Wird ein Bauantrag abgelehnt und keine Baugenehmigung erteilt, ist das nicht nur eine herbe Enttäuschung, sondern hat auch weitreichende Konsequenzen hinsichtlich der Finanzierung. Mit einem Ablehnungsbescheid müssen Sie sich allerdings nicht zufriedengeben. Durch Planungsänderungen oder einen Widerspruch können Sie mit etwas Glück Ihr Bauprojekt dennoch – wenn auch mit Verzögerung – starten.
Häufige Gründe für die Ablehnung
Reichen Sie einen Bauantrag beim zuständigen Bauamt ein, wird das geplante Bauvorhaben auf verschiedene Punkte überprüft. Dazu gehört die Übereinstimmung mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften, zum Beispiel mit den Vorgaben aus dem Bebauungsplan. Findet das Amt Punkte, die einer Genehmigung zuwider sprechen, erhalten Sie einen Ablehnungsbescheid. Für diesen gibt es die verschiedene Gründe, hauptsächlich treffen folgende zu:
- Das Baugrundstück ist für die geplante Bebauung nicht geeignet.
- Durch das Bauvorhaben wird die Öffentlichkeit beeinträchtigt.
- Das Gebäude stört das Ortsbild.
- Das Grundstück steht unter Denkmal- oder Naturschutz.
- Der Nachbar legt Widerspruch gegen das Bauvorhaben, bzw. die Baugenehmigung ein.
- Durch das Bauvorhaben entstehen Baulasten auf Nachbargrundstücken (zum Beispiel durch nicht eingehaltene Abstandsflächen)
Die Ablehnung des Antrags muss begründet werden. Dies gibt Ihnen die Möglichkeit an die Hand, einen Widerspruch zu formulieren und die Ablehnungsgründe zu entkräften.
Tipp: In den allermeisten Fällen war die Ablehnung voraussehbar und hätte sich – zusammen mit den entstehenden Kosten – durch eine Bauvoranfrage vermeiden lassen.
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Nachbarn legen Widerspruch ein
Grundsätzlich können Nachbarn gegen ein Bauvorhaben, bzw. eine erteilte Baugenehmigung Widerspruch einlegen, müssen dafür aber gute Gründe angeben. Ihr Bauvorhaben muss zum einen öffentlich-rechtliche Vorschriften verletzen, die zum anderen die Rechte des Nachbarn verletzen. Dies wäre zum Beispiel der Fall, wenn Sie Grenzabstände nicht einhalten und dadurch eine Baulast auf dem Nachbargrundstück entsteht oder wenn die Zufahrt auf das Nachbargrundstück erschwert oder unmöglich gemacht wird. Der Nachbar kann Widerspruch gegen die Baugenehmigung einlegen und – wird dieser abgelehnt – mit einer sogenannten Drittanfechtungsklage vor Gericht gehen.
Der Widerspruch verzögert allerdings nicht Ihren Baubeginn, denn Baugenehmigungen sind laut Gesetz sofort vollziehbar! Sie dürfen, auch noch bevor der Widerspruch oder die Klage entschieden sind, mit dem Bau Ihres Hauses beginnen. Dabei sollten Sie sich jedoch ganz sicher sein, dass Ihr Nachbar mit seinem Einspruch nicht durchkommt. Wird dem Widerspruch stattgegeben, verlieren Sie Ihre Genehmigung und müssen den bereits errichteten Bau wieder abreißen.
Tipp: Um an dieser Stelle Ärger zu vermeiden, sollten Sie vorab die schriftliche Zustimmung der Nachbarn für Ihr Bauprojekt einholen und diese dem Bauantrag beifügen.
Baugenehmigung durch Planungsänderung?
Der Genehmigungs- oder Ablehnungsbescheid für einen Bauantrag ist ein Verwaltungsverfahren. Dies bedeutet, dass die Aufhebung einer einmal erteilte Ablehnung nicht aufgrund einer nachträglichen Planungsänderung, um den Ablehnungsgrund zu beheben, nicht möglich ist. Sie haben in diesem Fall entweder die Möglichkeit, Widerspruch einzulegen oder einen neuen Bauantrag mit den erforderlichen Änderungen zu stellen. Die zweite Variante bietet sich vor allem dann an, wenn Sie die Ablehnung nicht durch sachliche Gründe entkräften können.
Honoraransprüche und Architektenhaftung
Bis zur Erstellung des Bauantrags hat der beauftragte Architekt bereits eine Menge Vorarbeit geleistet. Er hat Vor- und Genehmigungsplanung erstellt sowie die Unterlagen für den Bauantrag beschafft und diesen zur Einreichung vorbereitet. Erfolgt eine Ablehnung, liegt die Verantwortung und damit auch die Haftung beim zuständigen Planer. Da Ihnen dieser laut Vertrag ein genehmigungsfähiges Werk schuldet, bestehen bei einem abgelehnten Bauantrag keine Ansprüche auf die Bezahlung des Honorars.
Hat der Planer bereits im Vorfeld Zweifel, ob das Projekt genehmigungsfähig ist, ist er verpflichtet, eine Bauvoranfrage durchzuführen, um dies abzusichern. Anders liegt der Fall, wenn der Planer bereits im Vorfeld seine Zweifel an der Genehmigungsfähigkeit formuliert und/ oder eine Bauvoranfrage empfohlen hat und Sie dies ablehnen. In diesem Fall liegt die Verantwortung für die Ablehnung bei Ihnen als Bauherrn und Auftraggeber.
Tipp: Verzögert sich die Baugenehmigung oder wird der Bauantrag zu Unrecht abgelehnt, ist der Architekt nicht in der Haftung und Sie müssen das Honorar bezahlen.
Kosten für den abgelehnten Bauantrag
Die Gebühren für eine Baugenehmigung richten sich nach der Gebührenordnung des Bundeslandes, Kosten und Größe des Gebäudes, Schwierigkeitsgrad und Prüfaufwand. Die Kosten liegen für ein Einfamilienhaus zwischen 1.000 und 2.000 Euro. Diese Gebühr müssen Sie auch dann zahlen, wenn Ihr Bauantrag abgelehnt wurde, da der Aufwand für die Prüfung identisch ist wie bei einer Zusage. Allerdings werden die Gebühren zum Teil abgemindert und liegen dann zwischen 25 und 75 % der für die Baugenehmigung vorgesehenen Gebühr.
Widerspruch einlegen
Zum Glück kommt es relativ selten, dass eine Baugenehmigung nicht erteilt wird. Ist dies doch der Fall, können Sie in den meisten Bundesländern können Sie gegen den Ablehnungsbescheid innerhalb von vier Wochen schriftlichen Widerspruch einlegen. Eine Ausnahme bilden Bayern und Nordrhein-Westfallen. Dort bleibt im Falle einer Ablehnung nur die gerichtliche Klage.
Für den Widerspruch müssen Gegenargumente gesammelt werden. Um sich im Rechtsdschungel zurechtzufinden, ist es ratsam, einen Fachanwalt für Baurecht mit ins Boot zu holen. Dieser kennt sich mit den Möglichkeiten auf einen Ablehnungsbescheid zu reagieren und erfolgreich Widerspruch einzulegen, bestens aus und unterstützt Sie bei der Formulierung sowie den erforderlichen Handlungsschritten. Wird auch der Widerspruch abgelehnt, bleiben Ihnen zwei Möglichkeiten: Sie können auf Ihr Bauvorhaben in dieser Form verzichten oder Widerspruch gegen den abgelehnten Widerspruch einlegen. Bleibt auch dies erfolglos, bleibt Ihnen nur noch der Klageweg. Verlieren Sie die Klage, ist dies das Ende der Fahnenstange. Auf dem vorhandenen Grundstück können Sie Ihr Traumhaus so wie geplant nicht mehr bauen – zumindest nicht mehr auf Basis des bereits gestellten und abgelehnten Bauantrags.
Tipp: Damit der Widerspruch Aussicht auf Erfolg hat, muss er nicht nur inhaltlich aussagekräftig, sondern auch formal richtig sein.
Bauen ohne Baugenehmigung
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