Kann ich mir einer Baufinanzierung leisten?

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Immobilienfinanzierung: Welche Rate und welche Darlehenssumme kann ich mir als Kreditnehmer überhaupt leisten?

Die meisten Menschen, die sich ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen möchten bzw. die Immobilie bauen wollen, benötigen dazu Fremdkapital. Die Eigenmittel sind zwar wichtig, reichen jedoch selten aus, um sämtliche Kosten abzudecken. Bevor Sie eine Immobilie erwerben oder den Bau eines Objektes in Auftrag geben, müssen Sie folgende Frage klären: Kann ich mir einer Baufinanzierung überhaupt leisten und falls ja, welche Darlehenssumme ist maximal möglich?

Wie viel Kredit kann ich mir leisten? © lovelyday12, stock.adobe.com
Wie viel Kredit kann ich mir leisten? © lovelyday12, stock.adobe.com

Die Einnahmen- und Ausgabenrechnung als grundlegende Basis

Das Aufstellen einer Einnahmen- und Ausgabenrechnung ist relativ einfach. Bei den Einnahmen handelt es sich für gewöhnlich um Ihr Einkommen, eventuelle Überstundenauszahlungen, Kindergeld und mögliche sonstige Einnahmen, beispielsweise aus einem Nebenjob. Die Ausgabenseite ist demgegenüber weitaus umfangreicher. Sie beinhaltet insbesondere die folgenden Posten:

  • Lebensunterhalt (Lebensmittel, Kleidung und Hygieneartikel)
  • Nebenkosten
  • Kosten für Telekommunikation (TV, Internet, Telefon)
  • Kosten für Mobilität
  • Versicherungsbeiträge
  • Freizeitausgaben
  • Vereinsbeiträge
  • Kreditraten
  • Sparraten
  • Sonstige Ausgaben

Lediglich Ihre aktuelle Miete müssen Sie in dem Fall nicht einkalkulieren, denn diese soll später durch die Rate zur Immobilienfinanzierung ersetzt werden. Wenn Sie nun sämtliche Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen, erhalten Sie als Saldo Ihr frei verfügbares Einkommen. Ist dieser Saldo allerdings negativ, sind Ihre Einnahmen also geringer als die Ausgaben, besteht zunächst Handlungsbedarf, bevor Sie überhaupt an eine Immobilienfinanzierung denken können. Im Idealfall ist Ihr frei verfügbares Einkommen so hoch, dass Sie – nach Abzug eines Risikopuffers – genügend Freiraum für die spätere Darlehensrate haben.

Modernes Einfamilienhaus © Susanne Buchholz, stock.adobe.com
Modernes Einfamilienhaus © Susanne Buchholz, stock.adobe.com

Risikopuffer für unvorhergesehene Ausgaben ist empfehlenswert

Nachdem Sie Ihr frei verfügbares Einkommen mittels der Einnahmen- und Ausgabenrechnung ermittelt haben, sollten Sie davon anschließend ein Risikopuffer abziehen. Dies dient dazu, um später unvorhergesehene Ausgaben abzudecken. Es ist demnach wichtig, dass Sie Ihre Darlehensrate nicht zu eng kalkulieren. Wie eine Berechnung in der Praxis aussehen könnte, zeigt das folgende Beispiel:

  • Monatseinkommen (netto): 2.500 Euro
  • Monatliche Fixkosten: 1.200 Euro
  • Frei verfügbares Einkommen: 1.300 Euro
  • Sicherheitspuffer) von 25 Prozent: 325 Euro
  • Maximal Darlehensrate: 975 Euro

Anhand dieses Beispiels erkennen Sie, dass Sie nicht Ihr verfügbares Einkommen von 1.300 Euro mit der späteren Darlehensrate gleichsetzen sollten, sondern nach Abzug eines Risikoabschlages nur höchstens 975 Euro für die Darlehensrate aufwenden sollten.

Tipp: Es ist empfehlenswert, dass Sie von Ihrem frei verfügbaren Einkommen immer einen Risikoabschlag kalkulieren, der sich zwischen 15 und 30 Prozent bewegen sollte. So passiert es voraussichtlich nicht, dass Sie durch unvorhergesehene Ausgaben in Liquiditätsschwierigkeiten kommen.

Welchen Darlehensbetrag kann ich mir leisten?

Sie haben bereits Ihr frei verfügbares Einkommen ermittelt und anschließend einen Risikoabschlag subtrahiert. Nun geht es darum, auf dieser Grundlage hochzurechnen, welchen Darlehensbetrag Sie sich leisten könnten. Um diese Rechnung durchzuführen, benötigen Sie jedoch zuvor einige Angaben, nämlich:

  • Zinssatz
  • Anfängliche Tilgung
  • Laufzeit des Kredites bzw. Dauer der Zinsfestschreibung

Auf Grundlage dieser Bestandteile eines jeden Darlehens können Sie nun mittels spezieller Rechner ermitteln, welchen Darlehensbetrag Sie sich leisten können. Dies wiederum bestimmt unter Einbezug Ihres vorhandenen Eigenkapitals, welche Immobilien infrage kommen oder welche Baukosten Sie stemmen können. Ein häufiger Fehler besteht an der Stelle jedoch darin, dass eine wichtige Ausgabenposition nicht berücksichtigt wird: die Nebenkosten. Auf die Nebenkosten, die sowohl beim Kauf als auch beim Bau einer Immobilie anfallen, gehen wir an anderer Stelle näher ein.

Aktuelle Miete als Anhaltspunkt für die zukünftige Kreditrate

Manche Verbraucher möchten nicht direkt aufwendigere Kalkulationen anstellen, um die Frage zu beantworten, ob sie sich eine Immobilie und die damit zusammenhängende Baufinanzierung leisten können oder nicht. Wer zunächst überschlagsweise ermitteln möchte, ob und wenn ja, welche Darlehensrate er sich zukünftig leisten kann, für den ist die aktuelle Miete ein guter Maßstab. Es ist mit relativ hoher Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass Sie sich als spätere Kreditrate mindestens den Betrag leisten können, den Sie aktuell an Miete zahlen. Dabei geht es natürlich um die Kaltmiete, denn Nebenkosten fallen später auch beim Immobilieneigentum an.

Kurz gesagt: Wenn Sie aktuell eine Kaltmiete in Höhe von beispielsweise 950 Euro pro Monat zahlen, dürfen Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit davon ausgehen, dass Sie sich später eine Darlehensrate von mindestens diesen 950 Euro leisten können. Meistens ist sogar noch weiterer finanzieller Spielraum vorhanden, sodass dann die zuvor angesprochene Kalkulation sinnvoll ist.

Hinweis: Das Gegenüberstellen der aktuellen Miete mit einer zukünftigen Kreditrate gibt oftmals bereits Aufschluss darüber, welche Darlehensrate Sie sich mindestens leisten können. Möchten Sie sich für ein höherpreisiges Haus oder eine Eigentumswohnung entscheiden, die eine höhere Darlehenssumme erfordert, sollten Sie eine detaillierte Kalkulation vornehmen.

Abschlussrechnung: Welches Haus bzw. welche ETW kann ich mir leisten?

Zu guter Letzt geht es darum, dass Sie anhand der vorliegenden Daten ermitteln, in welcher Preisklasse sich die gewünschte Immobilie oder eine Eigentumswohnung bewegen darf.

Zu diesem Zweck führen Sie einfach die folgende Berechnung durch:

Kaufpreis Immobilie
+ Kaufnebenkosten
– Eigenkapital
= Fremdfinanzierungsbedarf (Kreditsumme)

Sollte die ermittelte Darlehenssumme maximal so hoch sein, wie die zuvor berechnete Kreditsumme, die Sie sich leisten können, steht dem Kauf der Immobilie nichts mehr im Wege. Sollte der ausgerechnete Finanzierungsbedarf jedoch höher ausfallen, müssen Sie vermutlich mit Ihren Wünschen etwas „abspecken“ und sich für eine günstigere Immobilie entscheiden.

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