Festzins oder variabel verzinsliches Darlehen?

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Bei einem Immobilienkredit hat der Kreditnehmer meist die Wahl zwischen einem Festzins oder einem variabel verzinslichen Darlehen.

Eine entscheidende Rolle im Rahmen der Immobilienfinanzierung: die Zinsgestaltung © Eisenhans, stock.adobe.com
Eine entscheidende Rolle im Rahmen der Immobilienfinanzierung: die Zinsgestaltung © Eisenhans, stock.adobe.com

Die Zinsgestaltung ist im Rahmen der Immobilienfinanzierung von großer Bedeutung. Bei den meisten Banken können Sie zwischen einer Festzinsvereinbarung und einem variabel verzinslichen Darlehenswert. Doch was ist eigentlich die bessere Alternative?

Was bedeutet Zinsfestschreibung?

Mit einer Zinsfestschreibung ist im Kontext eines Immobiliendarlehens gemeint, dass die Bank Ihnen den angebotenen Zinssatz für den Kredit für einen vereinbarten Zeitraum garantiert. Dies beinhaltet für Sie eine hohe Zinssicherheit. Der Kreditgeber hat nicht die Möglichkeit, innerhalb der Zinsfestschreibung eine Änderung beim Zinssatz vorzunehmen. Dies gilt selbst unter der Voraussetzung, dass die Zinsen am Markt zum Beispiel deutlich ansteigen würden. In der Praxis bieten die meisten Kreditinstitute die folgenden Zeiträume für eine Zinsfestschreibung an:

  • 5 Jahre
  • 10 Jahre
  • 15 Jahre

Manche Banken sind sogar bereit, eine Zinsfestschreibung von 20 Jahren anzubieten oder ein sogenanntes Volltilgerdarlehen. In diesem Fall wäre die Dauer der Zinsfestschreibung identisch mit der Gesamtlaufzeit des Kredites, sodass Sie überhaupt kein Zinsänderungsrisiko hätten.

Zinsfestschreibung reduziert Zinsrisiko bei Anschlussfinanzierung © VRD, stock.adobe.com
Zinsfestschreibung reduziert Zinsrisiko bei Anschlussfinanzierung © VRD, stock.adobe.com

Wichtig zu beachten ist, dass die Zinsfestschreibung nicht nur für die Bank, sondern auch für Sie gilt. Sollten Sie also Ihren Immobilienkredit während der vereinbarten Zinsfestschreibung ablösen oder eine Sondertilgung vornehmen wollen, sind Sie auf die Zustimmung der Bank angewiesen. Meistens berechnen die Kreditgeber in dem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung, sodass diese Aktion gut überlegt sein muss.

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Was ist ein variabel verzinsliches Darlehen?

Die zweite Form der Zinsgestaltung im Rahmen der Baufinanzierung ist neben der Zinsfestschreibung das sogenannte variabel verzinsliche Darlehen. In diesem Fall wird Ihnen der vereinbarte Zinssatz seitens der Bank nicht garantiert, sondern stattdessen hat der Kreditgeber jederzeit das Recht, diesen Zinssatz auch für Ihren Kredit zu verändern. Dies wird in der Regel geschehen, wenn die EZB den Leitzins verändert oder es sonstige, größere Zinsänderungen an den Kapitalmärkten gibt. Bei einem variabel verzinslichen Immobiliendarlehen haben Sie demzufolge keine Zinssicherheit. Das hat in der Vergangenheit dazu geführt, dass sich die überwiegende Mehrheit aller Kreditnehmer für eine Zinsfestschreibung entschieden hat. Dies gilt spätestens seit der Niedrigzinsphase, denn hier ist das Immobiliendarlehen mit Festzins eindeutig im Vorteil.

Wann sollte ich eine Zinsfestschreibung wählen?

Der Festzins bietet sich bei einem Immobilienkredit insbesondere in einer Niedrigzinsphase an. In einer solchen Phase befinden wir uns mittlerweile seit über fünf Jahren, denn seitdem ist der Leitzins auf einem äußerst geringen Niveau. Dies wiederum hat die Auswirkung, dass die Banken ihre Immobiliendarlehen zu immer günstigeren Zinssätzen von aktuell zum Teil unter 0,8 Prozent anbieten. In der Niedrigzinsphase ist es daher absolut empfehlenswert, dass Sie sich für eine – möglichst lange – Zinsfestschreibung entscheiden.

Sie sichern sich nämlich den aktuell sehr günstigen Zins für eine lange Dauer in der Zukunft, beispielsweise für 15 oder 20 Jahre. Zwar sind die Immobilienkredite mit einer recht langen Zinsfestschreibung etwas teurer als wenn Sie sich für eine Festschreibung der Zinsen für lediglich fünf Jahre entscheiden. Allerdings sind die Zinsdifferenzen nur unwesentlich, sodass der Vorteil der langen Zinssicherheit deutlich überwiegt.

Tipp: In der aktuellen Niedrigzinsphase sollten Sie auf jeden Fall ein Immobiliendarlehen mit einem Festzins wählen. Dabei ist es empfehlenswert, im Idealfall ein Volltilgerdarlehen oder zumindest einen Immobilienkredit mit einer Zinsfestschreibung von mindestens 10 bis 15 Jahren zu wählen.

Wann eignet sich das variabel verzinsliche Darlehen?

Das variabel verzinsliche Immobiliendarlehen hat neben dem Immobilienkredit mit Zinsfestschreibung durchaus seine Daseinsberechtigung. Optimal geeignet sind Immobilienkredite mit variablen Zinsen in einer Hochzinsphase. Würden Sie dann nämlich eine Zinsbindung wählen, würden Sie sich sehr lange und im Prinzip völlig unnötig an höhere Zinsen binden. Fallen die Zinsen dann, würde sich dies nicht auf Ihr Darlehen auswirken.

Immobiliendarlehen mit einem variablen Zinssatz © adrian_ilie825, stock.adobe.com
Immobiliendarlehen mit einem variablen Zinssatz © adrian_ilie825, stock.adobe.com

Anders hingegen beim variabel verzinsliche Immobilienkredit: Sollten die Zinsen bereits auf einem hohen Niveau sein, sodass daher von Zinssenkungen auszugehen ist, profitieren Sie davon beim variabel verzinslichen Kredit. Sollte es dann tatsächlich zu Zinssenkungen kommen, müsste die Bank den Zinssatz nämlich entsprechend anpassen. Demzufolge eignet sich ein Immobilienkredit mit variablem Zins insbesondere in Hochzinsphase. Aber auch dann, wenn zum Beispiel bei einem mittleren Zinsniveau davon auszugehen ist, dass die Zinsen langfristig eher sinken werden, ist es eine gute Alternative.

Sondertilgung vorgesehen: Variabel verzinsliches Darlehen mit Vorteilen

Unabhängig vom aktuellen und zukünftigen Zinsniveau hat das variabel verzinsliche Immobiliendarlehen noch einen weiteren Vorteil. Sollten Sie bei Abschluss des Kredites bereits wissen, dass Sie aller Voraussicht nach zwischenzeitlich eine oder sogar mehrere Sondertilgungen leisten möchten, darf die Bank beim variabel verzinslichen Immobiliendarlehen keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Anders sieht es hingegen bei einem Immobilienkredit mit Zinsfestschreibung aus. In dem Fall darf die Bank den Wunsch nach einer Sondertilgung sogar ablehnen oder zumindest eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen.

Aus dem Grund kann es insbesondere dann, wenn von der aktuellen Zinssituation ausgehend nicht eindeutig zu kalkulieren ist, ob die Zinsen am Markt in den nächsten Jahren steigen oder fallenden, durchaus die bessere Alternative sein, ein variabel verzinsliches Darlehen zu wählen. Sondertilgungen können Sie dann nämlich kostenfrei und jederzeit vornehmen.

Hinweis: Bei der Wahl zwischen Zinsfestschreibung und variabel verzinslichem Darlehen sollte auch an eventuelle Sondertilgungen oder die relativ schnelle Ablösung des Darlehens gedacht werden. Beim Festzins kommen in dem Fall Kosten in Form der Vorfälligkeitsentschädigung auf Sie zu, während es bei einem variabel verzinslichen Immobiliendarlehen normalerweise kostenfrei möglich ist, Sonderzahlungen zu leisten.

Bereitstellungszinsen lassen sich leicht berechnen © Gerhard Seybert, stock.adobe.com
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