Häuser weisen je nach ihrer Entstehungszeit gewisse Merkmale auf, die typisch für diese Epoche sind. Das können einerseits Bauformen aber andererseits auch die verwendeten Materialien und deren Kombinationen sein. Um den Wert und die Besonderheiten von historischen Bauwerken besser einschätzen zu können, kann es hilfreich sein, die Baualtersstufen zu kennen.
Baualtersstufen ermöglichen eine erste Einschätzung für Kauf und Sanierung
Baualtersstufen beschreiben typische Merkmale, wie sie zum Beispiel für Fachwerkhäuser, Häuser aus der Gründerzeit oder Immobilien aus den 1980er Jahren bekannt sind. Wenn Sie in einem Exposé oder in einer Immobilienanzeige das Baujahr des Hauses erfahren, können Sie anhand dieser Angabe einschätzen, mit welchen Materialien dieses Objekt wahrscheinlich gebaut wurde. Das gilt auch für spätere Sanierungen, bei denen das Jahr der Durchführung bekannt ist. Diese Informationen helfen Ihnen, den möglichen Aufwand für eine spätere Sanierung oder Modernisierung einzuschätzen. Das ist insbesondere für energetische Maßnahmen und auch für Erneuerungen von technischen Anlagen die Heizung oder Elektroversorgung wichtig.
Als Altbau werden praktisch alle Gebäude bezeichnet, die bereits einige Zeit in Benutzung sind. Dabei kann das Baujahr 20 Jahre, 50 Jahre oder auch wesentlich länger zurückliegen. Im Gegensatz dazu werden Häuser als Neubau bezeichnet, wenn ihre Fertigstellung erst vor wenigen Jahren erfolgte und sie entweder gerade erst bezogen werden oder erst kurze Zeit in Benutzung sind. Für eine genauere Klassifizierung dienen deshalb die im Folgenden näher erläuterten Baualtersstufen.
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Historische Fachwerkhäuser
In Deutschland gibt es historische Fachwerkhäuser, die zwischen mehreren 100 Jahren und einigen Jahrzehnten alt sein können. Durch ihre besondere Bauweise können diese Häuser eine große Herausforderung bei Sanierungen darstellen. Typische Schwachstellen wären:
- Schädlingsbefall an der tragenden Holzkonstruktion
- ungenügende Schall- und Wärmedämmung
- die Fassaden können empfindlich gegenüber Schlagregen sein
- kleine und niedrige Räume
- kleine Fensterflächen
- horizontale und vertikale Schieflagen durch den Verzug der Holzkonstruktionen
- veraltete Installationen
Die Fachwerkbauweise erlaubt Änderungen hinsichtlich Zuschnitt der Räume (Höhe und Grundflächen) oder für Fenster und Türen nur in einem sehr begrenztem Maße. Da oft die Balken eine Begrenzung dafür bilden und gleichzeitig tragende Elemente sind, müssen die ursprünglichen Aufteilungen fast immer beibehalten werden.
Tipp: Falls das Objekt nicht unter Denkmalschutz steht, kann es eventuell sinnvoll sein, nur die Fassade zu erhalten. Ein Umbau mit einem modernen Grundriss wäre dann möglich.
Baualtersstufe Gründerzeit und Jahrhundertwende
Gebäude, welche in der Gründerzeit bis zur Jahrhundertwende errichtet wurden, zeichnen sich durch eine sehr solide Bausubstanz aus. Typisch sind hier gemauerte Außenwände, Holzbalkendecken für die Wohngeschosse und Stahlträgerdecken als Abschluss der Kellerräume. Die meisten dieser Objekte wurden als großzügig gestaltete Mehrfamilienhäuser in Stadtlagen errichtet. Doch gibt es auch sehr hübsche Villen, die sich als Einfamilienhaus eignen.
Bei einem Kauf und einer eventuell späteren Sanierung sollten Sie auf folgende Punkte achten:
- Zustand der Haustechnik
- eventuelle Feuchtigkeitsschäden im Keller oder am Sockel
- Dach und Fassade
- Schall- und Wärmedämmung
- Zustand der Holzbalkendecken (auf Schädlingsbefall prüfen)
- Details wie Stuck oder Wandmalereien können bei der Sanierung teuer werden
Häuser aus den zwanziger und dreißiger Jahren
Wohnhäuser, welche in den zwanziger und dreißiger Jahren erbaut wurden, weisen eine wesentlich schlichtere und funktionale Optik auf als die verspielten Gründerzeitvillen. Ihre Grundmauern sind häufig schmaler gestaltet und mit einer einfachen Fassade aus Putz versehen. Statt Mauerwerk aus Ziegeln finden Sie bei diesen Gebäuden häufig Bims oder Bimshohlblocksteine als Baumaterial vor. Für die Kellerwände wurde oft Stampfbeton verwendet und die unterirdischen Räume sind oft nur unter der Kellerdecke mit einer Sperre gegen die Feuchtigkeit ausgestattet. Der revolutionäre Bauhausstil verkörpert mit seinen klaren Formen und der durchdachten Funktionalität diese Epoche eindrucksvoll.
Charakteristische Anhaltspunkte für die Einschätzung der Häuser aus den zwanziger und dreißiger Jahren wären:
- geringe Wandquerschnitte (geringe Schall- und Wärmedämmung)
- kompakte Grundrisse mit kleinen Zimmern
- Sprossenfenster, welche aufwendig zu sanieren sind
- die verwendeten Stahlträger sollten geprüft werden, um Korrosion auszuschließen
- die Stahlbetondecken sind teilweise sehr dünn und müssten vor baulichen Veränderungen auf ihre Tragfähigkeit kontrolliert werden
- Sonderkonstruktionen, wie Eckfenster oder auskragende Bauteile, weisen unter Umständen statische Mängel auf
- Kontrolle Dach und Dachstuhl
Nachkriegsbauten bis 1950
Häuser, welche in der Nachkriegszeit bis 1950 erbaut wurden, zeigen den Mangel dieser Jahre deutlich. Hier musste noch mehr Material gespart werden. Dünne Wände und simpel ausgeführte Verglasungen sowie ein minimal dimensionierter Dachstuhl sind für diese Gebäude typisch. Schauen Sie sich deshalb vor einem geplanten Kauf diese Bereiche genauer an:
- Zustand der Schall- und Wärmeisolation (Außenwände, Dach, Keller, Fenster und Türen)
- Erhaltung der Fassade
- Dachstuhl und Dacheindeckung sowie Schornsteine
- Haustechnik
- eventuelle Feuchtigkeitsschäden im Kellerbereich und am Sockel des Hauses sowie am Dach
- vorhandene Balkone oder Wintergärten können durch die ursprünglich ungünstige Konstruktion baufällig sein
- speziell in den Nischen für die Heizkörper kann es Wärmebrücken geben
Häuser aus den sechziger Jahren
In den sechziger Jahren entwickelte sich die Wirtschaft positiv. Dies ist auch an den Häusern zu sehen, welche in dieser Zeit erbaut wurden. Die Grundrisse wurden nun großzügiger gestaltet. Fast alle Wohnungen oder Häuser erhielten ein eigenes Bad, getrennte Wohn und Schlafzimmer sowie eine komfortabel gestaltete Küche. Obwohl die Fenster noch nicht mit einer Wärmeschutzverglasung ausgestattet wurden, sind nun größere Fensterflächen üblich, die ohne eine Sprossenunterteilung auskommen. Der vorherrschende Baustoff ist Beton und Wärmedämmungsmaßnahmen sind in diesen Jahren noch unüblich.
Sollten Sie sich für ein Haus interessieren, welches in den sechziger Jahren erbaut wurde, dann prüfen Sie diese Fakten vor dem Kauf:
- Zustand des Wärmeschutzes (Dach, Fassade, Kellerdecken, Fenster)
- Zustand der Haustechnik (Energieeffizienz der Heizungsanlage, welche Rohre sind verlegt, wie sieht die Elektroanlage aus)
- Maßnahmen für die Dämmung der Außenwände aus Beton sollten von einem Fachberater begleitet werden, um spätere Schäden durch Kondensation zu vermeiden.
- Gelegentlich wurden die Dächer dieser Gebäude mit bituminiertem Kork wärmegedämmt. Dieses Material gilt als Sondermüll und muss nach dem Ausbau entsprechend fachgerecht entsorgt werden.
- Passt der Raumzuschnitt? Bei Betonbauten ist der Aufwand für Veränderungen am Grundriss wesentlich höher als bei Häusern, deren Wände aus Ziegeln bestehen.
Tipp: Häuser aus dieser Baualtersstufe eignen sich gut als Sanierungsobjekte, wenn Sie sich einen modernen, lichtdurchfluteten Wohnort wünschen. Da es für energetische Modernisierungen eine Unterstützung in Form von Fördermitteln gibt, können Sie die erforderliche Dämmung oder den Umbau der Heizung leichter durchführen.
Plattenbauten und industrialisierte Wohnbauten aus den siebziger Jahren
Die siebziger Jahre standen ganz im Zeichen des industrialisierten Wohnungsbaus. Mehrfamilien- und Einfamilienhäuser wurden mit vorgefertigten Betonelementen als Fertighäuser in kürzester Zeit erbaut. Um eine preisgünstige Massenproduktion zu unterstützen, wurden große Abstriche an der äußeren Gestaltung dieser Häuser gemacht. Sie zeigen häufig ein uniformes, auf die reine Funktion beschränktes Erscheinungsbild.
TIPP
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Teilweise wurde bei diesen Gebäuden bereits eine Wärmedämmung integriert. Die Grundrisse lassen sich wegen der verwendeten Materialien nachträglich kaum verändern. Außerdem bietet Beton nur einen sehr schlechten Schallschutz. Achten Sie bei einem Kauf außerdem auf den Zustand der Fenster (die sind zu dieser Zeit häufig noch aus Holz und können stark verzogen sein) und auf die Haustechnik.
Bauwerke aus den achtziger Jahren
Das Jahr 1976 läutete mit der Ölkrise ein Umdenken bezüglich der Einsparung von Energie an. Knapper werdende Rohstoffe und Preissteigerungen regten dazu an, bei der Schaffung von Wohnraum mehr auf Wärmedämmung und energieeffiziente Heizmethoden zu setzen. Dies fand seinen Ausdruck im Energieeinsparungsgesetz und in der Wärmeschutzverordnung. Es wurden Grenzwerte erlassen, die festgelegten, wie dicht einzelne Bauteile sein müssen und welche Wärmeverluste maximal über Fassade, Fenster und Türen zulässig sind.
In den 80er Jahren wurden häufig Putzfassaden oder hinterlüftete Fassaden verwendet. Die Dächer wurden mit Dachziegeln aus Ton oder aus Betonformsteinen gedeckt. Darunter kann sich bereits eine Wärmedämmung befinden. Typische Grundrisse berücksichtigen Familien mit Kindern, können aber auch für eine kombinierte Nutzung als Arbeits- und Wohnraum oder für Wohngemeinschaften konzipiert sein.
Achten Sie bei diesen Häusern insbesondere auf den Zustand der Schall- und Wärmedämmung. Schauen Sie sich die Haustechnik an. Häufig wurden beispielsweise Durchlauferhitzer für die Warmwasserbereitung verwendet, welche heute als unwirtschaftlich gelten. Es ist möglich, dass problematische Baustoffe wie Asbest oder Materialien wie mit Formaldehyd behandeltes Holz verbaut wurden. Eine Entsorgung dieser Baustoffe im Zuge einer Sanierung kann sehr teuer werden.
Welcher Haustyp eignet sich für Sie?
Das kommt darauf an, ob Sie sich eher eine großzügig geschnittene Wohnung mit viel Platz und großen Fenstern suchen oder ob Sie sich in einem gemütlichen Fachwerkhaus wohlfühlen würden. Viele dieser Objekte wurden bereits saniert und können ohne weiteren Aufwand sofort bezogen werden. Da die Verkäufer in einem Immobilieninserat immer auch den Energieausweis veröffentlichen müssen, können Sie hier schon bei Ihrer Recherche sehen, in welchem Zustand sich das Haus aus energetischer Sicht befindet.
Tipp: Schauen Sie sich bei Ihrer Suche am besten zuerst die Objekte einfach an, ohne auf das Baujahr zu achten. Erst wenn Ihnen ein Haus zusagt, können Sie alle weiteren Fakten in Ruhe prüfen und danach Ihre Entscheidung fällen.
Kaufpreis richtig beurteilen
Wenn Sie beabsichtigen, ein Haus zu kaufen, ist es für Ihre Kalkulationen ausgesprochen wichtig, den Kaufpreis richtig zu beurteilen. So… weiterlesen
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