Bauen ohne Baugenehmigung

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Grundsätzlich darf in Deutschland nur mit einer Baugenehmigung gebaut werden. Ausnahmen bilden lediglich verfahrens- oder genehmigungsfreie Bauten, die in den Landesbauverordnungen geregelt sind. Meist betrifft dies kleinere Bauten wie Garagen, Stellplätze oder Gartenhäuser. Für die Errichtung eines Wohnhauses ist in jedem Fall eine Genehmigung erforderlich. Bauen Sie „schwarz“, also ohne Bauantrag und Zustimmung des Bauamtes hat dies rechtliche Folgen, die nicht unterschätzt werden dürfen.

Kleinere Gebäude wie eine Garage dürfen oft auch ohne Baugenehmigung errichtet werden © eyecat, stock.adobe.com
Kleinere Gebäude wie eine Garage dürfen oft auch ohne Baugenehmigung errichtet werden © eyecat, stock.adobe.com

Genehmigungsfreie Bauvorhaben

Genehmigungsfreie Bauvorhaben sind Bauprojekte, die ohne Baugenehmigung errichtet werden dürfen. Dem Bauamt, bzw. der Gemeinde müssen diese Projekte lediglich angezeigt werden, ein Bauantrag ist nicht erforderlich. Allerdings müssen Sie sich auch dabei an die öffentlich-rechtlichen Vorschriften halten. Was jeweils als genehmigungsfrei oder auch verfahrensfrei gilt, bestimmen die Bundesländer in ihren Landesbauordnungen. So dürfen Gebäude in Hamburg und Nordrhein-Westfalen bis zu einem Rauminhalt von 30 m³ ohne Genehmigung gebaut werden, in Baden-Württemberg und Niedersachsen bis 40 m³, in Rheinland-Pfalz bleiben Gebäude bis 50 m³ (im Außenbereich 10 m³) genehmigungsfrei. In der Praxis sind dies Gartenhäuser oder Carports und Garagen (in NRW grundsätzlich genehmigungspflichtig). Neben dem umbauten Raum spielt meist noch die Höhe eine Rolle, diese darf in der Regel 3,0 m nicht überschreiten.

Tipp: Generell sollten Sie sich vorher informieren, ob für Ihr Bauprojekt eine Genehmigung erforderlich ist. Auskunft gibt die zuständige Baubehörde oder die Gemeinde.

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Rechtliche Folgen für das Bauen ohne Baugenehmigung

Bauen Sie Ihr Haus ohne Baugenehmigung ist das eine Straftat, die das zuständige Bauamt mit einem hohen Bußgeld bis 50.000 Euro belegen kann. Eine weitere Konsequenz: Die Nutzung wird untersagt und das unrechtmäßig errichtete Gebäude muss abgerissen werden.

Bauen Sie ohne Baugenehmigung, kann das Bauamt den Abriss verfügen © DedMityay, stock.adobe.com
Bauen Sie ohne Baugenehmigung, kann das Bauamt den Abriss verfügen © DedMityay, stock.adobe.com

Abrissverfügungen

Mit einer Abrissverfügung bestimmt die zuständige Baubehörde, dass ein bestehendes Gebäude ganz oder teilweise abgerissen werden muss. Bevor diese Verfügung erlassen wird, muss deren Verhältnismäßigkeit geprüft werden. Bei Schwarzbauten geht man von einer formellen Rechtswidrigkeit aus und eine Abrissverfügung wird in der Regel ausgestellt. Doch auch hier gibt es Ausnahmen, die sich auf die Lage des Hauses und dessen Alter beziehen:

  • Dürfen andere Bauwerke derselben Art, desselben Alters am selben Standort stehen bleiben, darf ein einzelnes Gebäude nicht abgerissen werden.
  • Auch dann, wenn das Bauamt weiß, dass ein Gebäude ohne Baugenehmigung errichtet wurde, dies aber über längere Zeit geduldet hat, darf es nicht mehr abgerissen werden – Es besteht Bestandsschutz.

Nachträgliche Baugenehmigung

Unter Umständen kann für ein ohne Baugenehmigung errichtetes Wohnhaus nachträglich eine Genehmigung eingeholt werden. Bedingung ist, dass das Gebäude genehmigungsfähig ist, also den rechtlichen Verordnungen entspricht. Dazu zählt auch der Bebauungsplan. So stehen die Chancen für ein Wohnhaus, das innerhalb eines Bebauungsplans in einem Wohngebiet errichtet wurde und dessen Vorgaben entspricht, besser als bei einem Wohngebäude, das im Industrie- oder Gewerbegebiet gebaut wurde. Das lässt sich nur nachträglich durch eine Änderung des Bebauungsplans legalisieren. Diese Maßnahme liegt wiederum im Ermessen und in den Händen der zuständigen Gemeinde.

Weichen Sie stark von dem genehmigten Bau ab, kann aus Ihrem Haus ein Schwarzbau werden © Robert Kneschke, stock.adobe.com
Weichen Sie stark von dem genehmigten Bau ab, kann aus Ihrem Haus ein Schwarzbau werden © Robert Kneschke, stock.adobe.com

Schwarzbau durch Abweichung von der Baugenehmigung

Nicht nur dann, wenn die Baugenehmigung komplett fehlt, wird Ihr Wohnhaus zu einem Schwarzbau. Auch ein starkes Abweichen von der erteilten Baugenehmigung kann dazu führen. Auch hier sind Bußgelde und die Untersagung der Nutzung durch das Bauamt mögliche Folgen. Auf jeden Fall müssen Sie einen neuen Bauantrag stellen, der wiederum neu genehmigt werden muss. Stellen Sie während der Bauausführung fest, dass bestimmte Veränderungen und Abweichungen vom genehmigten Plan nötig sind, sollten Sie beim Bauamt eine Abweichung beantragen. Diese wird in vielen Fällen genehmigt, solange das Haus nach wie vor den öffentlich-rechtlichen Regelungen entspricht und die Vorgaben aus dem Bebauungsplan sowie nachbarschaftliche Belange und Abstandsregelungen eingehalten werden.

Tipp: Bei kleineren Veränderungen im Inneren des Gebäudes sind in der Regel keine Konsequenzen zu befürchten. Eine Abweichung sollten Sie beantragen, wenn sich das Äußere des Hauses wie Fensteranordnung oder Dachform verändert oder sich die Grundfläche deutlich vergrößert.

Schwarzbauten verjähren in der Regel nicht, doch es gibt einige Ausnahmen von dieser Regel © MQ-Illustrations, stock.adobe.com
Schwarzbauten verjähren in der Regel nicht, doch es gibt einige Ausnahmen von dieser Regel © MQ-Illustrations, stock.adobe.com

Können Schwarzbauten verjähren?

Für Schwarzbauten gibt es keine Verjährungsfrist. Auch wenn das Bauamt erst nach 10 oder 25 Jahren feststellt, dass Sie ohne Genehmigung gebaut haben und das Gebäude im Grundbuch steht, wird ein Bußgeld fällig. Allerdings hat das Haus unter Umständen einen Bestandschutz und der Abriss darf nicht mehr verlangt werden. Weiß die Baubehörde nachweislich von dem Schwarzbau und geht nicht dagegen vor, entsteht ein dauerhafter Bestandsschutz. Ob dies der Fall ist, ist eine Einzelentscheidung, die häufig vor Gericht geklärt werden muss.

Auch wenn es grundsätzlich keine Verjährung für Schwarzbauten gibt, eine rechtliche Lücke besteht doch. In der Verordnung über Bevölkerungsbauwerke von 1984 ist im § 11 bestimmt, dass nach Ablauf einer Verjährungsfrist über einen Abriss nicht mehr verfügt werden kann. Diese Regelung greift allerdings nur für Bauwerke, deren Abriss nicht bis zum 31.07.1990 angeordnet wurde.

Wird Ihr Bauantrag abgelehnt, ist das ausgesprochen ärgerlich. Doch es bleiben Ihnen verschiedene Möglichkeiten, Ihr Traumhaus doch noch umzusetzen © bluedesign, stock.adobe.com
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