Anfallende Kosten beim Hausverkauf

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Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, müssen Sie mit verschiedenen Kosten rechnen, welche den tatsächlichen Ertrag reduzieren. Das können beispielsweise Gebühren für die Vermittlung sein. Aber auch Gutachten oder der Aufwand für die Vorbereitung des Objektes sollten in die Kalkulation einbezogen werden. Der folgende Beitrag informiert Sie, mit welchen Kosten Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie rechnen sollten und wie Sie diese möglichst gering halten können.

Wenn das Haus verkauft werden soll, muss der Eigentümer einen aktuellen Energieausweis zur Verfügung stellen © beermedia, stock.adobe.com
Wenn das Haus verkauft werden soll, muss der Eigentümer einen aktuellen Energieausweis zur Verfügung stellen © beermedia, stock.adobe.com

Maklergebühren – individuell verhandelbar

Falls Sie einen Makler mit dem Verkauf Ihrer Immobilien beauftragen, wird dieser in der Regel eine Courtage für die Vermittlung erhalten. Diese Courtage beträgt zwischen drei und sieben Prozent vom Kaufpreis und kann frei verhandelt werden. Mit etwas Geschick können Sie hier einen günstigen Preis erzielen. Denken Sie dabei jedoch auch daran, dass Sie durch diese Dienstleistung von zahlreichen zeitaufwendigen Aufgaben entbunden werden.

Energieausweis ist bei fast jedem Verkauf Pflicht

Soll eine Immobilie verkauft oder vermietet werden, ist der Eigentümer verpflichtet, für dieses Objekt einen Energieausweis zur Verfügung zu stellen. Eine Ausnahme gilt nur für Denkmalschutzobjekte oder für Gebäude, die weniger als 50 Quadratmeter Nutzfläche besitzen. Diesen Energieausweis können Sie nicht selbst erstellen, sondern müssen damit einen Sachverständigen beauftragen. Die Kosten dafür betragen zwischen 50 und 100 €, wenn dieser als Verbrauchsausweis ausgestellt wird. Erfolgt die Berechnung als Bedarfsausweis, sollten Sie mit Kosten zwischen 300 und 500 € rechnen.

Tipp: Wenn Sie hier Geld sparen möchten, weisen Sie Ihren Energieberater darauf hin, dass das Dokument nur für den Verkauf benötigt wird und deshalb ein Verbrauchsausweis ausreichend sein wird.

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Sachverständige und Gutachten für die Bestimmung des Kaufpreises

Bei einem besonders wertvollen Objekt kann es sich lohnen, ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung des Kaufpreises anfertigen zu lassen. Solch ein Gutachten kann zwischen 800 und 1500 € kosten, aber je nach Umfang der Analyse sind auch höhere oder niedrigere Preise möglich. Dieses Geld kann trotzdem eine gute Investition darstellen. Sie weisen mit dem Gutachten Ihren Interessenten nach, dass das Haus tatsächlich den geforderten Kaufpreis wert ist. Außerdem erhalten Sie eine ausführliche Beschreibung der Immobilie, zu der beispielsweise folgende Details gehören:

  • Grundrisse, Ansichten und Schnitte
  • Beschreibung wertsteigernder Details wie Kamin, hochwertiges Bad oder besonders hochwertige Fliesen und andere Einbauten
  • Aufzählung bisher erfolgter Sanierungsmaßnahmen
  • Bestätigung des Zustandes der Bausubstanz (Prüfung auf Feuchtigkeitsschäden, Schimmelbefall, Holzschädlinge)
  • Lagebeschreibung mit Angaben zur Infrastruktur der Umgebung
  • Messwerte für Energieverbrauch, Schall- und Wärmeisolierung

Wie genau und ausführlich das Gutachten gestaltet sein soll, können Sie direkt mit Ihrem Auftragnehmer besprechen. Ein erfahrener Sachverständiger wird Ihnen sagen, welche Informationen standardmäßig im Gutachten vorhanden sein werden und welche zusätzlichen Prüfungen er Ihnen anbietet.

Beräumung und Reinigung des Objektes

Sofern das Haus nicht bereits komplett leer geräumt ist, werden Sie vor dem Verkauf noch alte Möbel oder Restmüll entsorgen müssen. Dass der Müll entfernt wird, dürfte selbstverständlich sein. Doch alte Möbel können Sie eventuell im Objekt belassen und an den Verkäufer übergeben. Auch andere Gegenstände wie Geschirr, Maschinen oder Wohntextilien werden gelegentlich gerne einfach mit dem Haus übernommen. Die Räumung kann deshalb durchaus warten, bis der Käufer gefunden ist.

Bei der Reinigung sollten Sie den Sanitärräumen wie Bad und WC besondere Aufmerksamkeit widmen. Entfernen Sie Kalkablagerungen und Urinstein gründlich und putzen Sie auch die Armaturen, so gut es möglich ist. Auch wenn der Käufer das Bad vielleicht komplett sanieren und neu einrichten möchte, machen saubere Fliesen, Waschbecken und Toilettenbecken bei einer Besichtigung immer einen guten Eindruck.

Tipp: Wenn keine zu großen Verschmutzungen der Böden vorliegen, reicht es normalerweise aus, die Räume zu fegen und somit besenrein zu übergeben. Das ist auch praktisch, da die meisten neuen Besitzer vor dem Einzug malern oder anderweitig renovieren.

Sanierungen, welche die Verkaufschancen verbessern

Stünden eigentlich verschiedene Sanierungen an, um das Haus komfortabel bewohnbar zu machen? Hier müssen Sie genau überlegen, ob Sie diese Investitionen selbst tätigen möchten. Es lohnt unter anderem nicht, sich noch kurz vor dem Verkauf eine neue Heizung einzubauen. Die neuen Besitzer würden sich vielleicht für ein anderes Modell entscheiden und hielten es für besser, wenn sie diese Maßnahme selbst durchführen können.

Schäden am Dach, an Fenstern und Türen oder an der Fassade sollten hingegen so schnell wie möglich behoben werden. Das muss keine neue Dacheindeckung sein. Für das Erste würde es ausreichen, fehlende Dachziegel zu ersetzen und eine defekte Regenrinne zu reparieren. Dichten Sie Risse in der Fassade mit Acryl ab und ersetzen Sie fehlende Beschläge an den Fenstern und Türen.

Tipp: Kleinere Reparaturen, welche die Optik des Hauses nachhaltig verbessern, können dazu beitragen, einen höheren Preis zu erhalten und die Immobilie schneller zu verkaufen.

Unter Umständen lohnt es sich, vor Veröffentlichung der Anzeige und vor Besichtigungen die Innenräume zu renovieren © MATTHIAS BUEHNER, stock.adobe.com
Unter Umständen lohnt es sich, vor Veröffentlichung der Anzeige und vor Besichtigungen die Innenräume zu renovieren © MATTHIAS BUEHNER, stock.adobe.com

Spekulationssteuer einkalkulieren

Normalerweise wird beim privaten Verkauf eines Hauses keine Spekulationssteuer auf den erzielten Gewinn fällig, wenn Sie es mehr als zehn Jahre in Ihrem Besitz hatten. Ausnahmen gelten in folgenden Fällen:

  • Sie haben Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorherigen Jahren selbst für Wohnzwecke genutzt.
  • Die Immobilie diente Ihnen als Zweitwohnsitz oder als Ferienwohnung, welche Sie jederzeit selbst nutzen konnten. Auch hier muss dieser Zustand im Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren vorher bestanden haben.
  • Das Haus konnte ursprünglich vermietet worden sein, wurde aber in den letzten drei Jahren selbst genutzt.
  • Falls Sie das Objekt geerbt haben, wird nicht der Zeitpunkt des Erbes für den Beginn der Zehnjahresfrist berücksichtigt, sondern der Zeitpunkt, wann der Erblasser das Haus erworben hat.
  • Auch bei einer Schenkung wird der ursprüngliche Kaufzeitpunkt des Schenkenden für die Berechnung der Zehnjahresfrist angenommen.

Hinweis: Bedenken diese Fakten, wenn Sie Ihr Haus eventuell nicht sofort verkaufen, sondern erst für eine Zeit vermieten möchten. Falls es sich schon länger als zehn Jahre in Ihrem Besitz befindet, spielt die Vermietung für die Spekulationssteuer keine Rolle. Falls nicht, sollten Sie dies in Ihrer Planung für einen möglichen späteren Verkauf berücksichtigen.

Eventuell kann eine Spekulationssteuer beim Verkauf Ihres Hauses fällig werden © Stockfotos-MG, stock.adobe.com
Eventuell kann eine Spekulationssteuer beim Verkauf Ihres Hauses fällig werden © Stockfotos-MG, stock.adobe.com

Vorfälligkeitsentschädigung bei der Ablöse bestehender Darlehen

Besteht für das zu verkaufende Haus noch ein Immobiliendarlehen und möchten Sie dieses vorzeitig ablösen? Erkundigen Sie sich bei Ihrer Bank, ob Sie bei einer vorzeitigen Ablöse zur Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung verpflichtet sind. Je nach Höhe des ursprünglich festgeschriebenen Zinssatzes, der noch vereinbarten Laufzeit und der Höhe des Darlehens können dies leicht mehrere 1000 € sein. Lassen Sie sich von Ihrer Bank oder von einem unabhängigen Finanzberater fachlich unterstützen, um hier eine praktikable Lösung mit möglichst geringen Kosten zu finden. Es wäre beispielsweise denkbar, dass der Käufer das Darlehen übernimmt. Eine weitere Möglichkeit wäre es, wenn Sie selbst das Darlehen für eine andere Immobilie nutzen möchten und es entsprechend umschreiben lassen.

Löschung von Grundbucheinträgen oder Grundschulden

Um das Grundbuch zu bereinigen, kann es notwendig werden verschiedene Grundbucheinträge oder alte Grundschulden löschen zu lassen. Auch diese Vorgänge verursachen Gebühren, die sich nach dem Wert der Einträge richten. Beispielsweise kostet eine Löschungsbewilligung für eine Grundschuld in Höhe von 300.000 € insgesamt 1.200 €, wobei 600 € an den Notar und 600 € an das Grundbuchamt gehen.

Wenn Sie Lasten und Beschränkungen, wie beispielsweise ein Wohnrecht, löschen lassen möchten, können Sie sich direkt an das Grundbuchamt wenden. Für diese Korrekturen werden nur geringe Gebühren fällig. Sie müssen allerdings den Nachweis erbringen, dass Sie zur Löschung der Einträge berechtigt sind.

Besorgung von Unterlagen zum Haus

Im Zuge des Verkaufs werden Sie verschiedene Unterlagen für Ihre Dokumentation benötigen. Diese wären beispielsweise:

  • aktueller Grundbuchauszug
  • Lageplan/ Flurkarte
  • Bauzeichnungen, Grundrisse
  • ursprüngliche Baugenehmigung
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Fotos
  • Nachweise für erfolgte Sanierungsmaßnahmen
  • Garantieurkunden für Anlagen wie Heizung oder Öltanks

Die meisten dieser Unterlagen dürften Sie in Ihrem Besitz haben. Falls nicht, werden Sie diese je nach Bedarf besorgen müssen und entsprechende Gebühren zahlen. Ein aktueller Grundbuchauszug kostet ab zehn Euro. Für einen Auszug aus dem Katasteramt mit einer Flurkarte für Grundstück müssen Sie mit Kosten ab 30 € rechnen. Eine genaue Angabe für die Preise kann hier nicht erfolgen, da die Ämter unterschiedliche Gebührenordnungen pflegen.

Falls Sie keine Bauzeichnungen oder Grundrisse vom Haus besitzen, können Sie diese von einem Architekten oder von einem Bauzeichner neu erstellen lassen . Mit etwas Geschick lassen sich auch selbst einfache Skizzen anfertigen, die jedoch oft nicht ganz so schön und genau werden wie die von Profis erstellten Zeichnungen. Normalerweise benötigen Sie diese Unterlagen nicht unbedingt für den Verkauf. Doch falls der Käufer ein Darlehen für das Haus beantragen möchte, muss er der Bank entsprechende Unterlagen einreichen. In diesem Falle können Sie sich eventuell auch in die Kosten teilen.

Zu den Unterlagen zum Verkauf gehören neben Bauzeichnungen, Grundbuchauszug auch die Flurkarte des Grundstücks vom Katasteramt © Olivier-Tuffé, stock.adobe.com
Zu den Unterlagen zum Verkauf gehören neben Bauzeichnungen, Grundbuchauszug auch die Flurkarte des Grundstücks vom Katasteramt © Olivier-Tuffé, stock.adobe.com

Exposé anfertigen lassen

Wenn Sie sich für eine Vermarktung ihrer Immobilie ohne Makler entschieden haben, können Sie diese mit einem gut gestalteten Exposé optimal unterstützen. Sofern Sie selbst Zeit dafür haben und in der Lage sind die Fotos und Beschreibungen optisch gut in Szene zu setzen, werden Sie dieses Dokument preiswert selbst gestalten können. Liegt Ihnen diese Arbeit nicht so sehr, beauftragen Sie einfach ein Grafikbüro oder einen Designstudenten damit. Übliche Stundensätze für diese Dienstleistungen beginnen bei 35 € und lassen sich frei verhandeln. Wenn Sie das Exposé in elektronischer Form speichern, können Sie es außerdem sehr einfach und schnell per E-Mail an Ihre Interessenten versenden und auch online in die entsprechenden Anzeigen einbinden.

Fazit: Von fast null bis einigen Tausend Euro ist fast alles möglich

Wie zu sehen ist, sind bis auf die Kosten für den Energieausweis alle weiteren Kosten entweder Verhandlungssache oder abhängig von den vorhandenen Gegebenheiten. Gehen Sie die Liste einfach Schritt für Schritt durch und kalkulieren Sie den Gesamtpreis der möglichen Nebenkosten für den Verkauf Ihres Hauses. So erhalten Sie einen realistischen Wert, der Ihnen zeigt, wie hoch der tatsächliche Erlös aus der Veräußerung sein kann.

Im Immobilienteil von Zeitschriften und auf Onlineportalen finden Sie vergleichbare Objekte, um ein Gefühl für einen realistischen Kaufpreis Ihres Hauses zu erhalten © Eisenhans, stock.adobe.com
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