Der optimale Kaufpreis für Ihr Haus

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So kalkulieren Sie ihn richtig

Beim Hausverkauf ist die Findung des optimalen Kaufpreises oft eine recht knifflige Angelegenheit. Natürlich möchten Sie den Preis nicht zu niedrig ansetzen, um keine Verluste zu erleiden. Andererseits kann ein zu hoher Kaufpreis mögliche Interessenten abschrecken und im schlechtesten Fall den Verkauf komplett verhindern. Anhand einiger Richtwerte lässt sich jedoch ein marktüblicher Wert für fast jedes Objekt finden. Lesen Sie den folgenden Beitrag, um sich über entsprechende Möglichkeiten zu informieren.

Im Immobilienteil von Zeitschriften und auf Onlineportalen finden Sie vergleichbare Objekte, um ein Gefühl für einen realistischen Kaufpreis Ihres Hauses zu erhalten © Eisenhans, stock.adobe.com
Im Immobilienteil von Zeitschriften und auf Onlineportalen finden Sie vergleichbare Objekte, um ein Gefühl für einen realistischen Kaufpreis Ihres Hauses zu erhalten © Eisenhans, stock.adobe.com

Grundstückspreise und vergleichbare Angebote

Das Liegenschaftsamt sammelt jeden Grundstücksverkauf Daten, welche nach einer Bereinigung für die Bereitstellung von Bodenrichtwerten verwendet werden. Diese Bodenrichtwerte lassen sich beim Katasteramt erfragen können in einigen Bundesländern auch kostenfrei über Geoinformationssysteme abgerufen werden. Hat Ihr Grundstück beispielsweise eine Größe von 800 Quadratmetern und beträgt der Bodenrichtwert 400 € pro Quadratmeter, ist schon das Grundstück allein 320.000 € wert. Zu diesem Grundstückswert müssen noch die darauf befindlichen Gebäude und eventuell vorhandene Außenanlagen addiert werden.

Den Mindestwert des Hauses selbst können Sie grob bestimmen, wenn Sie noch wissen, was der Bau oder der Kauf gekostet haben. Hierbei ist aber auch eine mögliche Wertsteigerung zu berücksichtigen. Weiterhin können Sie sich an Verkaufspreisen je Quadratmeter Wohnfläche in der gleichen Wohngegend orientieren.

Sie können sich im Immobilienteil Ihrer regionalen Zeitungen oder in Onlineportalen nach ähnlichen Häusern umschauen und dort die angebotenen Preise vergleichen. Achten Sie dabei darauf, welcher Lage sich die anderen Objekte befinden und in welchem Zustand deren Bausubstanz ist.

Der auf diese Art und Weise ermittelte Kaufpreis ist ein erster Richtwert. Weitere Details helfen Ihnen, diesen Wert genauer einzugrenzen.

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Alter und Bauweise des Objektes

Ein Neubau kann, muss aber nicht wertvoller als ein Altbau der gleichen Größe sein. So sind beispielsweise Denkmalschutzobjekte bei Kapitalanleger aktuell sehr beliebt, da sich mit diesen Immobilien Steuern sparen lassen. Üblicherweise wird bei normaler Instandhaltung ein Prozent des ursprünglichen Wertes pro Jahr für die Abnutzung des Hauses kalkuliert. Aufwändige Sanierungen und Modernisierungen können diese Werte wieder verbessern. Beispielsweise ist ein Haus, welches 50 Jahre alt ist und nie saniert wurde, theoretisch nur 50 Prozent eines gleich großen Neubaus wert.

Unterschiede in der Bewertung werden auch je nach Bauweise gemacht. So können Sie für ein Haus in Massivbauweise mehr verlangen als für ein Fertigteilhaus mit dünnen Wänden. Auch hier kann ein Vergleich ähnliche Objekte auf dem Markt für Anhaltspunkte sorgen.

Tipp: Eine wertvolle Hilfe für diese Einschätzung können Original-Bauunterlagen liefern. Bewahren Sie deshalb die entsprechenden Dokumente immer sorgfältig auf und geben Sie diese beim Verkauf auch an die neuen Eigentümer weiter.

Ausgeführte Sanierungen und Modernisierungen

Ein über viele Jahre sorgfältig gepflegtes Haus kann im Erhaltungszustand einem Neubau gleichwertig sein. Wichtig den Nachweis dieses Erhaltungszustandes sind Dokumentationen über die in der Vergangenheit durchgeführten Sanierungen und Modernisierungen. Beispielsweise sollte ein Dach alle 20–40 Jahre erneuert werden. Liegt diese Sanierung erst fünf Jahre zurück, kann dieser Bereich des Hauses als neuwertig angesehen werden.

Auch Modernisierungsmaßnahmen oder Umbauten, welche die Energieeffizienz des Hauses verbessern, steigern den Wert des Gebäudes. Sie sollten insgesamt nicht länger als zehn Jahre zurückliegen, damit sie für die Kalkulation des Kaufpreises von Belang sind. Hierbei ist immer daran zu denken, wann der Käufer die nächsten Sanierungen durchführen müsste. Wird dies unmittelbar nach dem Kauf nötig sein, kann das den Preis drücken. Schließlich muss der neue Besitzer sofort zusätzliche Mittel aufbringen, um die Bausubstanz zu sanieren.

Tipp: Sammeln Sie alle Unterlagen, welche Sie für durchgeführte Sanierungen am Haus finden können. Sie dienen Ihnen beim Verkauf als wichtige Argumentationshilfe.

Besondere Details und Einbauten

Wertsteigernd zu berücksichtigen sind spezielle Details und Einbauten, die nicht zu einer normalen Ausstattung gehören. Dies wären zum Beispiel:

  • Kaminofen
  • Sauna
  • Wintergarten
  • luxuriöse Badausstattung
  • hochwertige Einbauküche
  • voll eingerichteter Hobbykeller
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Für eine Berechnung suchen Sie entweder die Abrechnungen der Handwerker für diese Elemente heraus oder schauen sich aktuelle Angebote für vergleichbare Einbauten an. Dabei sollten Sie nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Kosten für Anpassung und Installation dieser Dinge berücksichtigen. Ein Kaminofen selbst kostet vielleicht nur ca. 800 €. Doch für seinen Aufbau, für die Ofenrohre, den Schornstein und für die Abnahme durch den Schornsteinfeger werden leicht noch einmal mehr als 1000 € fällig.

Hochwertige Einbauten wie ein Kamin oder ein Wintergarten können den Wert Ihres Hauses steigern © SyB, stock.adobe.com
Hochwertige Einbauten wie ein Kamin oder ein Wintergarten können den Wert Ihres Hauses steigern © SyB, stock.adobe.com

Grundstücksgestaltung und Nebengebäude

Bei einer normalen Grundstücksgestaltung werden sie keine zusätzlichen Aufschläge für den Kaufpreis vornehmen können. Anders sieht es aus, wenn im Außenbereich unter anderem folgende Ausstattungen vorhanden sind:

  • Garage, Carport oder Stellplatz
  • befestigter Grillplatz oder Terrasse
  • Swimmingpool
  • Spielplatz oder Spielgeräte für die Kinder
  • hochwertige Sportanlagen
  • aufwändige oder besondere Bepflanzung (seltene Gewächse, sehr alte große Bäume, spezielle Ziergärten)

Auch bei diesen Grundstückselementen richtet sich der Wert nach ihrem aktuellen baulichen Zustand und nach den eventuell in naher Zukunft nötigen Sanierungsmaßnahmen.

Modernes Architekten-Einfamilienhaus mit großzügigem Pool und schöner Gartengestaltung © 2mmedia, stock.adobe.com
Modernes Architekten-Einfamilienhaus mit großzügigem Pool und schöner Gartengestaltung © 2mmedia, stock.adobe.com

Lage und Infrastruktur der Umgebung

Der Wert für die Lage Ihrer Immobilien geht indirekt in den Bodenrichtwert ein. Da dieser sich jedoch nach dem in der Vergangenheit erfolgten Verkauf richtet, kann er nicht komplett die aktuell üblichen Preise abbilden. Für eine sehr begehrte Lage sind daher auch höhere Verkaufspreise möglich. Eine gute Infrastruktur in der Umgebung trägt ebenfalls zu Wertsteigerung Ihres Hauses bei.

Für Familien mit Kindern sind beispielsweise kurze Wege zu Schule und Kindergarten, schöne Spielplätze und Freizeit Angebote in der Nähe wichtig. Ältere Personen werden Wert auf eine gute ärztliche Versorgung legen. Vorteilhaft sind außerdem eine direkte Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln und relativ kurze Wege zu Autobahnzubringern und ähnlichen Schnellstraßen.

Nachteilig auf den Preis können sich folgende Faktoren auswirken:

  • hohes Verkehrsaufkommen
  • Flughafen oder Industriegebiet in der Nähe
  • keine oder nur sehr begrenzte Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel
  • keine Möglichkeiten zum Einkaufen in der Nähe
  • wenig Parkplätze und kein Parkplatz auf dem Grundstück

Bei der Beschreibung Ihres Hauses müssen Sie auf diese Punkte natürlich nicht extra hinweisen. Trotzdem sollten Sie sich intensiv damit beschäftigen, um mögliche Fragen der Kaufinteressenten beantworten zu können. Eventuell fallen Ihnen dabei auch Argumente ein, welche diese Faktoren in einem besseren Licht erscheinen lassen.

Instandhaltungsrückstau abziehen

Haben Sie festgestellt, dass wichtige Instandhaltungsmaßnahmen in naher Zukunft ausgeführt werden müssen, sollten Sie diese bei der Preisfindung für Ihr Haus einkalkulieren. Gleichen Sie diese Werte allerdings mit der Berücksichtigung für das Alter der Immobilie ab, damit Sie keine doppelten Abzüge berechnen.

Als Richtwerte können sie die folgenden Schätzungen für Sanierungskosten an einem Altbau hinzuziehen:

AufgabenMögliche Kosten
Heizung und Heizkessel erneuernAb 12.000 Euro
Elektrik erneuernZwischen 3 und 5 % des Immobilienwertes
Wasserleitungen austauschenAb 25 € pro Meter Leitung
Asbest entfernenPro 100 Quadratmeter zwischen 2.000 und 25.000 € (die Preise sind abhängig von der Faserart des verarbeiteten Materials)
Isolation gegen aufsteigende FeuchtigkeitAb 12.000 Euro für komplette Sanierung
Dach erneuernCa. 60 € pro Quadratmeter
Fassade dämmenAb 200 € pro Quadratmeter
Fenster erneuernAb 800 € pro Stück
Kellerdecke dämmenAb 80 € pro Quadratmeter
Renovierungsbedürftiges Bauernhaus mit hohem Instandhaltungsrückstau © spuno, stock.adobe.com
Renovierungsbedürftiges Bauernhaus mit hohem Instandhaltungsrückstau © spuno, stock.adobe.com

Ein guter Preis ist immer auch Verhandlungssache

Konnten Sie auf der Grundlage dieser Beschreibungen einen optimalen Verkaufspreis für Ihr Haus ermitteln? Das ist prima. Bevor Sie nun jedoch die Annonce für den Verkauf schalten, berechnen Sie außerdem noch die Nebenkosten für den Verkauf und kalkulieren Sie diese mit ein. Berücksichtigen Sie außerdem noch etwas zusätzlichen Verhandlungsspielraum, damit Sie bei den Verkaufsverhandlungen bei Bedarf einen kleinen Rabatt gewähren können.

Tipp: Falls Sie sich bei Ihren eigenen Berechnungen nicht ganz sicher sind, können Sie einfach einen Sachverständigen mit einem Wertgutachten beauftragen. Das kostet zwar etwas, bietet Ihnen aber viel Sicherheit bei den Verkaufsverhandlungen und eine gute Argumentationsgrundlage gegenüber Ihren Interessenten.

Der Energieausweis ist für die Neubaupflicht und muss auf Verlangen den Behörden vorgelegt werden © beermedia, stock.adobe.com
Anfallende Kosten beim Hausverkauf

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