Im Bauantrag müssen neben den Bauplänen auch zahlreiche weitere Unterlagen und Angaben eingereicht werden. Dazu gehören auch Kennwerte für die vorhandene Grund- und Geschossflächen des Gebäudes. Weitere Werte wie der Bruttorauminhalt werden für die Kostenschätzung herangezogen.
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Die Baunutzungsverordnung (BauNVO)
Als Rechtsverordnung zum öffentlichen Baurecht regelt die Baunutzungsverordnung Art und Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks sowie Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen in Bauleitplänen. Im § 19ff der BauNVO ist das Maß der baulichen Nutzung in Form von Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl vorgegeben.
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Die Grundflächenzahl
Die Grundflächenzahl – kurz GRZ – bezeichnet den Anteil der Grundstücksfläche, die bebaut werden darf. Damit und in Verbindung mit Baugrenzen, Baulinien und Baufenstern, die im amtlichen Bebauungsplan festgelegt werden, ergeben sich Abstände zur Nachbarbebauung und die verbleibende Freifläche auf dem Grundstück für die Gartennutzung und als Versickerungsfläche fürs Regenwasser.
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Die Grundflächenzahl muss bereits bei der Planung eines Hauses beachtet und später auch im Bauantrag mitgeteilt werden. Aus ihr ergibt sich die maximale Grundfläche, die für den Hausentwurf zur Verfügung steht. Diese Grundfläche wird wiederum in zwei Kategorien unterschieden:
GRZ I
Die GRZ I umfasst die Hauptanlagen auf dem Grundstück, also das Wohnhaus inklusive der Außenmauern, Kelleraufgänge, Balkone und Terrassen. Die GRZ I ist im Bebauungsplan hinterlegt.
GRZ II
Zur GRZ II gehören alle Nebenanlagen, unter anderem Stellplätze, Carports und freistehende Garagen samt Zufahrt, Pools, Gartenhäuser, Solaranlagen, Gruben und Schächte oder Tanks.
In der Summe dürfen GRZ I und GRZ II maximal 80 % der Grundstücksfläche einnehmen, die GRZ von 0,8 stellt die absolute Kappungsgrenze dar und gilt auch, wenn ein Antrag auf Überschreitung der GRZ um 50 % gestellt und bewilligt wird. Ob einer solchen Überschreitung zugestimmt wird, hängt von Bundesland, Bebauungsplan und Kommune ab.
Berechnung der Grundflächenzahl
Aus der vorhandenen Grundflächenzahl lässt sich durch einfache Multiplikation die maximale Grundfläche der Bebauung berechnen: Grundstücksgröße in m² x GRZ = maximale Grundfläche. Die Grundstücksfläche geteilt durch die Grundfläche des Gebäudes ergibt die Grundflächenzahl.
Die Grundflächenzahl allein bestimmt jedoch noch nicht die gesamte Grund- bzw. Wohnfläche eines Hauses. Ein weiterer Kennwert ist die Geschossflächenzahl.
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Die Geschossflächenzahl
Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viel Gesamtfläche für die Vollgeschosse eines Gebäudes auf dem Grundstück zulässig sind. Dachgeschoss und Keller bleiben dabei außen vor. Ebenso wie die Grundflächenzahl ist die GFZ im Bebauungsplan zu finden, der von der Gemeinde festgelegt wird und ist dort als Dezimalzahl ohne Einheit angegeben. Mit dieser Zahl wird die Bebauungsdichte geregelt.
Berechnet wird die zulässige Bruttogrundfläche (BGF) folgendermaßen: Grundstücksfläche x GFZ = Gesamt-Geschossfläche. Bei der Berechnung der Geschossflächenzahl wird die gesamte Geschossfläche inklusive Außenmauern angesetzt. Nicht berücksichtigt werden Nebenanlagen wie Balkone, Loggien, Terrassen und Gebäude, die in den Abstandsflächen zulässig sind, wie zum Beispiel Carports oder Schuppen oder andere nicht zu Wohnzwecken gedachte bauliche Anlagen.
Wie viele Geschosse aus der zulässigen Bruttogrundfläche entstehen, bleibt dem Bauherrn bzw. dem Planer überlassen, soweit die Geschossigkeit nicht im Bebauungsplan geregelt ist.
Der Bruttorauminhalt nach DIN 277
Der Bruttorauminhalt (BRI) ergibt sich aus der Bruttogrundfläche und den Gebäudehöhen bzw. der äußeren Gebäudehülle wie Außenwände und Dacheindeckung, Wände und Dachaufbau werden miteingerechnet. Ausgangspunkt ist die Unterkante der Boden- bzw. Fundamentplatte inklusive Dämmung. Der BRI ist in der DIN 277 – Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau definiert und wird häufig für die Ermittlung der Baukosten nach DIN 276 – Kosten im Bauwesen herangezogen.
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