Kaufvertrag – was ist wichtig?

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Wenn Sie ein Haus kaufen möchten, kommen Sie um einen Kaufvertrag nicht herum. Nur mit einem schriftlichen und notariell beglaubigten Vertrag geht die Immobilie tatsächlich in Ihren Besitz über. Außerdem müssen entsprechende Eintragungen im Grundbuch vorgenommen werden, welche nur der Notar veranlassen kann. Im folgenden Beitrag erfahren Sie, welche rechtlichen Grundlagen für einen Immobilienkaufvertrag in Deutschland gelten und auf welche Fakten Sie beim Abschluss des Kaufvertrages achten sollten.

Besitzübertragung nur mit Notarvertrag: Gepflegtes Fachwerkhaus in Norddeutschland © Lotharingia, stock.adobe.com
Besitzübertragung nur mit Notarvertrag: Gepflegtes Fachwerkhaus in Norddeutschland © Lotharingia, stock.adobe.com

Rechtliche Grundlagen für den Immobilienkaufvertrag

Der Kauf und Verkauf von Immobilien ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Nach § 311b Absatz 1 Satz 1 BGB muss ein Vertrag, durch den sich der Eigentümer bzw. Käufer verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen bzw. zu erwerben, durch eine notarielle Beurkundung beglaubigt werden. Dieses Vorgehen bietet beiden Parteien die Sicherheit, dass der Besitzübergang kontrolliert stattfindet und alle nötigen Eintragungen im Grundbuch Zug um Zug mit der Zahlung des Kaufpreises oder der Erfüllung weiterer Bedingungen stattfinden. Das ist ausgesprochen sinnvoll, da bei dem Kauf eines Hauses oder Grundstücks oft recht große Summen als Kaufpreis fließen.

Rechtliche Grundlagen für den Immobilienkaufvertrag
Rechtliche Grundlagen für den Immobilienkaufvertrag

Ist ein Vorvertrag sinnvoll?

Ein Vorvertrag zum eigentlichen Kaufvertrag kann abgeschlossen werden, wenn beispielsweise mehr Zeit als üblich für die Beantragung der Finanzierung nötig sein sollte. Sie sichern sich in diesem Vorvertrag bereits bestimmte Rahmenbedingungen und können den Kaufpreis verbindlich festlegen. Ein solcher Vorvertrag ist nur dann wirklich rechtskräftig, wenn er notariell beglaubigt wurde. Alternativ können Sie auch eine schriftliche Reservierung über einen bestimmten Zeitraum mit dem Verkäufer vereinbaren. Der Vorvertrag ist er für den Verkäufer nützlich, der damit einen Kaufinteressenten fester bindet. Er kann Ihnen als Käufer in Bezug auf den ausgehandelten Kaufpreis und weitere Rahmenbedingungen Sicherheit geben.

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Was steht alles im Kaufvertrag?

Im notariellen Kaufvertrag werden alle Daten zum Verkäufer, Käufer und zum betreffenden Objekt festgehalten. Im Einzelnen werden dies folgende Punkte sein:

  • Name und Anschrift aller Vertragsparteien
  • Beschreibung des Kaufgegenstandes (also Haus oder Grundstück)
  • Kaufpreis, Zahlungstermin und Zahlungsmodalitäten
  • Objektzustand und vorhandene Mängel
  • Datum für den wirtschaftlichen Übergang und die Übergabe der Immobilie
  • Gewährleistungsregelung (hier gilt meist „gekauft wie gesehen“)
  • Verzugszinsregelung
  • Löschung oder Übernahme bestehender Grundschulden
  • bei Bedarf eine Finanzierungsvollmacht
  • zu zahlende Maklergebühren
Äußerst wichtig: der Inhalt von Immobilienkaufverträgen
Äußerst wichtig: der Inhalt von Immobilienkaufverträgen

Der Kaufvertrag sollte außerdem beinhalten, wie eventuell noch zu zahlende Erschließungskosten unter Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden sollen. Falls Vorkaufsrechte bestehen, werden auch diese ausführlich im Vertrag beschrieben. Vor Abschluss des Vertrages müssen die betreffenden Parteien mitteilen, ob sie ihr Vorkaufsrecht ausüben möchten oder nicht. Es sollte eine Klausel geben, welche ausführt, was bei gravierenden Mängeln am Bauwerk oder Grundstück passiert.

Zu den Vertragsparteien gehören auf der Verkäuferseite alle im Grundbuch als Besitzer der Immobilie eingetragenen Personen oder deren Vertreter. Als Käufer können Sie ein Haus entweder allein oder in Gemeinschaft mit weiteren Personen erwerben. Wenn es mehr als einen neuen Besitzer für das Haus gibt, muss im Vertrag festgehalten werden, zu welchen Teilen die Immobilie den neuen Besitzern gehört. Bei Ehepaaren ist es zum Beispiel üblich, dass jeder Partner 50 Prozent Anteile erhält. Diese Aufteilung lässt sich jedoch individuell vereinbaren.

Der Kaufgegenstand, also das Haus, wird anhand einer eindeutig identifizierbaren Bezeichnung für Grundbuch und Flurstücksnummer im Vertrag definiert. Dabei wird auch angegeben, ob es sich zum Beispiel um ein Wohnhaus, eine Eigentumswohnung oder um ein unbebautes Grundstück handelt. Außerdem kann die Beschreibung des Kaufgegenstandes bewegliches Inventar beinhalten, wie zum Beispiel Möbel oder Brennstoffvorräte. Diese beweglichen Gegenstände sollten im Kaufpreis separat aufgeführt werden, da diese Kosten keine Grunderwerbssteuer fällig wird.

Wichtig für Sie als Käufer sind zum Beispiel Kaufpreis, Zahlungstermin und die Zahlungsmodalitäten. Diese sollten so gewählt sein, dass Sie ausreichend Zeit haben, diesen Verpflichtungen nachzukommen. Lesen Sie sich gründlich die Beschreibung zum Objektzustand und zu eventuell vorhandenen Mängel durch und gleichen Sie dies mit Ihrem eigenen Wissensstand ab.

Hinweis: Zahlen Sie den Kaufpreis erst dann, wenn der Notar Ihnen dafür eine separate Aufforderung geschickt hat. Dies ist erst möglich, wenn die Auflassungsvormerkung erfolgreich im Grundbuch eingetragen wurde. Falls Sie den Kaufpreis vor Eintragung der Auflassungsvormerkung zahlen, kann dies im schlechtesten Fall zu einem Totalverlust des Geldes führen, wenn der Verkäufer parallel heimliche Geschäfte mit einem weiteren Interessenten abschließt.

Das Datum für den wirtschaftlichen Übergang und die Übergabe der Immobilie bezeichnet den Termin, an dem Sie Ihr Haus in Besitz nehmen können. Vor diesem Termin sollten Sie weder Renovierungsarbeiten noch Sanierungen, Umbauten oder etwa den Umzug planen. Beginnen Sie auf keinen Fall vor Besitzübergang mit irgendwelchen Arbeiten am Objekt, denn dies könnte später zu Komplikationen oder Regressansprüchen führen.

Falls für bestimmte Bereiche des Gebäudes keine gründliche Prüfung möglich war, können Sie auf einer entsprechenden Gewährleistungsregelung bestehen.

Es kann vorkommen, dass Sie beim Kauf des Hauses ein bereits bestehendes Darlehen mit einem eigenen Kredit ablösen. In diesem Fall kann es sinnvoll sein, eine bereits eingetragene Grundschuld zu übertragen. Wenn Sie kein neues Darlehen aufnehmen müssen, sollten Sie auf alle Fälle alte Grundschulden löschen lassen.

Nehmen Sie insbesondere die Verzugszinsregelung ernst. Zahlen Sie den Kaufpreis pünktlich und melden Sie sich rechtzeitig beim Notar sowie bei Verkäufer, falls sich der vereinbarte Termin aus irgendwelchen Gründen nicht einhalten lässt.

Immobilienmakler lassen häufig die Zahlung der Provision mit in den Kaufvertrag einbinden. Diese Provision wird allerdings erst dann fällig, wenn der Kauf erfolgreich abgeschlossen ist und die Immobilie in ihrem Besitz übergehen konnte.

Baumängel, die im Rahmen der Abnahmebegehung gefunden werden, müssen von den Bauunternehmen kostenfrei innerhalb einer angemessenen Frist behoben werden © exclusive-design, stock.adobe.com
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Welche Daten sollten Sie besonders sorgfältig kontrollieren?

Der Notar arbeitet besonders sorgfältig und ist für eine ganz genaue Übertragung aller Zahlen und Daten in den Kaufvertrag verantwortlich. Trotzdem sollten Sie vor der Unterzeichnung noch einmal alles gründlich durchlesen und insbesondere diese Punkte kontrollieren:

  • Personalien
  • Kaufpreis
  • eingetragene Kontoverbindungen und Zahlungsmodalitäten
  • vereinbarte Termine
  • genaue Bezeichnung des Grundstücks und der Flurstücksnummer
  • Grundstücksgröße
  • Vorkaufsrechte
  • Bestehende Belastungen und deren Ablösung oder Löschung
  • Welche Grunddienstbarkeiten bleiben bestehen?
  • Höhe der Maklerprovisionen und Modalitäten zu deren Zahlungsweise

Nehmen Sie sich für die Kontrolle des Vertrages ausreichend Zeit. Sie sind außerdem berechtigt, Fragen an den Notar zu stellen, wenn Sie bestimmte Formulierungen nicht verstehen oder Ihnen eine Vereinbarung seltsam vorkommt.

Hinweis: Sie benötigen zur Vertragsunterzeichnung unbedingt ein gültiges Personaldokument wie Ihren Reisepass oder Ihren Personalausweis. Schauen Sie vor dem Termin noch einmal nach, ob der Ausweis nicht etwa bereits abgelaufen ist und kümmern Sie sich bei Bedarf rechtzeitig um eine Aktualisierung.

Alle Fakten im Kaufvertrag sollten sorgfältig überprüft werden © Thitiphat, stock.adobe.com
Alle Fakten im Kaufvertrag sollten sorgfältig überprüft werden © Thitiphat, stock.adobe.com

Was passiert nach der Unterzeichnung?

Sobald beide Vertragsparteien den Kaufvertrag unterzeichnet haben, kann der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch beauftragen. Sie stellt eine bindende Reservierung für diesen Kauf dar.

Außerdem holt der Notar weitere Informationen ein. So erkundigt er sich bei der Gemeinde, ob diese ein Vorkaufsrecht für die Immobilie ausüben möchte. Er meldet den Kauf beim Finanzamt, damit dieses die Grunderwerbsteuer berechnet. Das Finanzamt stellt Ihnen eine entsprechende Rechnung, die Sie zeitnah bezahlen sollten. Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer werden Sie im Grundbuch als neuer Besitzer eingetragen.

Was geschieht nach dem Unterzeichnen des Immobilienkaufvertrages? Der Ablauf im Überblick
Was geschieht nach dem Unterzeichnen des Immobilienkaufvertrages? Der Ablauf im Überblick

Stellt der Notar fest, dass alle rechtlichen Voraussetzungen für den Kauf erfüllt sind, wird er schriftlich zur Zahlung des Kaufpreises innerhalb einer bestimmten Frist auffordern. Von dem Termin der Beurkundung bis zur Aufforderung zur Kaufpreiszahlung können zwei bis sechs Wochen vergehen. Sie weisen dem Notar die Zahlung des Kaufpreises nach und der Verkäufer bestätigt dies nach Eingang der kompletten Summe. Danach wird der Notar die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch beantragen. Dieser Vorgang kann ebenfalls mehrere Wochen dauern. Sie erhalten jedoch automatisch eine Eintragungsmitteilung vom Grundbuchamt, wenn die Umschreibung abgeschlossen ist. Nun kann die Übergabe des Objektes stattfinden.

Außer der Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer werden jetzt auch die Notargebühren und gegebenenfalls die Gebühren für den Makler fällig.

Schlüsselübergabe nach Abschluss des Kaufvertrages und Zahlung des Kaufpreises © Robert Kneschke, stock.adobe.com
Schlüsselübergabe nach Abschluss des Kaufvertrages und Zahlung des Kaufpreises © Robert Kneschke, stock.adobe.com

Wann ist ein Rücktritt vom Kaufvertrag möglich?

Generell ist der Rücktritt von einem notariell beglaubigten Kaufvertrag für eine gebrauchte Immobilie nicht möglich. Sobald Sie Ihre Unterschrift geleistet haben, können Sie diese nicht mehr zurücknehmen. Eine einzige Ausnahme wäre es, wenn der Verkäufer arglistig schwerwiegende Mängel am Verkaufsgegenstand verschwiegen hätte. Dies könnte zum Beispiel ein schwerer Schädlingsbefall sein, der später einen Abriss des Hauses zur Folge hätte. Allerdings ist ein Nachweis für solche Mängel und speziell für das arglistige Verschweigen sehr schwierig zu führen. Führen Sie deshalb bei der Besichtigung ein Protokoll, welche Sie sich vom Verkäufer oder Makler unterzeichnen lassen.

Überdenken Sie den Kauf des Hauses in aller Ruhe und gönnen Sie sich ausreichend Zeit, die Bausubstanz gründlich zu prüfen. Nehmen Sie Abstand von dem Objekt, wenn Ihnen etwas seltsam vorkommt oder wenn Sie zu wichtigen Bereichen wie Dachboden oder Keller keinen Zugang erhalten können.

Kann vielleicht schon den Besitzer wechseln: großzügiges Einfamilienhaus mit Solaranlage und Pool © slavun, stock.adobe.com
Kann vielleicht schon den Besitzer wechseln: großzügiges Einfamilienhaus mit Solaranlage und Pool © slavun, stock.adobe.com

Unterzeichnen Sie auf keinen Fall einen notariellen Kaufvertrag, wenn Sie nicht sicher über den geforderten Kaufpreis verfügen können. Dazu muss entweder Finanzierung bereits bewilligt sein oder sie müssen im Besitz der entsprechenden Geldmittel sein. Wenn Sie den Kaufpreis nicht zahlen können, darf der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten. Er kann Schadensersatzforderungen stellen, die zum Beispiel seine Notarkosten und andere Aufwendungen betreffen. Ihren Anteil an den Notarkosten müssen Sie in diesem Fall ebenfalls zahlen, auch wenn der Vertrag am Ende nicht zustande kommt.

Wenn Sie Bedenken haben, ob diese Immobilie die Richtige für Sie ist, melden Sie dies bereits vor Vereinbarung des Notartermins an. Bitten Sie um Aufschub und vielleicht noch einmal um eine weitere Besichtigung. So können Sie Klarheit erhalten und unnötige Kosten vermeiden.

Besiegelt: Nur notariell beurkundete Erklärungen und Kaufverträge haben rechtlich Bestand © Roland Spiegler, stock.adobe.com
Notartermin und Hausübergabe

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