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Bestandsaufnahme bei der Besichtigung durchführen

Falls es kein Gutachten gibt, können Sie eine grobe Bestandsaufnahme während der Besichtigung des Hauses durchführen. Fragen Sie dabei den Vorbesitzer bzw. den Makler genau, wie alt die einzelnen Bestandteile sind. Lassen Sie sich bereits erfolgte Sanierungen mittels Kopien von Rechnungen nachweisen. Wichtig ist hier zum Beispiel auch, ob das Haus durchgehend bewohnt wurde oder ob es längere Zeit leer stand.

Legen Sie sich eine Checkliste an, in der Sie sich während der Besichtigung Notizen zu folgenden Details des Objektes machen:

• Fassade (unregelmäßige Färbungen, fehlende Putz, Risse, feuchte Stellen)
• Dach und Regenrinnen in Ordnung?
• Fenster, Türen, Fensterläden oder Rollläden in Ordnung? Dazu diese auch einmal öffnen und bewegen und wieder schließen.
• Wie sehen die Fußböden im Haus aus und aus welchen Materialien bestehen sie?
• Welche Wand- und Deckenbeläge wurden verwendet und in welchem Zustand sind sie?
• Zustand der Küche
• Zustand der Treppen
• Benötigt das Bad eine Sanierung? Diese könnte auch angebracht sein, wenn technisch noch alles in Ordnung ist, Sie aber gerne eine modernere Einrichtung einbauen möchten.
• Keller (Trocken? Ausbaufähig? Zustand von Haustechnik wie Heizung, Gasanschluss, Hausanschluss für Elektroenergie, Abwasserleitungen)
• Ist das Haus gedämmt und in welchem Zustand befindet sich die Dämmung?
• Wie sehen die Außenanlagen, wie zum Beispiel Gehwege, Zufahrt und Zaun aus?

Tipp: Möglicherweise kennen Sie sich mit dem baulichen Zustand von Gebäuden fachlich nicht so gut aus. Für diesen Fall sollten Sie sich eine Begleitung engagieren, die einen guten Blick für den Sanierungsbedarf hat. Das muss nicht unbedingt ein Handwerker sein, der später diesen Auftrag ausführen soll. Für eine unabhängige Einschätzung holen Sie sich am besten Rat von einem neutralen Sachverständigen.

Sachverständige beauftragen

Ein Bausachverständiger kann Ihnen viele wertvolle Tipps für den Sanierungs- und Modernisierungsbedarf einer Immobilie liefern. Die Kosten für ein entsprechendes Gutachten können Sie individuell vereinbaren. Da Sie in diesem Fall nicht unbedingt ein rechtssicheres Gutachten benötigen, wird sich der Preis dafür im Rahmen halten. Rechnen Sie mindestens 800 € dafür ein. Dieser Preis lässt sich jedoch bestimmt verhandeln.

Klären Sie vor Auftragsvergabe genau ab, welche Daten Ihnen der Sachverständige liefern soll und wie genau die entsprechenden Details beschrieben werden sollen. Wurde das Gutachten sorgfältig ausgeführt und mit Angaben zu Grundflächen, Verbrauchszahlen und Materialien ergänzt, kann es eine solide Basis für die Ausschreibung an die Handwerker bilden.

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Welche Stellen sind häufig sanierungsbedürftig?

Je nachdem, wie alt das Haus ist, werden am ehesten Fassade, Dach, Fenster, Elektroanlage oder Heizung sanierungsbedürftig sein. In den meisten Fällen möchten neue Besitzer Bad und Küche renovieren, auch wenn diese vielleicht noch einige Jahre nutzbar wären. Auch die Heizungsanlage bedarf sehr häufig einer Erneuerung. Dies kann nicht nur aus technischen Gründen notwendig werden, sondern könnte auch wegen einer verbesserten Energieeffizienz sinnvoll sein. Da es für energetische Maßnahmen Fördermittel gibt, nutzen viele Immobilienkäufer die Gelegenheit, noch vor dem Erstbezug Maßnahmen wie das Anbringen einer Dämmung, das Austauschen von Fenstern oder die Installation eines neuen Heizkessels durchzuführen.

Wichtige werterhaltende Maßnahmen wären außerdem Sanierungen am Dach oder das Anbringen einer Feuchtigkeitssperre zum Keller hin.

Wie viele Jahre halten Dach, Heizung oder Elektroanlage?

Für Bauherren und Immobilienkäufer gibt es grobe Richtwerte, welche angeben, wie lange die einzelnen Bestandteile eines Hauses halten, bevor sie saniert oder ausgetauscht werden müssen. Dazu zählen unter anderem:

• Dach sanieren (Dachziegel ersetzen, ausbessern): alle 20–30 Jahre
• Neuer Dachstuhl: alle 50 Jahre
• Dämmung für außen und innen erneuern: alle 30 bis 40 Jahre
• Fassadenputz sanieren: alle 20 Jahre
• Fenster, Türen und Rollläden erneuern: alle 20–30 Jahre
• Neue Elektroanlage installieren: alle 20–30 Jahre
• Heizung und Heizkörper austauschen: alle 15–20 Jahre
• Wasserrohre erneuern: alle 20–25 Jahre
• Bad renovieren und sanieren: alle 15–20 Jahre
• Küche erneuern (Möbel und Geräte): alle 15–20 Jahre
• Tapezieren oder malern: alle 3–10 Jahre
• Parkettboden neu verlegen: alle 30–40 Jahre

Wurde das Haus mit sehr hochwertigen Materialien und in guter Qualität gebaut und wurde dies auch für die Innenausstattung wie Haustechnik und Treppen eingehalten, können sich diese Zeiträume auch um mehrere Jahre verlängern. So ist ein gut gepflegtes Bad vielleicht nach 20 Jahren nicht mehr optisch modern, kann aber durchaus noch längere Zeit einwandfrei seinen Dienst versehen. Eventuell fallen kleinere Reparaturen an, bei denen Armaturen oder einzelne Anschlüsse ausgetauscht werden müssen.

Sofern die Verkabelung der Elektroanlage mit Kupferleitungen ausgeführt wurde, können diese häufig ebenfalls länger als die angegebenen 20–30 Jahre in Betrieb bleiben. Allerdings ist es sinnvoll, die Anlage nach dieser Zeit durch einen Fachmann überprüfen zu lassen. Dabei sollten Anschlusskästen kontrolliert werden und Messungen die Sicherheit der Schutzmaßnahmen überprüfen. Dies ist generell auch als einmalige Überprüfung zu empfehlen, bevor Sie in das gekaufte Haus einziehen.

Wann ist eine energetische Sanierung sinnvoll?

Eine energetische Sanierung bietet sich dann an, wenn der Energieausweis mehrere Maßnahmen dafür empfiehlt. Sie können damit ihre Heizkosten senken und außerdem für ein angenehmeres Wohnklima sorgen. Mit einer guten Wärmedämmung für die oberste Geschossdecke, die Fassade und das Dach erzielen Sie außerdem nicht nur eine Reduzierung der Heizkosten, sondern das Haus erwärmt sich in den Sommermonaten weniger. Dadurch lassen sich gerade die Räume unter dem Dach besser nutzen.

Falls für das Objekt, welches Sie kaufen möchten, kein Energieausweis vorliegt, können Sie selbst einen Energieberater oder einen entsprechenden Sachverständigen mit einer energetischen Analyse beauftragen. Ein Teil der Kosten für diese Analyse lässt sich über Fördermittel abdecken.

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Mit welchen Kosten für die Sanierungsmaßnahmen müssen Sie rechnen?

Planen Sie für geplante Sanierungsmaßnahmen an Ihrem Haus unter anderem mit folgenden Kosten:

• Bad erneuern: 8.000-15.000 €
• Fenster austauschen: ab 450 € je Stück (abhängig von Größe, Form, Material und Wärmedämmung wert)
• Heizungsanlage erneuern: ab 5.000 € für den Kessel, ab ca. 2000 € für den Brauchwasserspeicher und ab 1500 € je Heizkörper, weitere Kosten können für das Verlegen neuer Rohre entstehen
• Ausbau des Dachbodens: ab 600 € pro Quadratmeter
• Dach neu eindecken und dämmen: ab 250 € pro Quadratmeter
• Fassade dämmen: ab 100 € pro Quadratmeter
• Fassade streichen: ab 20 € pro Quadratmeter
• Neuer Putz: ab 70 € pro Quadratmeter
• Erneuerung der Elektroinstallation: ab 100 € pro Quadratmeter Wohnfläche, inklusive Erneuerung von Schaltern und Steckdosen
• Dämmung der Kellerdecke: ab ca. 30 € pro Quadratmeter
• neue Innentür mit Zarge: ab 200 € je Stück
• Bodenbeläge erneuern: je nach Material ab 35 € der Quadratmeter (dies gilt beispielsweise für PVC Bodenbelag oder Kunstfaserteppich, Holzdielen oder Parkett sind wesentlich teurer)

Tipp: Da sich die Preise für Handwerksleistungen und Material permanent ändern können, bieten diese Angaben nur grobe Richtwerte. Für eine konkrete Kalkulation benötigen Sie auf jeden Fall immer ein verbindliches Angebot.

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