Was ist eine Bauvoranfrage und wann ist sie sinnvoll?

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Bestehen Zweifel daran, ob Sie auf Ihrem Grundstück bauen dürfen oder Ihr Traumhaus genehmigungsfähig ist, empfiehlt sich eine Bauvoranfrage. Die „kleine Schwester des Bauantrags“ erspart Ihnen im Ernstfall einen abgelehnten Bauantrag – für den unnötige Kosten entstehen.

Ist unklar, ob ein Bauvorhaben genehmigungsfähig ist, empfiehlt sich eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Baubehörde © MQ-Illustrations, stock.adobe.com
Ist unklar, ob ein Bauvorhaben genehmigungsfähig ist, empfiehlt sich eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Baubehörde © MQ-Illustrations, stock.adobe.com

Die Bauvoranfrage

Die Bauvoranfrage dient der Klärung über die Genehmigungsfähigkeit eines Bauprojekts, und zwar noch bevor der Bauantrag gestellt wird. Dabei wird darüber entschieden, ob ein konkretes Bauvorhaben auf dem betreffenden Grundstück überhaupt genehmigt werden kann. Dies bedeutet auch, dass Sie – anders als beim Bauantrag – keine detaillierte Planung vorlegen müssen. Die Bauvoranfrage können Sie selbst stellen, ein Architekt oder eine andere bauvorlageberechtigte Person ist dazu nicht erforderlich. Auch müssen Sie das Grundstück noch nicht einmal selbst besitzen. Ein nachgewiesenes Kaufinteresse (Vollmacht des Grundstückseigners) ist bereits ausreichend, um die Informationen über die Bebaubarkeit von der Behörde zu erhalten. Bei der Bauvoranfrage handelt es sich um ein offizielles Genehmigungsverfahren, das heißt, die Antwort ist rechtsgültig und geht in Form eines Bauvorbescheids zu. Je nach Bundesland gilt der Bauvorbescheid bis zu drei Jahre und kann auf Antrag verlängert werden. Innerhalb der Gültigkeitsdauer kann dann der Bauantrag gestellt werden. Ist die Baugenehmigung erteilt, dürfen Sie mit der Bauausführung beginnen.

Tipp: Der positive Bauvorbescheid ist keine Genehmigung fürs Bauen. Dazu muss ein regulärer Bauantrag gestellt werden.

Für die Beurteilung des Bauvorhabens benötigt das Bauamt einen Überblick über die Planung mit Lageplan, Skizzen, Informationen zur Größe des Hauses und einer Baubeschreibung © architekturimbild, stock.adobe.com
Für die Beurteilung des Bauvorhabens benötigt das Bauamt einen Überblick über die Planung mit Lageplan, Skizzen, Informationen zur Größe des Hauses und einer Baubeschreibung © architekturimbild, stock.adobe.com
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Erforderliche Bauvorlagen

Für eine aussagekräftige Antwort sollte die Bauvoranfrage möglichst präzise gestellt werden, Ihr Bauprojekt sollte zumindest in den Grundzügen vorgeplant sein. Wichtige Informationen sind die Art und das Maß der baulichen Nutzung, also welche Art von Gebäude gebaut werden soll und welche Abmessungen dieses hat. Grundsätzlich enthält eine Bauvoranfrage folgende Unterlagen, bzw. Bauvorlagen:

  • Ausgefülltes und unterschriebenes Antragsformular
  • Baubeschreibung (nach Fragenkatalog)
  • Gebäudeabmessungen
  • Kubatur (Form des Gebäudes und Dachform)
  • Schematische Darstellung in Form von Grundrissen, Schnitten und Ansichten mit den wichtigsten Maßen
  • Lage auf dem Grundstück
  • Liegenschaftskarte
  • Grundbuchauszüge
  • Bau- und Nutzungsbeschreibung
  • Berechnung des Bruttorauminhalts

Anhand der Unterlagen überprüft das Bauamt, ob das Bauvorhaben dem öffentlichen Baurecht entspricht und auf dem Grundstück genehmigungsfähig ist. Der erteilte Vorbescheid kann Hinweise und Auflagen enthalten, die später in den Bauantrag mit eingearbeitet werden können.

Tipp: Fragen vor vorab bei der Baubehörde nach, welche Unterlagen für die Entscheidung über die Bauvoranfrage gefordert werden.

Die Entscheidung im Bauvorbescheid ist grundsätzlich rechtlich bindend, allerdings gibt es in einigen Bundesländern auch Ausnahmen von dieser Regel © photobyphotoboy, stock.adobe.com
Die Entscheidung im Bauvorbescheid ist grundsätzlich rechtlich bindend, allerdings gibt es in einigen Bundesländern auch Ausnahmen von dieser Regel © photobyphotoboy, stock.adobe.com

Die Bauanfrage als gebundene Verwaltungsentscheidung

Die von den Behörden im Bauvorbescheid getroffenen Aussagen und Zusagen besitzen eine sogenannte Bindewirkung und Sie können sich darauf verlassen, dass der Bescheid auch auf Ihren Bauantrag übertragen wird. Allerdings handhaben die Bundesländer dies unterschiedlich. Während in Niedersachsen ein Bauvorbescheid grundsätzlich bindend ist, legen andere Länder diesen nur als Zusicherung aus (§ 38 Verwaltungsverfahrensgesetz). Damit behalten sich die Behörden eine Zurücknahme vor, zum Beispiel, wenn sich die rechtlichen oder sachlichen Umstände ändern. Allerdings gibt es eine Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtes aus dem Jahr 1984, die diese Vorgehensweise als ungültig erklärt.

Tipp: In der Regel dauert es bis zu 3 Monate, bis die Behörde über die Bauvoranfrage entschieden hat und den Bescheid zusendet.

Wann ist eine Bauvoranfrage sinnvoll?

Eine Bauvoranfrage ist sinnvoll, wenn Ihr Baugrundstück außerhalb eines amtlichen Bebauungsplans liegt. Auch dann, wenn Ihr Grundstück im Außenbereich liegt oder noch nicht erschlossen ist, empfiehlt sich diese Vorgehensweise. Eine Bauvoranfrage sollten Sie auch stellen, wenn Sie Ihr Grundstück außerhalb eines Bebauungsplans verkaufen möchten. Ein positiver Bescheid erhöht den Verkaufspreis.

Tipp: Liegt das Grundstück innerhalb eines Bebauungsplans und halten Sie die darin festgelegten Vorgaben ein, ist in der Regel keine Bauvoranfrage erforderlich.

Auch eine Bauvoranfrage kostet. Die Gebühren liegen allerdings deutlich unter denen eines Bauantrags, ebenso sind die beim Planer angefallenen Honorare für die Entwurfsplanung deutlich geringer © Freedomz, stock.adobe.com
Auch eine Bauvoranfrage kostet. Die Gebühren liegen allerdings deutlich unter denen eines Bauantrags, ebenso sind die beim Planer angefallenen Honorare für die Entwurfsplanung deutlich geringer © Freedomz, stock.adobe.com

Was kostet die Bauvoranfrage?

Die Bauvoranfrage ist deutlich günstiger als ein Bauantrag. Dies betrifft zum einen die Gebühren für die Anfrage selbst, aber auch die Kosten für die Architektenleistung. Je nach Bundesland und Aufwand, bzw. Schwierigkeitsgrad des Bauvorhabens können Sie mit Kosten rechnen, die etwa 40 bis 60 % der Kosten für eine Baugenehmigung umfassen. Da für die Bauvoranfrage keine detaillierte Genehmigungsplanung verlangt wird und die Anfrage nicht von einer bauvorlageberechtigten Person unterschrieben werden muss, können Sie theoretisch die Unterlagen auch selbst erstellen. Dies birgt allerdings ein Risiko: Stellt sich bei der Erstellung der Genehmigungsplanung heraus, dass das Gebäude nicht wie von Ihnen anfangs gedacht, umsetzbar ist und sich zum Beispiel die Kubatur, die Dachform oder die Lage auf dem Grundstück ändern, kann dies zum Erlöschen des Bauvorbescheids führen.

Tipp: Die reellen Kosten für eine Bauvoranfrage hängen von der Gebührenordnung des Bundeslandes, der Größe des Gebäudes und dem Prüfaufwand ab.

Bauvoranfrage abgelehnt – Das können Sie tun

Erhalten Sie für Ihre Bauvoranfrage einen Negativbescheid, das heißt, die Anfrage ist abgelehnt, kann das verschiedene Gründe haben. Dazu gehören zum Beispiel:

  • nicht genehmigungsfähige Nutzungsart (zum Beispiel Wohnhaus im Gewerbegebiet)
  • nicht genehmigungsfähige Form und Größe (Maß der baulichen Nutzung)
  • Überschreitung der zulässigen Flächenversiegelung
  • fehlende Zuwegung, Probleme bei der Erschließung

Bei einer Ablehnung sollten Sie das Gespräch mit den Behörden suchen und sich genau erklären lassen, aus welchen Gründen die Bauvoranfrage nicht genehmigt wurde. Geht es um „harte Fakten“ also um Punkte, die den öffentlich-rechtlichen Vorschriften und Festlegungen nicht entsprechen, stehen die Chancen schlecht, bei anderen Gründen wie der Gestaltung oder Kollisionen mit Flächennutzungs- oder Bebauungsplänen besteht eventuell Handlungsspielraum auf beiden Seiten. Idealerweise lassen Sie sich von einem Fachanwalt für Baurecht unterstützen. Der berät Sie auch dazu, ob es Sinn macht, gegen den Bescheid Widerspruch einzulegen. Der Widerspruch muss innerhalb von vier Wochen nach Zugang des Bauvorbescheids schriftlich eingereicht werden und eine Begründung enthalten.

Tipp: Fragen Sie Ihre potenziellen Nachbarn danach, ob ein ähnliches Bauvorhaben in der Gegend genehmigt wurde. In diesem Fall können Sie den Gleichbehandlungsgrundsatz als Begründung anführen.

Nicht ohne: Für (fast) alle Bauvorhaben in Deutschland muss ein Bauantrag gestellt werden © blende11.photo, stock.adobe.com
Glossar zum Bauantrag

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