Bei einer vorzeitigen Auflösung des Immobilienkredites verlangen die meisten Kreditgeber während der Zinsfestschreibung eine Vorfälligkeitsentschädigung
Beim Abschluss eines Immobilienkredites sollte der Kreditnehmer nicht nur auf die aktuellen Konditionen schauen, sondern ebenfalls auf die Vertragsbedingungen. So spielen neben dem effektiven Jahreszins, der anfänglichen Tilgung und der Zinsfestschreibung manchmal auch weitere Optionen eine Rolle, wie zum Beispiel eine Sondertilgung oder eine vorzeitige Ablösung des Darlehens. In dem Zusammenhang ist ebenfalls unter Umständen die Vorfälligkeitsentschädigung von größerer Bedeutung.
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Sonderzahlungen und vorzeitige Ablösung des Immobiliendarlehens
Zunächst einmal findet die Rückzahlung des Immobilienkredites innerhalb der monatlich vereinbarten Raten statt, die zum Beispiel beim Annuitätendarlehen sowohl Zinsen als auch die Tilgung beinhalten. Manche Kreditnehmer möchten allerdings während der Laufzeit zwischendurch Sondertilgungen vornehmen oder das Darlehen vorzeitig komplett ablösen. In dem Fall kommt es darauf an, ob ein variabel verzinsliches Immobiliendarlehen oder ein Festzinsdarlehen abgeschlossen wurde, wie sich die Bank bezüglich der Sondertilgung bzw. vorzeitigen Ablösung verhält.
Zinsfestschreibung: Bank muss der vorzeitigen Ablösung zustimmen
Im Verlauf des Beitrages sprechen wir nur noch von der vorzeitigen Ablösung eines Immobiliendarlehens, da diese von den Gegebenheiten her in der Regel identisch mit einer zwischenzeitlichen Sonderzahlung ist. Die meisten Kreditnehmer haben sich in den letzten Jahren im Rahmen der Immobilienfinanzierung für ein sogenanntes Festzinsdarlehen entschieden. Das bedeutet, dass der Zinssatz des Immobilienkredites für einen bestimmten Zeitraum garantiert ist. Die Zinsfestschreibung bieten Banken insbesondere für die folgenden Zeiträume an:
- 5 Jahre
- 10 Jahre
- 15 Jahre
Eine solche Zinsfestschreibung ist nicht nur für den Kreditgeber, sondern ebenfalls für den Kreditnehmer verbindlich. Das bedeutet, dass Sie nicht ohne Weiteres zwischendurch Sonderzahlungen leisten oder den Immobilienkredit komplett vorzeitig ablösen dürfen. Möchten Sie dies tun, ist die Zustimmung der Bank unumgänglich.
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Vorzeitige Ablösung bei variabel verzinslichen Baudarlehen kein Problem
Im Gegensatz zum Immobilienkredit mit Zinsfestschreibung ist eine vorzeitige Ablösung bei variabel verzinslichen Baudarlehen kein Problem. In diesem Fall darf die Bank nämlich Ihren Darlehenszins von Zeit zu Zeit anpassen, sollte es am Markt Zinsveränderungen geben. Aus dem Grund entsteht der Bank kein finanzieller Nachteil in Form eines Zinsverlustes, wenn Sie eine vorzeitige Ablösung des Immobiliendarlehens durchführen. Daher ist sowohl die zwischenzeitliche Sonderzahlung als auch die vorzeitige Ablösung des Baukredites seitens der Bank nicht zustimmungspflichtig, sollte es sich um ein variabel verzinsliches Darlehen handeln.
Welche Kosten entstehen bei der vorzeitigen Ablösung?
Bezüglich der möglichen Kosten, die durch eine vorzeitige Ablösung des Immobilienkredites entstehen können, muss zwischen den Darlehensarten und den individuellen Vereinbarungen mit der Bank unterschieden werden. Es gibt insbesondere die folgenden Konstellationen:
- Variabel verzinsliches Darlehen: keine Kosten
- Kredit mit Zinsfestschreibung: Sondertilgung bzw. vorzeitige Ablösung vertraglich vereinbart
- Darlehen mit Zinsfestschreibung: Kunde muss Vorfälligkeitsentschädigung zahlen
Der häufigste Fall ist sicherlich im Bereich des Immobiliendarlehens mit Zinsfestschreibung, dass die Bank der vorzeitigen Ablösung zwar einerseits zustimmt. Auf der anderen Seite muss der Kunde jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Warum es so ist, erfahren Sie im nächsten Abschnitt unseres Beitrages.
Hinweis: Banken berechnen ausschließlich bei Immobilienkrediten mit einer Zinsfestschreibung eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn die vorzeitige Ablösung noch während der aktuellen Zinsbindungsfrist durchgeführt werden soll. Der Kreditgeber ist dazu berechtigt, sollte die Zinsfestschreibung nicht bereits seit mindestens zehn Jahren existieren.
Warum berechnen Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Dass die Kreditgeber bei der vorzeitigen Ablösung eines Immobiliendarlehens mit Zinsfestschreibung eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen, ist keine böse Absicht, sondern soll tatsächlich einen entstandenen Zinsschaden kompensieren. Warum kann ein solcher finanzieller Schaden entstehen?
Stellen Sie sich vor, Sie haben vor sechs Jahren mit Ihrer Bank einen Immobilienkredit zu einem Zinssatz von 2,95 Prozent abgeschlossen. Die damals vereinbarte Zinsfestschreibung betrug zehn Jahre, sodass die aktuelle Festschreibung der Zinsen eigentlich noch viele Jahre laufen würde. Sie möchten jetzt aber eine vorzeitige Ablösung des Immobiliendarlehens vornehmen, weil Sie derzeit für einen neuen Immobilienkredit deutlich weniger Zinsen zahlen müssten.
Aus Sicht der Bank stellt sich diese für Sie positive Situation gegenteilig dar. Würde der Kreditgeber der vorzeitigen Ablösung ohne Weiteres zustimmen, würde ihm ein Zinsschaden entstehen. Dieser resultiert daraus, dass die Bank das von Ihnen zurückgezahlte Kapital jetzt nicht mehr zu einem Zins von 2,95 Prozent verleihen kann, sondern vielleicht nur noch zu einem Zinssatz von 1,15 Prozent. Die Differenz in Höhe von 1,80 Prozent wäre ein echter Zinsschaden, den die Bank erleiden würde.
In diesem Beispiel würde sich der finanzielle Schaden des Kreditinstitutes wie folgt berechnen:
- Restschuld: 130.000 Euro
- Restlaufzeit der Zinsbindung: 4 Jahre
- Vereinbarter Zinssatz: 2,95 %
- Marktzins bei Neuverleih des Geldes: 1,15 %
- Zinsdifferenz: 1,80 %
Wenn man nun diese Zinsdifferenz von 1,80 Prozent auf 130.000 Euro mit einer Dauer von vier Jahren berechnet, ergibt sich ein Gesamtzinsschaden für die Bank in Höhe von rund 9.000 Euro. Um diesen Ausfall zu kompensieren, berechnen die Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung.
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Wie hoch fällt die Vorfälligkeitsentschädigung aus?
Die Banken müssen sich zwar an gesetzliche Vorgaben halten, aber in gewissen Grenzen bleibt es jedem Kreditinstitut überlassen, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt und auf welcher Grundlage die Berechnung durchgeführt wird. In der Regel wird die Bank mindestens den im vorherigen Beispiel ermittelten Zinsschaden durch die Vorfälligkeitsentschädigung kompensieren wollen.
Für Sie als Kreditnehmer stellt sich dann die Frage, ob es überhaupt noch lohnenswert ist, den Immobilienkredit vorzeitig abzulösen und dafür ein neues Darlehen zu einem günstigeren Zins abzuschließen. Sie müssen demnach genau kalkulieren, ob es auch unter Einbezug der Vorfälligkeitsentschädigung noch lohnenswert ist, den aktuellen Kredit vorzeitig abzulösen und dafür ein neues Immobiliendarlehen aufzunehmen.
Tipp: Fragen Sie vor der vorzeitigen Ablösung Ihres Immobilienkredites bei Ihrer Bank unbedingt nach, wie hoch eine Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen würde. Sparen Sie unter Einbezug der Entschädigung zukünftig mit dem neuen Darlehen faktisch keine Zinsen ein, lohnt sich die Ablösung des Kredites in den meisten Fällen nicht.
Vorzeitige Ablösung lässt sich selten vereinbaren
Während Banken nicht selten dazu bereit sind, dem Kunden auch bei einem Immobilienkredit mit Zinsfestschreibung zumindest zwischenzeitliche Sonderzahlungen zu erlauben, ohne dafür zusätzliche Kosten zu berechnen, ist dies in der Praxis für eine vorzeitige Ablösung normalerweise nicht möglich. Es gibt kaum ein Kreditinstitut, welches bereits mit Abschluss eines Vertrages gegenüber dem Kunden zusagt, dass er noch während der Zinsfestschreibungsdauer eine vorzeitige Ablösung des Kredites kostenfrei vornehmen darf.
Der einzige Weg, die Kosten in Form der Vorfälligkeitsentschädigung nicht zahlen zu müssen, wäre entweder der Abschluss eines variabel verzinslichen Immobiliendarlehens oder Ihre Zinsbindung läuft bereits seit mindestens zehn Jahren. Dann haben Sie als Kreditnehmer nämlich das gesetzliche Recht, eine Kündigung des Darlehens vorzunehmen, ohne dass Sie dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen.
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