Ein Haus zu verkaufen kann eine knifflige Angelegenheit sein. Wo finden Sie in einer angemessenen Zeit einen passenden Käufer? Wie legen Sie den richtigen Kaufpreis fest und wie sollten Sie die Immobilie vorbereiten? Lohnt es sich, einen Makler zu beauftragen oder können Sie sich die hohen Gebühren mit Eigeninitiative sparen? Außerdem sind bei der Gestaltung des Kaufvertrages sowie bei der Übergabe des Hauses zahlreiche Aspekte zu beachten, um keine finanziellen Nachteile zu erleiden. In diesem Beitrag erfahren Sie mehr über die wichtigsten Grundsätze, zu denen es weitere ausführliche Erläuterungen in zusätzlichen Artikeln geben wird.
Ist es wirklich nötig, das Haus zu verkaufen?
Überlegen Sie sich zuerst, ob es wirklich nötig ist, das Haus zu verkaufen. Vielleicht können Sie es auch gewinnbringend vermieten und dadurch laufende Einnahmen generieren. Wie Sie die Entscheidungsgrundlagen für Kauf oder Vermietung ermitteln, lesen Sie am besten hier ausführlich nach.
Auch bei einer Erbauseinandersetzung oder bei einer Trennung muss das Haus nicht unbedingt verkauft werden, um die anderen Besitzer auszuzahlen. Eventuell können Sie für diesen Zweck eine Hypothek aufnehmen, welche Sie entweder selbst nach und nach zurückzahlen oder von den Mieteinnahmen des Objektes begleichen.
Wie legen Sie den richtigen Kaufpreis fest?
Der richtige Kaufpreis lässt sich auf verschiedene Art und Weise ermitteln. Sie können damit einen Sachverständigen beauftragen, es Ihrem Makler überlassen oder den Wert selbst anhand ähnlicher Objekte bestimmen. Auf Immobilienportalen wird häufig ein Vergleichswert pro Quadratmeter Wohnfläche angegeben. Das können in begehrten Innenstadtlagen leicht mehrere Tausend Euro pro Quadratmeter sein. Zusätzlich zum Preis für die Wohnfläche sind Nebengebäude, Garage und Außenanlagen zu bewerten. Haben Sie beispielsweise Anlagen für erneuerbare Energien wie Solarmodule oder eine Geothermie-Heizung installiert, steigern diese Investitionen den Wert Ihres Hauses. Wichtig sind außerdem die Größe des Grundstücks (Grundstückspreis je Quadratmeter gemäß Bodenrichtwert Tabelle) sowie Lage und Verkehrsanbindung.
Tipp: Denken Sie bei der Gestaltung Ihrer Offerte daran, immer noch etwas Verhandlungsspielraum einzuplanen. Es ist später einfacher, etwas mit dem Preis nachzugeben, als diesen nachträglich zu erhöhen. Beziehen Sie bei Ihren Berechnungen auch mögliche Nebenkosten wie Maklergebühren und Notarkosten mit ein.
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Wo finden Sie einen passenden Käufer?
Ist die Entscheidung für den Verkauf gefallen und haben Sie den Kaufpreis festgelegt, wäre der nächste Schritt die Suche nach einem passenden Käufer. Diesen können Sie mittels verschiedener Methoden finden:
- über ihrem Bekanntenkreis mittels Empfehlungen
- mithilfe eines Maklers
- über eigene Inserate in Zeitschriften oder Immobilienportalen
- über eine Immobilienauktion
- mittels Schildern, die Sie selbst am Haus anbringen
Wenn Sie selbst keinen Makler beauftragen möchten, kann es für den Verkauf nötig sein, ein Exposé zu erstellen. Sie benötigen dafür ordentliche Fotos vom Haus, vom Grundstück und von diversen Innen- und Außenanlagen. Außerdem können Grundrisse sowie Angaben zu den technischen Anlagen (wie Heizung und Elektrik) für die Interessenten wichtig sein.
Bereiten Sie alle Unterlagen sorgfältig vor und gestalten Sie eine Mappe, in der Sie Kopien von der Baugenehmigung, von Bauzeichnungen und weiteren Dokumenten zusammenstellen. Das ist nicht nur für die Information der Interessenten wichtig, sondern wird zum Teil auch für die Gestaltung des Notarvertrages benötigt. Geben Sie dabei nicht Ihre Originale aus der Hand, denn deren Wiederbeschaffung im Verlustfall kann entweder recht teuer werden oder bei historischen Dokumenten unmöglich sein. Die Original-Bauunterlagen sollten Sie erst nach Abschluss des Kaufvertrages und Eigentumsübergang an den neuen Besitzer übergeben.
Sollten Sie einen Makler mit dem Verkauf beauftragen?
Um ein Haus zu verkaufen, benötigt man ein Gespür für gute Gelegenheiten und eine ordentliche Portion Verhandlungsgeschick. Außerdem kann die Suche nach einem passenden Käufer recht zeitaufwendig sein, wenn zahlreiche ähnliche Angebote auf dem Markt zu finden sind. Falls Sie sich all die Verhandlungen mit Interessenten sowie die Termine für die Besichtigungen nicht selbst zumuten möchten, können Sie einen Makler damit beauftragen. Er nimmt Ihnen zahlreiche Aufgaben rund um den Hausverkauf ab, wie zum Beispiel:
- die Gestaltung eines Exposés
- die Schaltung von Anzeigen
- Besichtigungstermine
- Kaufpreisverhandlungen
- Vorbereitung des Notartermins und aller dafür nötigen Unterlagen
- Übergabe des Objektes mit Protokoll
Welche dieser Aufgaben konkret zum Angebot Ihres Maklers gehören, wird in einem schriftlichen Maklervertrag festgehalten. Dieser kann individuell gestaltet werden und sollte auf alle Fälle zeitlich begrenzt werden.
Tipp: Vereinbaren Sie mit Ihrem Makler beispielsweise einen festen Verhandlungsspielraum, den er möglichen Interessenten einräumen kann. Diese kann desto geringer ausfallen, je weniger dringend der Hausverkauf für Sie ist. Bei besonders begehrten Objekten kann es sogar passieren, dass sich die einzelnen Interessenten mit ihren Angeboten gegenseitig überbieten. Ein versierter Makler wird dies rechtzeitig erkennen und die Vorteile für den Verkäufer entsprechend nutzen.
Welche Kosten können für Sie beim Verkauf entstehen?
Der Verkauf eines Hauses ist nicht ganz ohne Kosten zu realisieren. Folgende Kosten beim Verkauf können für Sie entstehen:
- Maklergebühren
- Kosten für den Energieausweis
- Kosten für das Sachverständigengutachten
- je nach Nutzungsart und Nutzungsdauer kann eine Spekulationssteuer fällig werden
- bei noch bestehenden Baudarlehen kann eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig werden
- Kosten für die Löschung eventueller Grundschulden oder anderer Grundbucheinträge
Alle Kosten für den Notar, die Grunderwerbsteuer sowie die Kosten für die neuen Grundbucheinträge hat der Käufer zu tragen.
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Tipp: Ermitteln Sie bereits vor der Berechnung des Kaufpreises, mit welchen Nebenkosten Sie beim Verkauf rechnen müssen. Beziehen Sie diese zusätzlichen Kosten in Ihre Kalkulation ein, um sich vor bösen Überraschungen zu schützen. Dies ist besonders dann wichtig, wenn der Erlös aus dem Hauskauf unter mehreren Personen aufgeteilt werden soll. Hier sollten Sie sich auf alle Fälle im Klaren darüber sein, wie viel Geld tatsächlich nach dem Verkauf und dem Abzug aller Kosten zur Verfügung stehen wird.
Fehler vermeiden – so sparen Sie Zeit und Geld
Wenn Sie zum ersten Mal in Ihrem Leben ein Haus verkaufen, sollten Sie sich gründlich vorbereiten, um die folgenden typischen Fehler zu vermeiden:
- falscher Zeitpunkt oder zu viel Eile
- ungenügendes Exposé
- Makler generell ausschließen
- zu wenig Interessenten ansprechen
- eigene Fachkenntnisse überschätzen
- unvorbereitet zum Besichtigungstermin gehen
- keine Handlungsstrategie (Verhandlungsspielraum, Schmerzgrenze)
- schlecht vorbereitete oder unvollständige Unterlagen zum Haus
- Fehler im Kaufvertrag
- Fehler bei der Übergabe des Objektes
Die meisten dieser typischen Fehler lassen sich mit einer kompetenten fachlichen Unterstützung sehr einfach vermeiden. Diese erhalten Sie beispielsweise durch einen versierten Immobilienmakler, der Siemit seinen Erfahrungen und Fachkenntnissen optimal unterstützen kann. Falls Sie jedoch über ausreichend Zeit verfügen und sich intensiv mit dem Thema „Haus verkaufen“ beschäftigen möchten, können Sie den Verkauf natürlich auch in eigener Regie abwickeln. Bei einer Maklergebühr von sieben Prozent und einen Kaufpreis von angenommen 300.000 Euro würden sie damit 21.000 € sparen. Für diese Summe kann man schon einige Zeit investieren, doch wird es aufwendig sein, damit Sie ähnlich gute Ergebnisse wie ein ausgebildeter Immobilienmakler erzielen.
Kaufvertragsgestaltung und Übergabe des Objektes
Nachdem Sie einen passenden Käufer gefunden haben, kann es an die Gestaltung des notariellen Kaufvertrages und nach dessen Unterzeichnung an die Übergabe des Objektes gehen. Normalerweise gestaltet der Notar diesen Kaufvertrag nach einem allgemeinen Muster, indem wichtige Angaben zum Objekt, zum Verkäufer und Käufer sowie zu eventuellen Nebenabreden festgehalten werden. Hier lassen sich beispielsweise Vereinbarungen zur Übergabe oder Räumung von Inventar, zum Zeitpunkt des Nutzungsübergangs und zur Art und Weise der Zahlung des Kaufpreises festlegen. Falls eine Restschuld eines bereits bestehenden Darlehens abgelöst werden muss, wird der Käufer diesen Betrag normalerweise direkt an die betreffende Bank zahlen. Sie geben entweder Ihre eigene Kontoverbindung für den Empfang des Kaufpreises an oder beauftragen den Notar, diesen über ein Notaranderkonto für sie in Empfang zu nehmen. Das ist zum Beispiel dann günstig, wenn der Kaufpreis bei einem Erbe des Hauses an mehrere Personen aufgeteilt werden soll.
Die Übergabe des Objektes sollte erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises und Besitzübergang erfolgen. Falls Sie die Schlüssel vorher übergeben oder dem Käufer zu zeitig den Zugang zum Haus erlauben, könnte es passieren, dass dort mit Umbaumaßnahmen oder anderen Arbeiten begonnen wird, ohne dass der Kauf tatsächlich abgeschlossen wurde. Das ist normalerweise kein Problem, doch falls etwas mit der Finanzierung des Käufers schiefgeht, stehen Sie im schlechtesten Fall vor einer angefangenen Baustelle, die sich nur ungünstig verkaufen lässt. Lassen Sie sich deshalb nicht zu einer vorzeitigen Objektübergabe drängen.
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