf die wir anschließend näher eingehen möchten:

  • Gewöhnliche (vereinbarte) Tilgung
  • Sondertilgungen
  • Vorzeitige Ablösung der kompletten Restschuld
  • Endfällige Tilgung
  • Anschlussfinanzierung
  • Exkurs: Forward-Darlehen

Die vereinbarte und somit gewöhnlichen Tilgung eines Immobilienkredites

Unter der gewöhnlichen Tilgung eines Immobiliendarlehens versteht man die Rückzahlung, die im Zuge der monatlichen Darlehensraten erfolgt und mit Abschlusses Kreditvertrages zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber vereinbart wurde. So wird beispielsweise bei Annuitätendarlehen eine anfängliche Tilgung vereinbart. Diese sagt aus, wie hoch der Tilgungsanteil an der monatlichen Gesamtrate ist. Beläuft sich die anfängliche Tilgung zum Beispiel auf drei Prozent, so heißt das, dass Sie in dem ersten Jahr drei Prozent Ihrer Gesamtschuld tilgen. Dabei sind natürlich die zu zahlenden Zinsen nicht mit eingerechnet.

Die gewöhnliche Tilgung dauert so lange, bis Sie Ihre Darlehensschuld komplett beglichen haben. Beim Tilgungsdarlehen können Sie genau kalkulieren, wann die letzte Rate zu zahlen ist und damit die vollständige Tilgung des Darlehens vorgenommen wurde. Bei der gewöhnlichen Tilgung gibt es in der Regel einen größeren Spielraum, denn eine anfängliche Tilgung zwischen ein bis fünf Prozent ist Standard. Diese vereinbarte Tilgung ist zudem mit keinerlei Kosten verbunden.

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Sondertilgungen: Zusatzkosten möglich

Fernab der vereinbarten und gewöhnlichen Tilgung eines Immobilienkredites, die regelmäßig im Zuge der monatlichen Raten stattfindet, kann es in Form der Sondertilgungen eine weitere Tilgungsart geben. Wie der Name bereits vermuten lässt, handelt es sich dabei um außerplanmäßige Tilgungen, die bei Abschluss des Darlehens nicht vorgesehen waren. Man spricht in dem Zusammenhang alternativ auch von Sonderzahlungen, die der Kreditnehmer auf sein Kreditkonto veranlassen möchte.

Während für die gewöhnlichen Tilgungen eine Vereinbarung zwischen Bank und Kunde vorliegt, fallen Sondertilgungen meistens außer der Reihe ein. Es sei denn, Sie vereinbaren mit der Bank gleich bei Abschluss des Kreditvertrages, dass später Sondertilgungen in bestimmtem Umfang möglich sind. Die entscheidende Frage der Sondertilgungen ist vor allem, ob die Bank diese zulässt und falls ja, ob dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird.

Dabei kommt es vor allem darauf an, ob Sie sich für eine Zinsfestschreibung oder für ein variabel verzinsliches Darlehen entschieden haben. Auf dieser Grundlage gibt es prinzipiell mehrere Möglichkeiten, wie eine Bank auf Ihren Sondertilgungswunsch reagieren kann:

  • Ablehnung der Sondertilgung (nur bei Kredit mit Zinsfestschreibung möglich)
  • Genehmigung der Sondertilgung ohne Zusatzkosten
  • Genehmigung der Sondertilgung und Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung

Haben Sie sich für einen Immobilienkredit mit einer Zinsfestschreibung von beispielsweise zehn Jahren entschieden, so muss die Bank einer gewünschten Sondertilgung nicht zustimmen. Stimmt der Kreditgeber zu, berechnet er meistens für den sondergetilgten Betrag eine Vorfälligkeitsentschädigung. Daher sollten Kreditnehmer genau überlegen, ob eine Sondertilgung notwendig ist oder unnötige Kosten verursacht.

Banken gleichen mit der Vorfälligkeitsentschädigung einen Zinsschaden aus © Stockwerk-Fotodesign, stock.adobe.com
Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Auflösung beachten

Bei einer vorzeitigen Auflösung des Immobilienkredites verlangen die meisten Kreditgeber während der Zinsfestschreibung eine Vorfälligkeitsentschädigung Beim Abschluss eines Immobilienkredites sollte… weiterlesen

Sollten Sie allerdings ein variabel verzinsliches Darlehen nutzen, darf die Bank der Sondertilgung weder widersprechen noch dafür extra Kosten in Rechnung stellen. Sondertilgungen werden meistens dann vorgenommen, wenn – erwartete oder unerwartete – Kapitalsummen zur Verfügung stellen, die in die Rückzahlung des Kredites fließen können.

Sondertilgung beim Immobilienkredit kann lohnen © Stockwerk-Fotodesign, stock.adobe.com
Sondertilgung beim Immobilienkredit kann lohnen © Stockwerk-Fotodesign, stock.adobe.com

Vorzeitige Ablösung der kompletten Restschuld

Mit Sondertilgungen ist für gewöhnlich gemeint, dass nur ein Teil der Restschuld vorzeitig beglichen wird. Manchmal möchte der Kreditnehmer jedoch seinen Immobilienkredit auf einen Schlag in vollem Umfang tilgen. In dem Fall wird von einer vorzeitigen Ablösung der kompletten Restschuld versprochen. Unter dieser Voraussetzung stellen die Banken grundsätzlich die Auswahl wie zuvor bei der Sondertilgung beschrieben zur Verfügung.

Das bedeutet, dass das Kreditinstitut der vorzeitigen Ablösung widersprechen kann, sollte es sich um ein Darlehen mit Zinsfestschreibung halten. In der Praxis entscheiden sich die Kreditgeber meistens dafür, die vorzeitige Ablösung unter Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung zuzulassen. Eine kostenfreie Ablösung des Darlehens kommt wiederum nur infrage, falls es sich um ein variabel verzinsliches Darlehen handelt.

Tipp: Bevor Sie eine vorzeitige Ablösung der kompletten Restschuld vornehmen, sollten Sie sich unbedingt über anfallende Kosten informieren. Die meisten Banken berechnen während der Ablösung innerhalb der Zinsfestschreibungsperiode eine Vorfälligkeitsentschädigung, die ein nicht unerhebliches Ausmaß haben kann.

Tilgung der Restschuld und Anschlussfinanzierung

Im Hinblick auf die Tilgungsphase lässt sich unterscheiden, ob die Tilgung des Immobiliendarlehens vorzeitig oder regulär erfolgt. In beiden Fällen steht unter Umständen eine Anschlussfinanzierung an, falls der Kreditnehmer nicht die gesamte Restschuld zurückzahlen kann. Meistens schließt sich die Anschlussfinanzierung an den Ablauf der Zinsfestschreibung an.

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Haben Sie sich zum Beispiel bei Abschluss des Immobiliendarlehens für eine Festschreibung der Zinsen über zehn Jahre entschieden, muss für gewöhnlich anschließend eine Anschlussfinanzierung erfolgen, da noch eine Restschuld existiert. Führen Sie diese Anschlussfinanzierung bei der gleichen Bank durch, handelt es sich in dem Sinne um eine Verlängerung des Darlehens zu dann aktuellen Konditionen.

Anschlussfinanzierung mit einem Forward-Darlehen © MQ-Illustrations, stock.adobe.com
Anschlussfinanzierung mit einem Forward-Darlehen © MQ-Illustrations, stock.adobe.com

Alternativ haben Sie ebenfalls die Möglichkeit, die Anschlussfinanzierung bei einer neuen Bank vorzunehmen. Dann muss mit der ausgezahlten Darlehenssumme natürlich der bisher existierenden Kredit vollständig abgelöst werden. Eine Anschlussfinanzierung kann allerdings auch vorzeitig vorgenommen werden, nämlich vor Ablauf der Zinsfestschreibung. Dann kommt eventuell wiederum die Vorfälligkeitsentschädigung im Spiel, es sei denn, Sie entscheiden sich für ein sogenanntes Forward-Darlehen.

Darlehen mit endfälliger Tilgung

Eine weitere Tilgungsvariante ist das Darlehen mit endfälliger Tilgung, welches ebenfalls häufig als endfälliges Darlehen bezeichnet wird. In diesem Fall verschiebt sich die Tilgung auf den Fälligkeitstag des Kredites. Das bedeutet, dass der Kreditnehmer innerhalb der monatlichen Raten lediglich Zinsen zahlt, während die Tilgung auf einen Schlag bei Fälligkeit des Kredites zu leisten ist.

Das erfordert wiederum, dass der Kreditnehmer anderweitig Kapital aufbaut und dafür sorgt, dass die so angesparte Kapitalsumme ausreicht, um das endfällige Darlehen später zu tilgen. Im Grunde lohnt ein solch endfälliges Darlehen mit der späteren Tilgung allerdings nur, wenn Sie in der Ansparphase eine höhere Rendite erzielen, als Sie durch die während der Darlehensphase nicht stattfindende Tilgungsverrechnung Mehrkosten haben.

Hinweis: Endfällige Darlehen werden heutzutage nur noch selten gewählt. Der Grund ist, dass zum Beispiel mit häufig genutzten Kapitallebensversicherungen selten ausreichend Renditen erzielt werden. Damit ist der fehlende Effekt der Tilgungsverrechnung gravierender als die Rendite in der Ansparphase, sodass Sie beim endfälligen Darlehen häufig höhere Gesamtkosten haben, als wenn Sie sich für ein Annuitätendarlehen mit regulärer Tilgung entscheiden.

Exkurs: Forward-Darlehen als Variante der Anschlussfinanzierung

Da das Forward-Darlehen eine Variante der Anschlussfinanzierung darstellt, möchten wir an dieser Stelle auf diesen speziellen Kredit eingehen. Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich bereits vor Ablauf der Zinsfestschreibung die Konditionen für die spätere Anschlussfinanzierung. Das bedeutet, Sie schießen mit dem Forward-Darlehen einen Kredit ab, obwohl die Zinsfestschreibung Ihres normalen Immobiliendarlehens vielleicht noch zwei Jahre läuft.

Die Besonderheit des Forward-Kredites besteht nämlich darin, dass Sie zwar in der Gegenwart die Konditionen sichern können, der Darlehensbetrag allerdings erst in einigen Monaten oder wenigen Jahren ausgezahlt wird. Das Forward-Darlehen ist somit mit einer hohen Zinssicherheit ausgestattet, denn Sie schalten dadurch faktisch das Zinsänderungsrisiko für die spätere Anschlussfinanzierung aus. Im Gegenzug zahlen Sie jedoch einen kleinen Zinsaufschlag auf den gewöhnlichen Marktzins bei Immobilienkrediten.

Der Aufschlag bewegt sich allerdings normalerweise lediglich im Bereich zwischen 0,2 und 0,3 Prozent jährlich. Ob Sie ein solches Forward-Darlehen in Anspruch nehmen sollten oder nicht, hängt auch davon ab, wie sich die Immobilienzinsen voraussichtlich entwickeln. In der aktuellen Niedrigzinsphase ist ein Forward-Darlehen sehr empfehlenswert, denn die Zinsen werden in den nächsten Jahren vermutlich wieder steigen, anstatt noch weiter zu fallen.

Kostenkalkulation für den Hauskauf © lovelyday12, stock.adobe.com
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