Baufinanzierung: Darlehensarten

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In der Immobilienfinanzierung werden verschiedene Darlehensarten eingesetzt, insbesondere das Annuitätendarlehen

Im Rahmen einer Baufinanzierung stellen die meisten Banken nicht nur eine Darlehensart, sondern mehrere Kreditkarten zur Verfügung. Daher ist es für Sie als Kunde und angehenden Kreditnehmer wichtig, zumindest die grundlegenden Eigenschaften der unterschiedlichen Darlehensarten zu kennen. Deshalb möchten wir im Folgenden näher auf die Kreditarten eingehen, die in manchen oder vielen Fällen Teil einer Immobilienfinanzierung sind.

Modernes Einfamiliehaus mit Carport © schulzfoto, stock.adobe.com

Die verschiedenen Darlehensarten im Überblick

Zunächst möchten wir Ihnen einen kurzen Überblick darüber geben, welche Kreditarten in der Regel innerhalb einer Immobilienfinanzierung zum Einsatz kommen. Nicht selten besteht die Baufinanzierung sogar aus einem Mix mehrerer Darlehensarten. Nicht jede im Folgenden genannte Kreditart wird von allen Banken zur Verfügung gestellt. Für gewöhnlich können Sie bei den meisten Kreditinstituten jedoch mindestens zwischen zwei bis drei unterschiedliche Varianten des Immobilienkredites auswählen.

Zudem gibt es noch weitere Kreditgeber außerhalb des Bankenbereichs, deren Darlehen ebenfalls in die Finanzierung eingebunden werden kann. Zusammengefasst existieren folgende Kreditarten, die in die Baufinanzierung integriert werden können:

Annuitätendarlehen
Tilgungsdarlehen
Volltilgerdarlehen
Endfälliges Darlehen
Bauspardarlehen
Fremdwährungsdarlehen

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Annuitätendarlehen: der am häufigsten genutzte Immobilienkredit

Standardmäßig bieten nahezu alle deutschen Banken, die im Bereich Immobilienfinanzierung aktiv sind, mindestens das sogenannte Annuitätendarlehen an. Annuität ist zwar eine andere Bezeichnung für Jahresrate, aber dennoch zahlen Sie auch bei diesem Immobilienkredit die Darlehensraten monatlich. Ein Merkmal des Annuitätendarlehens bestimmt darin, dass sich die monatliche Kreditrate zum einen aus der Tilgung und zum anderen aus den Zinsen zusammensetzt. Damit hat das Annuitätendarlehen zugleich eine Gemeinsamkeit mit dem Tilgungsdarlehen und auch den Bauspardarlehen.

Ein Unterschied zwischen Tilgungsdarlehen und Annuitätendarlehens besteht jedoch darin, dass sich beim Annuitätendarlehen der Anteil von Zinsen und Tilgung an der Gesamtrate immer weiter verändert. Beträgt die anfängliche Tilgung beispielsweise drei Prozent, so steigt diese im Laufe der Rückzahlungsdauer immer weiter an. Dafür reduziert sich in Gegensatz der Zinsanteil an der Darlehensrate. Dies geschieht aufgrund der Tilgungsverrechnung.

Da Sie innerhalb der monatlichen Rate regelmäßig Ihren Immobilienkredit in Form des Annuitätendarlehens tilgen, existiert nach dieser Tilgungsverrechnung eine geringere Restschuld. Die Zinsen werden immer nur auf die Restschuld berechnet. Daher sinkt der Zinsanteil an der Monatsrate kontinuierlich. Beim Annuitätendarlehen verschiebt sich also der Anteil der Tilgung im Laufe der Jahre und wird immer größer. Die Rate als solche bleibt jedoch während der gesamten Dauer der vereinbarten Zinsfestschreibung identisch. Daher ist das Annuitätendarlehen mit einer hohen Kalkulationssicherheit ausgestattet.

Annuitäten- und Tilgungsdarlehen im Vergleich

Tilgungsdarlehen: Häufige Alternative zum Annuitätendarlehen

Falls Sie sich im Rahmen der Baufinanzierung nicht für ein Annuitätendarlehen entscheiden, wählen Sie vielleicht das Tilgungsdarlehen. Auch bei diesem Immobilienkredit besteht die monatliche Rate zum einen aus der Tilgung und zum anderen aus den Zinsen. Der Unterschied zum Annuitätendarlehen ist allerdings, dass zwar ebenfalls eine Tilgungsverrechnung stattfindet, der Anteil der Tilgung an der Gesamtrate allerdings nicht steigt. Was bedeutet das?

Die Tilgung nimmt beim Tilgungsdarlehen stets den gleichen Anteil ein, beispielsweise pro Jahr vier Prozent. Bei diesem Prozentsatz wissen Sie, dass die Gesamtschuld nach exakt 25 Jahren getilgt ist. Da der Tilgungsanteil trotz Tilgungsverrechnung nicht steigt, der Zinsanteil jedoch sinkt, ist es typisch für das Tilgungsdarlehen, dass die monatliche Kreditrate im Laufe der Rückzahlungsdauer immer weiter absinkt. Deshalb ist das Tilgungsdarlehen unter anderem bei Kreditnehmern beliebt, die bereits jetzt absehen können, dass die vollständige Ablösung des Kredites ins Rentenalter hineinreichen wird.

Dann profitiert der Darlehensnehmer nämlich von einer in der Zwischenzeit deutlich gesunken Kreditrate und hat somit eine geringere monatliche Belastung. Das Tilgungsdarlehen verfügt – ähnlich wie das Annuitätendarlehen – ebenfalls über eine hohe Kalkulationssicherheit. Sie wissen als Kreditnehmer genau, in wie vielen Jahren Ihre Darlehensschuld vollständig getilgt ist haben zudem bei einer Zinsfestschreibung für den entsprechenden Zeitraum eine hohe Zinssicherheit.

Kreditvertrag © Dan Race, stock.adobe.com — Tilgungsdarlehen als Variante in der Baufinanzierung © Dan Race, stock.adobe.com

Volltilgerdarlehen: Beliebt in der Niedrigzinsphase

Das Volltilgerdarlehen ist aufgrund der Niedrigzinsphase insbesondere in den letzten Jahren bei immer mehr Kreditnehmer im Zuge der Baufinanzierung die erste Wahl. Der Grund besteht darin, dass beim Volltilgerdarlehen die Gesamtlaufzeit des Immobilienkredites und der Zeitraum der Zinsfestschreibung identisch sind. Beim gewöhnlichen Immobilienkredit, beispielsweise in Form eines Annuitätendarlehens, ist die Dauer der Zinsfestschreibung fast immer geringer als die Gesamtlaufzeit des Kredites. Das bedeutet, dass Sie Ihren Immobilienkredit vielleicht nach 25 Jahren vollständig abgelöst haben, die Zinsfestschreibung jedoch lediglich für zehn Jahre besteht.

Beim Volltilgerdarlehen gibt es diesen Unterschied zwischen Gesamtlaufzeit des Immobilienkredites und der Zinsfestschreibung nicht. Im Beispiel würde das bedeuten, dass Sie den Immobilienkredit nach 25 Jahren vollständig zurückgezahlt haben werden, aber auch die Zinsfestschreibung für 25 Jahre gilt. Somit beinhaltet das Volltilgerdarlehen eine enorme Zinssicherheit. Es existiert kein Zinsrisiko, da es später keine Anschlussfinanzierung geben muss. Beim gewöhnlichen Tilgungsdarlehen oder beim Annuitätendarlehen hingegen besteht dieses Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Zinsfestschreibung. Dann kann der Zinssatz im Rahmen der Anschlussfinanzierung bereits deutlich gestiegen sein.

Tipp: Das Volltilgerdarlehen ist in der aktuellen Zinssituation sehr empfehlenswert. Sie sichern sich damit die derzeit extrem niedrigen Bauzinsen für einen sehr langen Zeitraum, nämlich bis zur vollständigen Tilgung Ihres Immobiliendarlehens.

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Endfälliges Darlehen: Komplette Tilgung am Laufzeitende

Eine Form des Immobilienkredites, die vor allem aufgrund der Niedrigzinsphase heute nur noch selten genutzt wird, ist das sogenannte endfällige Darlehen. Charakteristisch ist, dass die monatlich zu zahlende Darlehensrate nicht aus Zinsen und Tilgung besteht, sondern der Kreditnehmer innerhalb der Rate lediglich die vereinbarten Zinsen zahlt. Was also passiert mit der – natürlich ebenfalls notwendigen – Tilgung des endfälligen Darlehens?

Diese wird auf den Fälligkeitstag des Kredites verschoben. Sie müssen also am Laufzeitende den kompletten Darlehensbetrag in einer Summe zurückzahlen. Aufgrund dieser Konstruktion ist es unabdingbar, dass Sie das endfällige Darlehen mit einer anderen Sparform bzw. einem Sparplan „kombinieren“. Innerhalb dieses Sparplans zahlen Sie regelmäßige Beiträge, um so das benötigte Kapital anzusparen, mit dem Sie später das endfällige Darlehen tilgen. Aus diesem Grund wird ein endfälliges Darlehen oftmals mit den folgenden Sparformen kombiniert:

Kapitallebensversicherung
Private Rentenversicherung
Fondssparplans
ETF-Sparplan

Am häufigsten ist in der Vergangenheit die Kombination mit einer Kapitallebensversicherung gewesen, da Sie als Kreditnehmer gleichzeitig den Risikoschutz für Ihren Todesfall haben. Das Problem ist allerdings spätestens seit der Niedrigzinsphase, dass die meisten zuvor genutzten Ansparformen, insbesondere die Kapitallebensversicherung oder auch die private Rentenversicherung, eine deutlich geringere Rendite als noch vor zehn Jahren abwerfen. Daher gelingt es nur noch selten, mit den entsprechenden monatlichen Einzahlungen tatsächlich die Kapitalsumme anzusparen, die später zu Tilgung des Darlehens notwendig ist. Exakt aus diesem Grund wird das endfällige Darlehen von immer weniger Banken angeboten.

Hinweis: Wenn Sie ein endfälliges Darlehen nutzen, sollten Sie eine rentable Sparform wählen. Sehr gut geeignet sind insbesondere Fonds- und ETF-Sparpläne, da diese eine gute Durchschnittsrendite aufweisen.

Bauspardarlehen: Auszahlung nach Zuteilungsreife des Bausparvertrages

Das Bauspardarlehen fällt im Rahmen der Darlehensraten, die im Zuge einer Immobilienfinanzierung genutzt werden können, etwas aus der Reihe. Während Sie ein Annuitätendarlehen, ein Tilgungsdarlehen, ein Volltilgerdarlehen und auch ein endfälliges Darlehen spontan aufnehmen können und daher zwischen Beantragung und Auszahlung der Kreditsumme häufig nur wenige Wochen liegen, funktioniert das beim Bauspardarlehen nicht.

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Der Grund besteht darin, dass das Bauspardarlehen nur unter der Voraussetzung ausgezahlt wird, dass der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Dafür müssen Sie den Vertrag allerdings in der Regel mindestens 18 bis 24 Monate zuvor abgeschlossen haben. Der Bausparvertrag setzt sich zum einen aus der Anspar- und zum anderen aus der Darlehensphase zusammen. Damit der Bausparvertrag zuteilungsreif ist und Sie die Auszahlung des Bauspardarlehens beantragen können, müssen insbesondere die folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:

Bewertungszahl erreicht
Mindesteinzahlung getätigt
Mindestspardauer absolviert

Welche Voraussetzungen im Detail für die Zuteilungsreife zu erfüllen sind, ist im jeweiligen Bauspartarif festgelegt. So gilt beispielsweise die Devise, dass Sie zischen 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme erst einmal ansparen müssen, bevor Sie ein Recht auf die Auszahlung des Bauspardarlehens haben. Aus diesem Grund ist das Bauspardarlehen zwar optimal im Rahmen einer Baufinanzierung geeignet, erfordert allerdings einen frühzeitigen Abschluss des Bausparvertrages, um dann beispielsweise in zwei oder fünf Jahren die Darlehenssumme zu erhalten.

Bausparvertrag © perschfoto, stock.adobe.com — Bausparvertrag abschließen und später Bauspardarlehen erhalten © perschfoto, stock.adobe.com

Fremdwährungsdarlehen: Währungsrisiken vs. Währungschancen

Ein ebenfalls nicht besonders häufig genutztes Darlehen, welches nicht speziell für eine Immobilienfinanzierung vorgesehen ist, dort jedoch eingebunden werden kann, ist das Fremdwährungsdarlehen. Dabei handelt es sich in der Regel um ein endfälliges Darlehen, welches im Detail so funktioniert, wie wir zuvor erläutert haben. Der wichtige Unterschied zum gewöhnlichen endfälliges Darlehen besteht allerdings darin, dass das Fremdwährungsdarlehen in einer anderen Währung als Euro ausgezahlt wird und auch später in dieser entsprechenden Fremdwährung zurückgezahlt werden muss.

Der Fremdwährungskredit wird also nicht in Euro, sondern stattdessen beispielsweise in US-Dollar oder britischen Pfund aufgenommen und muss in dieser Währung zurückgezahlt werden. Das Fremdwährungsdarlehen sollte – wenn überhaupt – nur einen kleineren Teil der Gesamtfinanzierungssumme ausmachen. Das Darlehen ist nämlich mit einem nicht unerheblichen Währungsrisiko ausgestattet, dem allerdings auf der anderen Seite Währungschancen gegenüberstehen.

Je nachdem, in welche Richtung sich der Devisenkurs der zwei beteiligten Währungen entwickelt, wie zum Beispiel der Euro-Dollar-Kurs, kann es zu Währungsgewinnen oder Währungsverlusten kommen. Aus dem Grund ist das Fremdwährungsdarlehen mit Vorsicht zu genießen und nur für Kreditnehmer geeignet, die bereit sind, ein nicht unerhebliches Kapitalrisiko einzugehen. Entwickelt sich der Währungskurs nämlich für den Kreditnehmer negativ, kann es durchaus passieren, dass zum Beispiel nach 15 Jahren deutlich mehr als 100 Prozent des aufgenommenen Kreditbetrages zurückgezahlt werden müssen.

Die verschiedenen Darlehensarten mit ihren Merkmalen

An dieser Stelle möchten wir noch einmal die wichtigsten Eigenschaften und Merkmale der zuvor erläuterten Darlehensarten zusammenfassen. Daher können Sie der folgenden Tabelle Details zu den Eckdaten´und Konditionen der sechs Kreditarten entnehmen:

Darlehensart	Rate	Zeitpunkt der Tilgung	Geeignet für…	Besonderheit
Annuitätendarlehen	gleichbleibend	monatlich	nahezu alle Kreditnehmer	Tilgungsanteil steigt
Tilgungsdarlehen	sinkt	monatlich	sinkende Raten gewünscht	Tilgung bleibt gleich
Volltilgerdarlehen	gleichbleibend	monatlich	Zinsänderungsrisiko ausschalten	Laufzeit = Zinsfestschreibung
Endfälliges Darlehen	gleichbleibend	Laufzeitende	Moderate Kreditraten wichtig	Tilgung am Ende
Bauspardarlehen	gleichbleibend	monatlich	Bausparer mit Weitblick	Auszahlung nach mehreren Jahren
Fremdwährungsdarlehen	gleichbleibend	Laufzeitende	risikoorientierte Kreditnehmer	Währungsrisiken und -chancen

Welches dieser Darlehen für Sie am besten in Ihre Baufinanzierung passt, ist stets eine individuelle Entscheidung. Oft ist eine Kombination aus mehreren Kreditarten die optimale Variante.

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