Budget und Finanzierung beim Hauskauf

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Um sich für den Hauskauf optimal vorzubereiten, ist es nötig, das Budget dafür vorher genau festzulegen. Nur wenn Sie wissen, wie viel Geld Ihnen tatsächlich für den Kauf zur Verfügung steht, können Sie gezielt nach den entsprechenden Objekten suchen. Diese Vorgehensweise spart Ihnen viel Zeit und kann späteren Ärger verhindern. Sie können bei Verhandlungen für den Preis des Hauses und für die Finanzierung sicherer auftreten und so Vorteile erzielen. Der folgende Beitrag hilft Ihnen, das eigene Budget ermitteln und liefert wertvolle Tipps für den Umgang mit der Finanzierung.

Finanzielle Planung für den Hauskauf sorgfältig vorbereiten © MIND AND I, stock.adobe.com
Finanzielle Planung für den Hauskauf sorgfältig vorbereiten © MIND AND I, stock.adobe.com

Welches Budget steht insgesamt zur Verfügung?

Um das Budget für Ihren Hauskauf zu bestimmen, berücksichtigen Sie sowohl Ihr Einkommen als auch vorhandenes Eigenkapital und Beleihungswerte .

Die Höhe ihres Einkommens ist wichtig, wenn Sie eine Finanzierung beantragen möchten. Bei der Berechnung des maximal zu bewilligenden Darlehens stellt die Bank Ihre Einnahmen den Ausgaben gegenüber. Ein bestimmter Prozentsatz des Einkommens ist für die Lebenshaltungskosten reserviert. Weitere Kosten wie Versicherungen oder die Raten für das Auto fließen ebenfalls in die Berechnung ein. Am Ende muss die monatlich frei verfügbare Summe groß genug sein, um Zins und Tilgung für das Darlehen regelmäßig zahlen zu können.

Falls Sie über Eigenkapital verfügen, können Sie damit den Kreditbetrag und entsprechend die später zu zahlenden Darlehensraten reduzieren oder das gesamte Budget für den Kauf vergrößern. Günstigere Konditionen für die Baufinanzierung erhalten Sie außerdem, wenn Sie zusätzliche Sicherheiten in die Finanzierung einbringen. Das könnten beispielsweise ein unbelastetes Grundstück, Lebensversicherungen mit Rückkaufswert oder ein Fondsdepot sein.

Tipp: Bieten Sie Lebensversicherungen oder ein Fondsdepot nur dann als zusätzliche Sicherheit an, wenn Sie das dort enthaltene Geld für die Laufzeit des Darlehens nicht benötigen werden.

Das Budget für den Hauskauf richtig ermitteln
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Kosten aufteilen, um den möglichen Kaufpreis zu ermitteln

Ermitteln Sie, welche Nebenkosten beim Kauf des gewünschten Objektes zu berücksichtigen sind. Gehen Sie davon aus, dass neben dem reinen Kaufpreis folgende Verbindlichkeiten entstehen:

  • Maklercourtage (bis zu 7 % vom Kaufpreis)
  • Notarkosten (ca. 1,5 % vom Kaufpreis)
  • Kosten für den Grundbucheintrag (ca. 0,5 % vom Kaufpreis)
  • Grunderwerbsteuer (zwischen 3,5 und 6,5 % vom Kaufpreis)

Wie Sie aus dieser Aufstellung sehen können, kommen hier bis zu 15,5 Prozent Nebenkosten vom Kaufpreis schnell zusammen. Das bedeutet, wenn beispielsweise der Preis für das Haus 300.000 € betragen soll, benötigen Sie im ungünstigsten Fall zusätzlich 46.500 €, um die Nebenkosten zu bezahlen.

Weitere zusätzliche Ausgaben können für folgende Aufwendungen entstehen:

  • Kosten für Sanierungen oder noch offene Anschlussgebühren
  • Umzugskosten (Möbeltransport, Renovierung, Anschaffung neuer Möbel)
  • Gutachten
  • Bereitstellungszinsen für das Darlehen, wenn es nicht sofort abgerufen werden kann

Dabei lassen sich Kosten für eine Sanierung oder für Anschlussgebühren oft gemeinsam mit dem Kaufpreis finanzieren.

Tipp: Die Nebenkosten werden normalerweise nicht von der Bank über das Wohnungsbaudarlehen finanziert. Sammeln Sie deshalb rechtzeitig Eigenkapital an, um sich den Traum vom eigenen Haus erfüllen zu können.

Nicht vergessen: die Nebenkosten beim Hauskauf im Gesamtbudget immer einplanen
Nicht vergessen: die Nebenkosten beim Hauskauf im Gesamtbudget immer einplanen
Sorgfältig sanierte Reihenhäuser in Wismar © DR pics, stock.adobe.com
Sorgfältig sanierte Reihenhäuser in Wismar © DR pics, stock.adobe.com

Wie viel Eigenkapital ist nötig?

Wie Sie schon aus der vorhergehenden Erläuterung sehen konnten, ist ausreichend Eigenkapital eine wichtige Voraussetzung, um ein Haus kaufen zu können. Je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen können, desto bessere Konditionen werden Sie erhalten. Beginnen Sie frühzeitig, Geld anzusparen, auch wenn der Hauskauf erst in ein paar Jahren geplant ist. Wie viel das genau sein sollte, hängt stark von der Lage des Objektes (bundeslandabhängige Gebühren) und vom wahrscheinlich zu erwartenden Kaufpreis ab. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € wäre es günstig, Eigenkapital in Höhe von 50.000 € zu besitzen. Falls der Kaufpreis nur 120.000 € beträgt, würde es genügen, Eigenkapital in Höhe von ca. 20.000 € einzubringen.

Häuser mit rechteckiger Grundfläche und einfacher Dachkonstruktion kosten weniger © Christian Hillebrand, stock.adobe.com
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Muskelhypothek für Umbauten und Sanierung nutzen

Mit handwerklichen Eigenleistungen lässt sich ebenfalls das Budget entlasten, falls Umbauten und Sanierungen nötig sind. Wenn Sie zum Beispiel selbst die neuen Fliesen im Bad legen können, Elektroleitungen verlegen dürfen oder Trockenbauwände einziehen können, müssen sie dafür keine Handwerker beauftragen. Planen Sie trotzdem die Kosten für das Material ein und berücksichtigen Sie außerdem Dienstleistungen, die Sie für die Inbetriebnahme der Anlagen benötigen.

Viele Banken beziehen diese Eigenleistungen in ihre Berechnungen ein und bewerten sie wie Eigenkapital. Fragen Sie Ihren Finanzierungsberater, welche Eigenleistungen für das Darlehen berücksichtigt werden können und wie Sie diese für einen korrekten Antrag beschreiben müssen.

Finanziellen Spielraum für Unvorhergesehenes einplanen

Wer eine gebrauchte Immobilie kauft, muss immer mit unvorhergesehenen Kosten rechnen. So kann es sich erst im Zuge einer Sanierung herausstellen, dass doch noch ein tragender Balken ersetzt werden muss. Auch technische Geräte wie die Heizung können schneller als geplant reparaturbedürftig werden.

Planen Sie deshalb nach Möglichkeit noch etwas finanziellen Spielraum ein und schöpfen Sie ihr Budget nicht komplett aus. Falls das nicht sofort möglich ist, bilden Sie regelmäßig Rücklagen für die Instandhaltung. Bei vermieteten Eigentumswohnungen ist dies sogar vorgeschrieben, für selbst genutzte Eigenheime können die Besitzer eigenverantwortlich vorsorgen.

Bauplanung für einen Umbau © stockpics, stock.adobe.com
Bauplanung für einen Umbau © stockpics, stock.adobe.com

Bonität verbessern

Wenn Sie den Hauskauf mit einem Darlehen bezahlen möchten, kann es günstig sein, im Vorfeld die eigene Bonität zu verbessern. Sie erhalten dadurch einen besseren Zinssatz und können unter Umständen eine größere Darlehenssumme aufnehmen. Folgende Maßnahmen sind für eine Verbesserung der Bonität sinnvoll:

  • komplette Tilgung von Verbraucherkrediten (damit entfallen die monatlichen Raten für diese Kredite belasten nicht mehr Ihre Liquidität)
  • SCHUFA bereinigen (Selbstauskunft stellen und ungerechtfertigte Einträge löschen lassen)
  • Verbraucherkredite mit geringen Restschulden zusammenlegen oder umschulden, um deren Raten zu senken
  • Eigenkapital ansparen
  • unnötige Ausgaben reduzieren (Versicherungen und Abonnements prüfen)
  • Rechnungen und Kreditkarten Abrechnungen pünktlich ausgleichen
Tipps zum Verbessern der eigenen Bonität
Tipps zum Verbessern der eigenen Bonität

Es sollte möglichst kein Arbeitsplatzwechsel unmittelbar vor Antrag der Finanzierung stattfinden. Solange Sie in der Probezeit sind, werden viele Banken eine Begleitung Ihrer Finanzierung ablehnen, wenn nicht genügend Einkommen durch weitere Darlehensnehmer nachgewiesen werden kann. Schwierig könnte es außerdem werden, wenn sich ein Partner in Elternzeit befindet. Hier zählt natürlich immer das Gesamteinkommen der Familie und Sie können bei einigen Kreditinstituten mit einem Nachweis für die geplante Wiederaufnahme der Arbeit eine Anerkennung der betreffenden Einkünfte erreichen.

Gelegentlich bieten Finanzvermittler oder Bank es an, weitere Kreditnehmer oder Bürgen in den Vertrag zu nehmen, wenn Ihre Bonität nicht ausreicht. Diesen Schritt sollten Sie sich gut überlegen, um Freundschaften oder das Familienverhältnis nicht über Gebühr zu strapazieren.

Immer mehrere Angebote vergleichen

Sobald es Zeit wird, die Finanzierung zu beantragen, sollten Sie mehrere Wege dafür nutzen. Sprechen Sie bei Ihrer Hausbank vor, nutzen Sie Vergleichsangebote von Internetportalen oder beauftragen Sie einen Finanzdienstleister, Ihnen ein passendes Angebot zu vermitteln.

Falls Sie eine Sanierung oder Modernisierung des bestehenden Gebäudes beabsichtigen, können Sie in vielen Fällen zinsgünstige Kredite oder sogar Zuschüsse für diese Maßnahmen beantragen. Die Fördermittel stellt die Kreditbank für Wiederaufbau (KfW) zur Verfügung. Anträge werden jedoch nicht direkt bei der KfW gestellt, sondern über Ihre Hausbank oder über die Bank, welche Ihr Baudarlehen betreut. Aktuell gibt es Zuschüsse und vergünstigte Zinsen für die Schaffung von Wohneigentum, für energetische Sanierungen und für energieeffiziente Neubauten.

Tipp: Steht das Haus, welches Sie kaufen möchten, unter Denkmalschutz? Für diese Objekte gibt es spezielle Möglichkeiten für eine schnellere steuerliche Abschreibung, welche die Sanierungsmaßnahmen betrifft. Fragen Sie am besten Ihren Steuerberater, ob und wie Sie diese Optionen am besten nutzen können.

Preisverhandlungen mit dem Verkäufer

Auch wenn Ihr geplantes Budget gut für den Kauf des gewünschten Hauses ausreicht, kann es sich immer lohnen, Preisverhandlungen mit dem Verkäufer oder mit dem Makler zu führen. Oft ist das annoncierte Angebot etwas höher gesetzt, als der tatsächlich gewünschte Kaufpreis. Loten Sie die Möglichkeiten für einen Nachlass vorsichtig aus, ohne den Verkäufer mit zu starken Forderungen zu verprellen. Informieren Sie sich vorher, welche Preise für vergleichbare Objekte üblich sind und wie die Nachfrage am Markt aktuell aussieht. Bei einer sehr starken Nachfrage kann es sogar so weit kommen, dass sich die Interessenten gegenseitig überbieten. Um dann den Zuschlag zu erhalten, wäre es clever, sich dafür noch etwas Spielraum im Budget freizuhalten. Manchmal kann auch der Nachweis einer im Voraus genehmigten Finanzierung oder von genügend Eigenkapital den Ausschlag geben. Falls der aktuelle Besitzer das Haus schnell verkaufen möchte, bieten diese Voraussetzungen die Möglichkeit, alle nötigen Formalitäten zügig abzuschließen.

Modernes Einfamilienhaus mit großer Dachterrasse © Christian Hillebrand, stock.adobe.com
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