Was ist besser: Haus verkaufen oder vermieten?

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Wenn Sie Ihr Eigenheim nicht selbst nutzen können oder wollen, stellt sich bald die Frage, was mit dem leer stehenden Haus geschehen soll. Die erste Idee ist es oft, das Haus einfach zu verkaufen. Das sollte man sich dies in aller Ruhe überlegen, denn es gibt schließlich auch noch die Möglichkeit, die Immobilie zu vermieten. Im folgenden Beitrag werden die Vorteile und Nachteile beider Varianten betrachtet, damit Sie sich besser für eine ideale Lösung entscheiden können.

Was lohnt sich mehr? Das Haus zu verkaufen oder es zu vermieten? © joyfotoliakid, stock.adobe.com
Was lohnt sich mehr? Das Haus zu verkaufen oder es zu vermieten? © joyfotoliakid, stock.adobe.com

Warum soll das Haus verkauft werden?

Prüfen Sie zuerst, warum das Haus überhaupt verkauft werden soll. Planen Sie einen Ortswechsel und möchten Sie sich an einer anderen Stelle ein neues Haus kaufen? Haben Sie die Immobilie geerbt und gibt es weitere Erben, welche ausgezahlt werden müssen? Ist es für Sie wegen familiären Änderungen zu klein oder zu groß geworden? Oder haben Sie ganz andere Ideen, für welche sie das Geld aus dem Kaufverkauf verwenden möchten?

Eventuell können Sie diese Wünsche auch erfüllen, ohne das Haus zu verkaufen. Da normalerweise Immobilien mit der Zeit an Wert gewinnen, könnte es klug sein, das Haus lieber zu vermieten, statt es zu verkaufen. Mit den Mieteinnahmen lassen sich Darlehen oder Hypotheken finanzieren oder die Beteiligten an einem Erbe ratenweise auszahlen.

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Benötigen Sie den Kaufpreis sofort in der kompletten Summe?

Falls Sie innerhalb kurzer Zeit den kompletten Kaufpreis für eine neue Investition benötigen, kann es sinnvoll sein, das Haus einfach zu verkaufen. Sie müssen dann kein neues Darlehen aufnehmen. Damit sparen Sie sich Zinsen und Bearbeitungsgebühren und können frei über Ihr weiteres Einkommen verfügen. Das kann in Zeiten mit niedrigen Zinsen, wie sie aktuell angeboten werden, weniger attraktiv sein. Falls jedoch Bauzinsen steigen oder sie die Investition nicht über einen Kredit abdecken können (wenn das Geld zum Beispiel für den Aufbau einer Firma benötigt wird), wäre der Verkauf des Hauses günstiger, als es zu vermieten oder mit einer Hypothek zu beleihen.

Tipp: Wenn Sie nur einen Teil des zu erzielenden Kaufpreises für Ihre Investitionen benötigen, können Sie oft einen günstigen Kredit in dieser Höhe einer Bank erhalten. So verlangen einige Kreditinstitute bei einem Beleihungswert unter 50 Prozent (angenommen das Haus ist 300.000 € wert und Sie beantragen ein Darlehen mit maximal 150.000 €) keine Prüfung des Einkommens und bieten Ihnen ausgesprochen vorteilhafte Konditionen. Das kann für Selbstständige interessant sein, die sonst nur schwer ein Darlehen ohne Sicherheiten erhalten.

Der Kaufpreis für Ihre Immobilie lässt sich auf verschiedene Arten sinnvoll verwenden © Gina Sanders, stock.adobe.com
Der Kaufpreis für Ihre Immobilie lässt sich auf verschiedene Arten sinnvoll verwenden © Gina Sanders, stock.adobe.com

Welche Mieteinnahmen könnten Sie erzielen?

Um eine Entscheidung zwischen Vermietung und Verkauf zu fällen, vergleichen Sie die möglichen Mieteinnahmen mit dem möglichen Gewinn oder den Einsparungen an Zinsen, welchen Sie bei einer Verwendung des Kaufpreises erzielen können. Das folgende Beispiel hilft Ihnen bei der Berechnung:

Der angenommene Kaufpreis für das Haus beträgt 450.000 €. Wenn Sie in dieser Höhe selbst ein Darlehen mit einem Zins von drei Prozent aufnehmen würden, müssten Sie jeden Monat 1.125 € an Zinsen zahlen. Das bedeutet, die monatliche Kaltmiete müsste mehr als diese 1.125 € betragen, damit sich eine Vermietung lohnt. Denn diese Einnahmen werden versteuert und davon gehen auch Kosten ab, welche Sie nicht auf die Mieter umlegen können. Das sind beispielsweise Kosten für Instandhaltungen, Kosten für eine eventuelle Hausverwaltung oder Kosten für die Bildung von Rücklagen. Außerdem sollten Sie Abschreibungen und die Abnutzung berücksichtigen.

Bei einer Vermietung haben Sie außerdem immer noch das Risiko zu tragen, wenn die Wohnung oder das Haus nicht vermietet werden können und leer stehen. In diesen Zeiten generiert die Immobilie keine Einnahmen, sondern nur Kosten. Weiterhin könnte es passieren, dass Ihre Mieter mit den Zahlungen rückständig werden oder zu viele Nebenkosten produzieren, welche Sie später nur schwer eintreiben können. Berücksichtigen Sie auch den Zeitaufwand, welchen Sie für die Verwaltung der Vermietung, für die Suche nach Mietern sowie für Leistungen der Hausverwaltung benötigen werden.

Manchmal kann es günstiger sein, das Haus für eine gewisse Zeit zu vermieten © Robert Kneschke, stock.adobe.com
Manchmal kann es günstiger sein, das Haus für eine gewisse Zeit zu vermieten © Robert Kneschke, stock.adobe.com

Gibt es eine ausreichende Nachfrage für eine Vermietung oder eher für den Verkauf?

Schauen Sie sich in den Immobilieninseraten Ihrer Region um, ob es eine sehr hohe Nachfrage nach Mietwohnungen gibt oder ob vorzugsweise Häuser gekauft werden. Bei sehr viel Leerstand von Mietwohnungen könnte es schwer werden, kontinuierliche Mieteinnahmen für Ihre Immobilie zu erzielen. Eventuell kommen sie dann besser, das Haus zu verkaufen. Auch wenn die Kaufpreise hoch sind und die Mieten vergleichsweise niedrig angesetzt werden, könnte dies einen Verkauf sprechen.

Können Sie sich bei einer Vermietung selbst um die Immobilie kümmern?

Wird es möglich sein, dass Sie sich bei einer Vermietung selbst um das Haus und alle damit zusammenhängenden Arbeiten kümmern können? Dazu zählen unter anderem:

  • Reparaturen und Instandhaltungen
  • ablesen von Zählerständen
  • Erstellung der Abrechnung für die Nebenkosten
  • Suche nach Mietern und Abschluss der Mietverträge
  • Klärung eventueller Streitigkeiten mit den Mietern
  • regelmäßige Überwachung des Bauzustandes und des Zustandes der technischen Anlagen

Außerdem müssen für die Mieteinnahmen gesonderte Angaben in der Steuererklärung gemacht werden. Das können Sie entweder selbst erledigen oder an ihren Steuerberater übergeben.

Sofern Sie nicht in der Nähe wohnen, kann es nötig werden, eine Hausverwaltung mit diesen Aufgaben zu betreuen. Dafür fallen jedoch zusätzliche Kosten an, welche ihren Gewinn aus den Mieteinnahmen reduzieren.

Wenn Sie das Geld sofort benötigen oder sich nicht um das Haus kümmern können, kann es klug sein, das Objekt einfach zu verkaufen © Christian Schwier, stock.adobe.com
Wenn Sie das Geld sofort benötigen oder sich nicht um das Haus kümmern können, kann es klug sein, das Objekt einfach zu verkaufen © Christian Schwier, stock.adobe.com

Sind aufwendige Reparaturen oder Sanierungen nötig, damit das Haus vermietet werden kann?

Bei einer älteren Immobilie können aufwändige Sanierungen und Reparaturen notwendig werden, bevor Sie das Haus vermieten können. Das betrifft oft die Sanitäranlagen, das Dach, Fenster und Türen sowie die Heizung. Wenn man selbst im eigenen Haus wohnt, nimmt man eher kleine Mängel hin, die jedoch bei einer Vermietung nicht mehr tragbar sind.

Falls die Kosten für die nötigen Maßnahmen sehr hoch sein werden, kann es besser sein, das Haus zu verkaufen, statt es teuer zu sanieren und zu vermieten. Lassen Sie sich im Zweifel Angebote für diese Arbeiten machen und berechnen Sie, wie diese Investitionen die Kostenstruktur der Immobilie beeinflussen würden.

Welche Wertsteigerungen für Immobilien sind in Ihrer Region zu erwarten?

In einigen Regionen wie zum Beispiel in den Ballungszentren Hamburg, Berlin oder Leipzig steigen die Kaufpreise für Immobilien von Jahr zu Jahr mit einer hohen Dynamik. Für diese Gebiete kann es sich durchaus lohnen, das Haus lieber als Wertanlage zu behalten und zu vermieten, statt es jetzt zu verkaufen. Das wird besonders interessant, wenn andere Geldanlagen nur wenig Ertrag bringen. In Zeiten, in denen Sie sogar Strafzinsen für Ihre Geldanlagen bezahlen müssen, kann es wesentlich günstiger sein, eine vermietete Immobilie zu besitzen, die jedes Jahr an Wert gewinnt.

Tipp: Falls Sie einen Ortswechsel planen und ein neues Haus kaufen möchten, kann das bereits vorhandene Objekt als Sicherheit für das neue Darlehen hinzugezogen werden. Sie verbessern damit Ihre Bonität und können wesentlich günstigere Konditionen und einen niedrigen Zinssatz aushandeln (dies setzt voraus, dass das vorhandene Objekt schuldenfrei oder nur mit einem geringen Anteil belastet ist). Zusätzlich erhalten Sie die Mieteinnahmen aus dem bereits vorhandenen Haus und können diese für Zins und Tilgung des neuen Darlehens verwenden.

Möchten Sie das Haus für Ihre Kinder oder Enkel in der Familie behalten?

Auch wenn es finanziell vielleicht nicht allzu attraktiv ist, das Haus zu behalten, könnten doch andere Fakten dafür sprechen. Vielleicht knüpfen Sie an diesen Ort viele schöne Erinnerungen, da hier Ihre Kinder, die Enkel oder auch Ihre Vorfahren aufgewachsen sind. Diese nostalgischen Gründe müssen allerdings nicht immer mit den Motiven der anderen Familienmitglieder übereinstimmen. Halten Sie deshalb einen Familienrat ab, um zu erfahren, wie Ihre Kinder oder Enkel über den Erhalt des Hauses im Familienbesitz denken. Möglicherweise haben diese ganz andere Pläne und könnten das Geld aus einem Verkauf besser für eigene Investitionen gebrauchen. Sicher finden Sie gemeinsam eine praktikable Lösung, mit der alle zufrieden sein können.

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