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Bereiche, welche Sie beim Ortstermin genauer betrachten sollten

Beim Ortstermin sollten Sie das Gebäude auf der Außenseite von allen Seiten gründlich inspizieren. Schauen Sie sich dabei auch an, wie das Außengelände gestaltet ist und ob es auffällige Farbunterschiede an der Fassade oder an anderen Bauteilen gibt. Lassen Sie sich weiterhin alle Räume, den Keller und auch den Dachboden zeigen. Achten Sie dabei nicht nur auf die Optik, sondern auch auf Gerüche. Zum Beispiel könnte alles nach frischer Farbe riechen. Das ist zwar ganz nett, weil die Räume dann wahrscheinlich gerade renoviert wurden, es könnten damit aber auch Mängel verdeckt worden sein. Riecht es im Keller und auf dem Dachboden muffig oder nach abgestandenem Wasser? Dies könnte eventuell ein Zeichen für Feuchtigkeitsschäden sein.

Kontrollieren Sie die einzelnen Bereiche des Hauses:

• Dach (Alter der Eindeckung, Art der Dachziegel, Dämmung)
• Heizungsanlage (Alter, durchgeführte Wartungen)
• Wasser und Abwasserversorgung
• Fassade (Risse, Ausbesserungen, Feuchtigkeitsschäden)
• Fenster und Türen (Alter, Material, Dichtheit, Art der Isolation)
• Keller, Bad und Küche hinsichtlich Feuchtigkeit und Schimmel
• Alter und Gestaltung der Elektroinstallation (Anzahl Steckdosen und Lichtschalter, Sicherungskasten)

Tipp: Wenn Sie sich bei der ersten Besichtigung nicht ganz sicher sind, ob die entdeckten Schäden tatsächlich eine Wertminderung darstellen, können Sie einen zweiten Termin vereinbaren. Nehmen Sie dann einen Sachverständigen mit, der sich die Sache genauer anschaut und Ihnen eine fachliche Beratung bietet. Preisverhandlungen sollten Sie erst durchführen, wenn Sie sich über den Zustand des Hauses sicher sind.

Fragen an den Vorbesitzer

Niemand kennt ein Haus besser als der eigentliche Besitzer oder Bauherr. Stellen Sie deshalb nach Möglichkeit den Vorbesitzer detaillierte Fragen zum Objekt. Diese könnten beispielsweise wie folgt lauten:

• Warum soll das Haus verkauft werden?
• Wie lange wird schon versucht, das Objekt an den Mann zu bringen?
• Gab es häufige Eigentümerwechsel?
• Wie wird die Wohngegend eingeschätzt?
• Ist das Objekt frei und sofort bezugsfertig oder müssen die Eigentümer bzw. die aktuellen Mieter erst noch ausziehen?

Diese Fragen lassen sich bereits vor der Besichtigung telefonisch oder per Mail klären. Fallen Ihnen später noch weitere Punkte ein, die Sie gerne klären möchten, notieren Sie sich am besten alles mit auf ihrer Checkliste.

Fragen zu Gebäude und Grundstück

Auch die Fragen zum Gebäude und zum Grundstück können Sie bereits vor der Besichtigung an den Eigentümer oder an den Vermittler stellen. Wichtige Informationen wären unter anderem:

• Wann und in welchem Umfang wurde das Bauwerk zuletzt saniert?
• Ist es komplett beräumt oder kann die Möblierung übernommen werden?
• Wie erfolgen Heizung und Warmwasserbereitung?
• Welche Schallisolierung und Wärmedämmung besitzt das Haus?
• Besteht Denkmalschutz?
• Ist eine Reservierung des Objektes möglich und falls ja, wie lange?
• Zu welchem Zeitpunkt kann eine Übergabe des Hauses frühestens erfolgen?
• Fällt Erbpacht an?
• Gibt es Parkmöglichkeiten?
• Bestehen besondere Vorschriften hinsichtlich Bebauungsplan oder Grundstücksgestaltung?
• Wie hoch ist die Grundsteuer und müssen weitere Abgaben wie zum Beispiel für die Ableitung von Oberflächenwasser in den Kanal berücksichtigt werden?

Außerdem können Sie erfragen, ob spezielle Baustoffe im Gebäude vorhanden sind. Mit welchen Farben wurden Wände und Holz behandelt? Aus welchem Material besteht der Putz für Innen- und Außenwände? Wurden Wasserleitungen aus Kunststoff, Kupfer oder anderen Materialien verlegt?

Tipp: Aus gesundheitlicher Sicht können die Fragen nach den verwendeten Baustoffen sehr wichtig sein. Das ist besonders dann interessant, wenn Sie oder Familienmitglieder unter Allergien leiden oder Ihnen bestimmte Unverträglichkeiten bekannt sind. Außerdem könnte eine geplante Sanierung teuer werden, wenn Sie später gesundheits- oder umweltschädliche Baustoffe entsorgen müssen.

Zeitpunkt, Ausrüstung und Begleitung für eine Hausbesichtigung

Wählen Sie für den Termin der Hausbesichtigung möglichst eine Zeit, in der Sie das volle Tageslicht genießen können. Unter diesen Bedingungen lässt sich einerseits die Außenhülle besser betrachten und andererseits haben Sie günstigeres Licht bei der Besichtigung von Keller und Dachboden. Sie sehen außerdem, wie hell die Innenräume ohne künstliche Beleuchtung sind. So lassen sich schattige Bereiche, wie sie zum Beispiel durch hohe Hecken, Nachbargebäude oder Bäume im Außenbereich entstehen können, identifizieren.

Bereiten Sie sich eine kleine Ausrüstung vor, die Sie zur Besichtigung mitnehmen:

• Schreibblock mit fester Unterlage und Stift oder Gerät für elektronische Notizen
• schriftliche Checkliste
• Maßband oder Zollstock
• Fotoapparat oder Handy mit Fotofunktion

Wenn das zu besichtigende Haus ein Sanierungsobjekt ist, kann es günstig sein, schützende Kleidung zu tragen. Dazu gehören auf alle Fälle feste Schuhe. Mit einem Bauarbeiterhelm schützen Sie Ihren Kopf nicht nur vor herabfallenden Dingen, sondern auch vor dem Anstoßen im niedrigen Kellergang oder an den Balken im Dachboden.

Kennen Sie sich selbst gut mit Bauwerken aus? Falls Sie sich noch nicht zu viel damit beschäftigt haben, wäre es gut, eine fachkundige Begleitung zur Besichtigung mitzunehmen. Dies könnte ein Makler sein, den Sie selbst beauftragen, oder jemand, der schon selbst gebaut oder ein Haus gekauft hat. Einen Sachverständigen zu engagieren, wäre bestimmt die fachlich sicherste Lösung. Doch kann dies bei mehreren Besichtigungen schnell teuer werden. Besprechen Sie mit Ihrer Begleitung vorher, welche Taktik Sie bei der Besichtigung verfolgen wollen. Möchten Sie eventuelle Vorteile und Mängel gleich vor Ort besprechen oder wollen Sie diese erst nach dem Besuch in Ruhe auswerten? Soll Ihre Begleitung aktiv mitwirken oder nur als stiller Beobachter fungieren?

TIPP

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Nutzen Sie den Besichtigungstermin, um möglichst viele Fotos von allen Räumen, von den Außenansichten und auch vom Grundstück zu machen. Fragen Sie dazu natürlich vorher den Besitzer, ob Ihnen das gestattet ist. Diese Fotos helfen Ihnen später, sich besser an das Objekt zu erinnern und Argumente für oder gegen Ihre Kaufentscheidung zu finden. Außerdem sind sie wichtig, falls Sie eine Finanzierung für das Haus beantragen möchten. Je mehr aussagekräftige Bilder Sie mit der Finanzierung einreichen können, desto genauer kann Ihre Bank das Objekt bewerten. Sie steigern damit die Chancen für eine Zusage.

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Tipp: Bei einer Besichtigung als Kaufinteressent wäre es klug, das Haus nicht gleich zu sehr zu loben, auch wenn Sie es wirklich fantastisch finden. Das könnte ungewollt den Preis nach oben treiben.

Folgebesichtigung – wann ist das sinnvoll?

Ein Hauskauf ist eine Sache, welche die meisten Menschen nur einmal in ihrem Leben durchführen. Daher sollte die endgültige Entscheidung in aller Ruhe überdacht werden. Zu diesem Vorgehen würde es passen, vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages noch eine Folgebesichtigung zu vereinbaren. Bei dieser zweiten Besichtigung können Sie alle noch offenen Fragen klären. Hier wäre es zum Beispiel günstig, das Haus zu einer anderen Tageszeit als bei der ersten Besichtigung in Augenschein zu nehmen.

Wenn Sie sich hinsichtlich des Zustandes der Bausubstanz nicht ausreichend sicher sind, wäre die Folgebesichtigung eine gute Gelegenheit, jetzt einen Sachverständigen mitzubringen. Das könnte zum Beispiel ein Bausachverständiger sein. Aber auch ein Energieberater könnte Ihnen wertvolle Tipps für eventuell nötige Sanierungen oder bauliche Verbesserungen liefern. Teilen Sie dem Verkäufer bei der Terminvereinbarung für die Folgebesichtigung im Voraus mit, wenn ein Sachverständiger anwesend sein wird. So vermeiden Sie, dass es vor Ort unangenehme Diskussionen gibt und sich der Verkäufer übergangen fühlt. Vereinbaren Sie außerdem mit dem Sachverständigen die Höhe des Honorars, bevor Sie ihn als Begleitung engagieren.

Eine Folgebesichtigung kann auch dann nötig werden, wenn bei der ersten Besichtigung das Haus noch nicht komplett beräumt war. Standen zu diesem Zeitpunkt zum Beispiel noch Möbel in den Räumen, könnten dadurch feuchte Stellen oder andere Schäden an den Wänden verdeckt gewesen sein.

Lassen Sie sich auf alle Fälle möglichst immer ausreichend Zeit, um in aller Ruhe die Vor- und Nachteile des besichtigten Objektes gegeneinander abzuwägen. Falls der Verkäufer mit weiteren Interessenten argumentiert, könnten Sie eine befristete Reservierung vereinbaren. Dies verschafft Ihnen Zeit, um noch einmal zu überlegen und um eine eventuell nötige Finanzierung und alle weiteren Rahmenbedingungen zu klären.

Viel Spaß bei der Suche nach dem neuen Traumhaus und viel Erfolg beim Kauf!

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