Der Architektenvertrag – Rechte und Pflichten

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Mit dem Architektenvertrag wird die Zusammenarbeit zwischen Bauherrn und Architekten rechtsverbindlich definiert. Der Vertrag enthält die zu erbringenden Leistungen, bzw. das geschuldete „Architektenwerk“, also die vollständige Planung Ihres Hauses gemäß der vereinbarten Leistungen. Ebenfalls geregelt sind Honorar und Haftung sowie die Rechte und Pflichten der Vertragspartner.

Bevor der Architekt mit der Planung Ihres Hauses beginnt, wird ein Architektenvertrag zur Regelung der vereinbarten Leistungen, des Honorars sowie der Rechte und Pflichten der Vertragspartner abgeschlossen © AboutLife, stock.adobe.com

Akquise und Vorvertrag

Bis zur Unterzeichnung des eigentlichen Architektenvertrags gibt es einige Zwischenstufen, also Leistungen, die der Planer erbringt, für die er jedoch nicht in jedem Fall eine Vergütung einfordern kann. Sie werden dem Bereich Werbung oder Akquise zugeordnet, sind jedoch zum Teil mit viel Arbeit verbunden. Dazu gehören zum einen das Erstgespräch als Akquisegespräch, aber teilweise auch erste Vorentwürfe und Vorüberlegungen, die für den Bauherrn als Entscheidungsgrundlage zur Auftragserteilung dienen. Wann eine solche Vorleistung kostenlos ist und wann der Planer eine Vergütung verlangen und erwarten kann, hängt vom Einzelfall ab.

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Der Vorvertrag

Ein Vorvertrag ist sinnvoll, wenn für den Abschluss des Architektenvertrags noch wichtige Informationen fehlen oder rechtliche Hindernisse vorhanden sind, man sich jedoch bereits einig über die Zusammenarbeit ist. Der Vorvertrag beinhaltet die grundlegenden Leistungen und Vertragsbedingungen und verpflichtet den Bauherrn dazu, den Architekten mit weiteren Leistungen zu beauftragen. Anstelle dieses Vertrages kann auch eine formlose Verpflichtungserklärung unterzeichnet werden.

Der Architektenvertrag ist ein Werkvertrag nach BGB, das heißt, der Architekt schuldet dem Bauherrn das im Vertrag vereinbarte Architektenwerk, also die vollständige Hausplanung © Zerbor, stock.adobe.com

Die Inhalte des Architektenvertrags

Der Architektenvertrag ist ein Werkvertrag nach § 631, BGB. Er enthält – möglichst detailliert – alle Leistungen, die der Architekt erbringen muss und das abzuliefernde Endergebnis, das Architektenwerk. Der Vertrag enthält insbesondere folgende Angaben:

Angaben zu den Vertragspartnern
Allgemeine Beschreibung des Vertragsziels
Raumprogramm
Funktionsprogramm
Kostenvorgaben
Materialvorgaben
Gestaltungsvorgaben
Fristen und Termine
Vereinbarte Leistungen nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure)

Hinsichtlich der Leistungen wird im Vertrag genau festgelegt, welche Leistungsphasen, Grundleistungen, besondere oder zusätzliche Leistungen nach HOAI der Architekt liefert. Wahlweise können Sie den Architekten mit allen Stufen in einem Vertrag beauftragen oder eine schrittweise Beauftragung durchführen. Letztere empfiehlt sich, da es mehr Handlungsspielraum für neue Vertragsverhandlungen oder die Anpassung der erforderlichen Leistungen bietet. Bei einer stufenweisen Beauftragung enthält jeder Vertrag in der Regel eine Verpflichtungserklärung, dass der Bauherr den Architekten mit der weiteren Planung beauftragt.

Wichtige Bestandteile des Architektenvertrags

Verpflichtungen im Architektenvertrag

Nicht nur der Architekt, auch der Bauherr hat Pflichten, die ebenfalls im Vertrag festgelegt werden. Die Hauptverpflichtung des Planers ist die Erfüllung der vereinbarten Leistungen für die Hausplanung, der Bauherr verpflichtet sich zu folgenden Leistungen:

Abnahme von Architektenleistungen
Einverständnis zur Beauftragung weiterer Fachplaner
Zahlung des vereinbarten Honorars
Zusammenarbeit und Abstimmung mit dem Architekten

Verpflichtungen, die der Bauherr mit der Unterschrift unter den Werkvertrag eingeht

Zusätzliche Vereinbarungen

Einige zusätzliche Vereinbarungen sind im Architektenvertrag üblich und werden je nach Bedarf mit aufgenommen. Diese Vereinbarungen betreffen Nebenkosten, Zahlungsplan, Mehrwertsteuer, Versicherungspflichten, vorzeitiges Vertragsende, Urheberrecht oder die Schriftform bei Vertragsänderungen.

Verstößt der Vertrag gegen bestimmte Regeln, zum Beispiel bei fehlender Schriftform für spezielle Honorarabsprachen, ist der gesamte Vertrag unwirksam © N. Theiss, stock.adobe.com

Wann ist ein Architektenvertrag unwirksam?

In einigen Fällen verliert der Architektenvertrag seine rechtliche Bindung. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn gravierende Formfehler vorliegen. So muss der Vertrag in einigen Fällen zwingend in Schriftform vorliegen, nämlich immer dann, wenn besondere Kosten wie die Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale oder eines Umbau-Modernisierungszuschlags vereinbart wurden.

Ein weiterer Grund, warum der Architektenvertrag unwirksam ist, betrifft das sogenannte Kopplungsverbot. Der Architekt darf nicht gleichzeitig ein Grundstück vermitteln und mit dem Käufer einen Architektenvertrag abschließen. Diese Regelung dient dem Käuferschutz. Sie verhindert, dass die Beauftragung des Architekten Voraussetzung für den Grundstückskauf ist oder umgekehrt.

Weitere Gründe für die Unwirksamkeit sind:

Ein Verstoß gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit
Ein mündlich vereinbartes Honorar ohne Umsatzsteuer

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Architektenvertrag kündigen

Sowohl Bauherr als auch Architekt können unter bestimmten Umständen und beim Vorliegen guter Gründe den Vertrag kündigen. Der Bauherr kann im Gegensatz zum Planer auch eine ordentliche Kündigung nach § 648 BGB vornehmen. Er ist dann verpflichtet, dem Architekten die Vergütung abzüglich der ersparten Aufwendungen zu bezahlen. Wichtige Gründe, die zur Kündigung des Vertrages durch den Bauherrn berechtigten, sind:

Fehlende Bauvorlageberechtigung/ Qualifikation
Anfertigung nicht genehmigungsfähiger Planungsentwürfe, die dem Bauvorbescheid widersprechen
Fehlende Haftpflichtversicherung trotz vertraglicher Vereinbarung
Abweichung von den vereinbarten Baukosten
Insolvenz des Auftragnehmers
Unvorhersehbare, schwerwiegende Vorfälle, die die Weiterführung des Bauprojekts verhindern

Nach § 648 BGB kann der Bauherr auch eine ordentliche Kündigung vornehmen © Gina Sanders, stock.adobe.com

Der Planer auf der anderen Seite hat ebenfalls ein Kündigungsrecht, zum Beispiel, wenn die vereinbarten Abschlagszahlungen nicht geleistet werden oder der Auftraggeber seinen Mitwirkungspflichten laut Vertrag nicht nachkommt. Auch die Forderung an den Auftragnehmer, rechtliche Vorschriften zu missachten oder ein zerrüttetes Vertrauensverhältnis berechtigen zur Kündigung.

Kündigung des Architektenvertrags durch den Bauherrn

Stichwort „entgangener Gewinn“

Wenn der Vertrag ohne Verschulden des Architekten endet, erhält er das volle Honorar für alle erbrachten und vereinbarten Leistungen unter Abzug ersparter Aufwendungen. Welche das genau sind, muss der Architekt genau zusammenstellen und nachweisbar beziffern. Das verbleibende Resthonorar bezeichnet die Rechtsprechung als „entgangenen Gewinn“.