Den Kaufpreis einer Immobilie richtig beurteilen können

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Wenn Sie beabsichtigen, ein Haus zu kaufen, ist es für Ihre Kalkulationen ausgesprochen wichtig, den Kaufpreis richtig zu beurteilen. So kann ein niedrig angesetzter Kaufpreis im ersten Moment lukrativ erscheinen. Doch später notwendige Sanierungen können ein solches Objekt teurer als einen Neubau werden lassen. Manchmal setzen die Verkäufer auch einen höher als üblichen Preis an, um noch Verhandlungsspielraum zu haben. Diesen sollten Sie dann auch entsprechend nutzen, um einen fairen Kaufpreis für die Immobilie zu erzielen. Der folgende Beitrag wird Ihnen dabei helfen, den Kaufpreis für Ihr Haus richtig zu beurteilen.

Gepflegtes und gut erhaltenes Landhaus mit schönem Garten © mubus, stock.adobe.com

Mehrere Faktoren berücksichtigen

Diese Faktoren haben einen Einfluss auf den Kaufpreis bzw. auf den Wert einer Immobilie:

Lage und Größe des Grundstücks
Alter des Objekts
Größe der Wohn- und Nutzflächen
baulicher Zustand (Energieeffizienz, Instandhaltungsrückstau, Optik)
bauliche Besonderheiten (wie zum Beispiel Baustil, Details wie Terrassen, Wintergarten oder Erker)
Nachfrage am Markt nach diesem Typ von Immobilien

Welche Faktoren beeinflussen den Kaufpreis?

Neben all den Fakten, die sich zahlenmäßig berechnen lassen, kann die tatsächliche Nachfrage einen erheblichen Einfluss auf den Kaufpreis haben. Daher sollten Sie immer die aktuellen Angebote beobachten. So sehen Sie zum Beispiel, wie schnell neue Inserate wieder verschwinden oder als reserviert markiert werden. Geschieht das in sehr kurzen Abständen, können Sie von einer hohen Nachfrage in diesem Gebiet ausgehen. Stehen die Inserate hingegen längere Zeit zur Verfügung, haben Sie wahrscheinlich mehr Verhandlungsspielraum für einen netten Rabatt.

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Bodenrichtwert und Grundstücksgröße

Der Bodenrichtwert ist eine Kennzahl, welche auf Basis der in den letzten Jahren stattgefundenen Grundstücksverkäufe ermittelt wird. Für diese Ermittlung sind in den einzelnen Ländern Gutachterausschüsse zuständig. Die Werte können Sie bei diesen Gutachterausschüssen erfragen. Einige Länder veröffentlichten auch Bodenrichtwertkarten im Internet, welche Sie kostenlos einsehen können. Multiplizieren Sie diesen Bodenrichtwert mit der Grundstücksgröße. So erhalten Sie eine Basis für den reinen Grundstückswert, ohne das Bauwerk.

Tipp: Der Bodenrichtwert kann als Verhandlungsgrundlage dienen und er wird zum Beispiel von Banken bei der Bewertung einer Finanzierung verwendet. Der tatsächliche Kaufpreis einer Immobilie muss sich jedoch nicht zwingend nach diesem Wert richten und kann frei verhandelt werden.

Alter und baulicher Zustand des Hauses

Das Alter eines Hauses hat insbesondere dann Einfluss auf seinen Wert, wenn längere Zeit keine Sanierungen durchgeführt wurden. Sofern das Haus über all die Jahre sorgfältig gepflegt wurde, dass Dach immer in Ordnung war und es regelmäßig modernisiert wurde, kann auch ein älteres Haus im Wert einem Neubau in nichts nachstehen.

Prüfen Sie deshalb nicht nur das Baujahr, sondern lassen Sie sich auch die durchgeführten Sanierungen nachweisen. Diese sollten insgesamt nicht länger als 10–15 Jahre zurückliegen. Schätzen Sie den nötigen Sanierungs- und Modernisierungsbedarf ab und berücksichtigen Sie diese Kosten bei der Kalkulation für einen fairen Kaufpreis.

Zum baulichen Zustand sollten außerdem weitere Faktoren betrachtet werden:

Raumhöhen
Schnitt der Wohnflächen (kleine oder größere Zimmer, sind die Grundrisse veränderbar?)
Größe der Fenster (Tageslicht, Isolationswerte)
Ausrichtung des Gebäudes auf dem Grundstück
verbaute Materialien
Wärme- und Schallschutz
Wohnklima
Nachbarschaft und Lage des Grundstücks

Tipp: Für eine Einschätzung des baulichen Zustandes kann ein Energieausweis hilfreich sein. In diesem Protokoll werden Schwachstellen, welche die energetische Ausstattung des Hauses betreffen, detailliert beschrieben. Sie können daraus zum Beispiel auch erkennen, welche Modernisierungen nach dem Kauf nötig werden.

Stark sanierungsbedürftiger Altbau © Mariusz Niedzwiedzki, stock.adobe.com

Wohn- und Nutzflächen ermitteln

Jedes Exposé sollte genau beschreiben, welche Wohn- und Nutzflächen in der betreffenden Immobilie zur Verfügung stehen. Dort kann es zum Beispiel interessant sein, ob es noch eine Ausbaureserve oder dem Dach, in Nebengebäuden oder im Keller gibt, um weiteren Wohnraum oder Platz für ein eigenes Büro zu schaffen. Falls der bereits ausgebaute Wohnraum für ihre Zwecke ausreichend ist, wären große zusätzliche Nutzflächen möglicherweise eher eine Belastung, wenn sie ebenfalls beheizt, gereinigt und gepflegt werden müssen.

TIPP

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Für viele Städte und Gemeinden existieren Vergleichslisten, die den Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnraum anzeigen. Immobilienportale zeigen häufig in einer kleinen Grafik neben dem Inserat an, ob der Preis für das betreffende Objekt günstiger oder teurer als der allgemeine Marktpreis ist. Dies sollten Sie als informativen Hinweis nehmen. Darauf verlassen können Sie sich allerdings nicht komplett, da der Zustand der Immobilie bei einem niedrigen Preis schlechter sein kann als bei den betrachteten Vergleichsangeboten.

Was würde ein Neubau in ähnlicher Lage kosten?

Einen weiteren Anhaltspunkt für einen realistischen Kaufpreis kann ein Vergleich mit den Kosten für einen Neubau in ähnlicher Lage liefern. Dazu benötigen Sie die üblichen Preise für freie Grundstücke, die Erschließungskosten für diese Grundstücke und verschiedene Angebote für Bauprojekte. Berücksichtigen Sie dabei nicht nur die Wohnflächen, sondern auch die Bauweise und die technische Ausstattung der entsprechenden Immobilien.

Wie Sie den Kaufpreis richtig beurteilen – in 4 Schritten

Tipp: Der Gesamtpreis für Kauf und eventuell nötige Sanierungen sollte keinesfalls höher sein als der Preis für den Kauf eines Grundstücks und den Bau eines neuen Hauses in vergleichbarer Ausstattung.

Modernes Einfamilienhaus mit Solaranlage © slavun, stock.adobe.com

Gutachter beauftragen

Sie haben immer die Möglichkeit, selbst einen Gutachter zu beauftragen, der den Kaufpreis der Immobilie im Vergleich zum aktuellen Markt einschätzt. Dafür müssen Sie zwar einige 100 € bezahlen, können jedoch bei einer soliden Beratung schnell mehrere 1000 € für den Kauf einsparen. Außerdem schützen Sie sich so vor unseriösen Verkaufsangeboten, bei denen schwere Mängel am Bau verdeckt wurden.

Kosten sparen durch einen sorgfältigen Kaufpreisvergleich © Alexander Raths, stock.adobe.com

Baujahre und ihre charakteristischen Merkmale

Häuser weisen je nach ihrer Entstehungszeit gewisse Merkmale auf, die typisch für diese Epoche sind. Das können einerseits Bauformen aber… weiterlesen