Rechtliches rund ums Tiny House

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Rund um das Tiny House gibt es eine Vielzahl gesetzlicher Regelungen, die beachtet werden müssen und die Genehmigung, den Bau und das dauerhafte Wohnen erschweren. Insbesondere relevant sind das Straßenverkehrs- und das Baurecht, weitere rechtliche Vorgaben und Hürden ergeben sich aus der geplanten Nutzung. Während es noch relativ unkompliziert ist, wenn Sie ein Tiny House als Wochenend- oder Ferienhaus nutzen wollen, wird es deutlich komplizierter, wenn es zum dauerhaften Wohnen bestimmt sein soll oder Sie Ihr Tiny House wie einen Wohnwagen nutzen möchten.

Wird das Tiny House auf Rädern wie ein Wohnwagen genutzt, gilt das Straßenverkehrsrecht © Beverley Hughes, stock.adobe.com
Wird das Tiny House auf Rädern wie ein Wohnwagen genutzt, gilt das Straßenverkehrsrecht © Beverley Hughes, stock.adobe.com

Das Straßenverkehrsrecht

Das Tiny House auf Rädern ist im Grunde genommen die typische Form, die viele Freunde des kleinen Hauses gerne umsetzen möchten. Zumindest theoretisch können Sie dann wohnen, wo immer Sie möchten und sich die schönsten Orte aussuchen. Damit grundsätzlich möglich ist, dass Sie Ihr Tiny House auf der Straße bewegen, muss es den Regelungen des Straßenverkehrsrechts entsprechen. Und bereits an dieser Stelle kann es zu Unklarheiten kommen, je nachdem, ob das Haus in straßenverkehrsrechtlicher Hinsicht als Fahrzeug oder als Ladung betrachtet wird:

  • Als Fahrzeug gilt das Haus, wenn es fest mit einem Trailer verbunden ist und über eine Zulassung als Wohnwagen verfügt.
  • Wird das Tiny House nur zu Transportzwecken, also zum Umsetzen von einem Standort zum anderen, bewegt und für diesen Zweck auf einen Anhänger ohne dauerhafte Verbindung aufgesetzt, gilt es als Ladung.

Damit ein Tiny House auf der Straße ohne besondere Auflagen transportiert werden kann, muss es folgende Voraussetzungen erfüllen (§ 32, Straßenverkehrsrecht):

  • Maximale Breite von 2,55 m
  • Maximale Länge von 12,0 m, Gesamtgespann maximal 18,0 m
  • Maximale Höhe 4,0 m
  • Zulässiges Gesamtgewicht (inklusive Einrichtung) 3,5 t

Weiterhin muss das Tiny House als Fahrzeug regelmäßig zum TÜV, um auf seine Verkehrstauglichkeit überprüft zu werden. Dies betrifft insbesondere den Anhänger mit allen verkehrsrelevanten Teilen wie Beleuchtung, Bremsen, Reifen, aber auch die Belastbarkeit des Anhängers selbst.

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Tipp: Die Höhe von 4,0 m ist zwar zulässig, aber bringt auch Einschränkungen mit sich, da längst nicht alle Unterführungen oder Tunnel eine Höhe von 4,0 m zulassen.

Zulassung als Wohnwagen

Soll Ihr Tiny House wie ein Wohnwagen genutzt werden, benötigt es eine entsprechende Zulassung vom TÜV oder einer anderen Prüfinstitution. Die jeweiligen Vorschriften sind sehr umfassend und hängen von der Bauart des Hauses sowie der Wahl des Anhängers, aber auch von dem Land, in dem Sie mit Ihrem Haus herumfahren möchten, ab. Relevante Vorschriften sind die Straßenverkehrszulassungsverordnung (StVZO) sowie die Richtlinien des TÜV/ EG-Fahrzeuggenehmigungsverordnung (EG-FGV).

Tipp: Vor allem, wenn Sie sich an den Selbstbau wagen möchten, ist es wichtig, sich vorab mit diesen Vorschriften auseinanderzusetzen und eng mit den Prüfeinrichtungen zusammenzuarbeiten.

Übergroße Tiny Houses müssen von einer Spedition transportiert werden, die die erforderlichen Genehmigungen für Schwer- oder Spezialtransporte besitzt © Wlodzimierz, stock.adobe.com
Übergroße Tiny Houses müssen von einer Spedition transportiert werden, die die erforderlichen Genehmigungen für Schwer- oder Spezialtransporte besitzt © Wlodzimierz, stock.adobe.com

Das Tiny House als Spezialtransport

Überschreitet Ihr Tiny House die zulässigen Höchstmaße müssen Sie einen Spezial- oder Schwertransport anmelden. Ist das Haus lediglich überbreit, können Sie in der Regel vergleichsweise unkompliziert eine Ausnahmegenehmigung beantragen und dürfen es dennoch selbst auf der Straße bewegen. In allen anderen Fällen empfiehlt es sich, eine Spedition mit den entsprechenden Genehmigungen und Fahrzeugen für den Transport zu beauftragen. Damit kommen zwar zusätzliche Kosten auf Sie zu, dagegen ersparen Sie sich viele Behördengänge und den Aufwand, den die Anmietung eines speziellen Anhängers plus Zugfahrzeug mit sich bringen.

Das Baurecht

Das deutsche Baurecht kennt noch keine Definitionen für das Tiny House, entsprechend verwirrend und individuell sind die Regelungen, die für die Baugenehmigung gelten. Und unter das Baurecht fällt das Haus immer dann, wenn es auf einem Grundstück aufgestellt ist und bewohnt wird.

Das Baugenehmigungsverfahren für ein Tiny House kann kompliziert werden © nmann77, stock.adobe.com
Das Baugenehmigungsverfahren für ein Tiny House kann kompliziert werden © nmann77, stock.adobe.com

Welches Genehmigungsverfahren erforderlich ist, hängt vom Bundesland ab, in dem Sie Ihr Tiny House aufstellen möchten. In Baden-Württemberg ist ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren oder eine Kenntnisgabeverfahren ausreichend, die Brandenburgische Bauordnung schreibt ein reguläres Genehmigungsverfahren vor.

Ein weiterer Faktor, der darüber entscheidet, ob Sie auf dem Grundstück Ihrer Wahl ein Tiny House bauen dürfen, ist der Bebauungsplan. Dieser Plan wird von den Gemeinden erstellt und legt fest, welche Häuser innerhalb des Plangebiets errichtet werden dürfen. In städtischen Gebieten sind die Angaben meist sehr detailliert und umfassen nicht nur Grundfläche und Höhe der Häuser, sondern auch Dachform, Ausrichtung auf dem Grundstück und andere Details. Gerade diese engen Festlegungen machen die Genehmigung des Tiny Houses oft schwierig, da es meist weder hinsichtlich der Größe noch in Bezug auf das Aussehen dem klassischen Einfamilien- oder Doppelhaus entspricht.

Tipp: Falls Sie von einem Tiny House auf der grünen Wiese träumen, werden Sie in den meisten Fällen enttäuscht sein. Das Bauen im Außenbereich, also außerhalb eines Ortes, ist nur in sehr wenigen Ausnahmefällen möglich.

Das Gebäudeenergiegesetz

Das Gebäudeenergiegesetz legt fest, welche energetische Qualität ein Gebäude aufweisen muss. Dies betrifft insbesondere den Heizwärmebedarf sowie die Wärmeverluste. Über die Festlegung von Mindest-U-Werten für die Außenbauteile soll ein möglichst guter Wärmeschutz erreicht werden. Dies ist über einen Wärmeschutznachweis als Teil des Bauantrags zu belegen. Eine Lücke gibt es an dieser Stelle: Das Gebäudeenergiegesetz sieht Ausnahmen für Häuser mit einer Grundfläche von maximal 50 m² vor, hier kann der Nachweis entfallen. Allerdings ist diese Ausnahme für Ferien- oder Wochenendhäuser gedacht, ob diese Sonderregelung auch für ein Tiny House, das zum dauerhaften Wohnen bestimmt ist, genutzt werden kann, ist nicht gewiss.

Das Gebäudeenergiegesetz legt – wie zuvor die Energieeinsparverordnung – Vorgaben zur energetischen Qualität eines Gebäudes fest © Stockwerk-Fotodesign, stock.adobe.com
Das Gebäudeenergiegesetz legt – wie zuvor die Energieeinsparverordnung – Vorgaben zur energetischen Qualität eines Gebäudes fest © Stockwerk-Fotodesign, stock.adobe.com

Rechtliche Vorgaben zur Nutzung des Tiny Houses

Wenn es um die Nutzung des Tiny Houses geht, unterscheidet das Baurecht drei Varianten, die wiederum verschiedene rechtliche Vorgaben mit sich bringen:

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Wochenend- oder Ferienhaus

Für eine Nutzung als Wochenend- oder Ferienhaus, eignen sich entsprechend als „Sondergebiete, die der Erholung dienen“ ausgewiesene Grundstücke (Baunutzungsverordnung, § 10). Oft entfällt dann sogar eine Baugenehmigung, liegt die Nutzung unter einem Zeitraum von 4 Monaten im Jahr, muss kein Wärmeschutznachweis erbracht werden. Einzige Bedingung für das Aufstellen ist eine Erschließung des Grundstücks, also der Anschluss an Abwasser, Wasser, Strom und Verkehr. Ähnliche Bedingungen gelten, wenn das Haus auf einem Campingplatz errichtet wird.

Wird ein Tiny House als Wochenend- oder Ferienhaus genutzt, sind die baurechtlichen Grenzen weniger eng gesteckt © Otto Durst, stock.adobe.com
Wird ein Tiny House als Wochenend- oder Ferienhaus genutzt, sind die baurechtlichen Grenzen weniger eng gesteckt © Otto Durst, stock.adobe.com

Das Tiny House als Wohnwagen

Für die Nutzung als Wohnwagen für Urlaubsreisen ist das Baurecht nicht relevant, hier müssen die Vorgaben des Straßenverkehrsrechts erfüllt sein. In diesem Fall muss allerdings ein passender Stellplatz vorhanden sein, nicht alle Kommunen erlauben das Abstellen von Wohnwägen auf privaten Grundstücken.

Dauerhafter Wohnsitz

Am kompliziertesten ist die Rechtslage, wenn Sie das Tiny House als dauerhaften Wohnsitz nutzen möchten. Dann muss das Grundstück erschlossen sein und als Wohngebiet zugelassen sein (Art der baulichen Nutzung, BauNVO, Abschnitt 1). Eine weitere Möglichkeit, dauerhaft im Tiny House zu wohnen besteht in der Aufstellung auf einem Campingplatz, insofern dieser für dauerhaftes Wohnen zugelassen ist. Die rechtliche Grundlage bietet das Bundesmeldegesetz § 20:

„Wohnung im Sinne dieses Gesetzes ist jeder umschlossene Raum, der zum Wohnen oder Schlafen benutzt wird. Als Wohnung gilt auch die Unterkunft an Bord eines Schiffes der Marine. Wohnwagen und Wohnschiffe sind nur dann als Wohnungen anzusehen, wenn sie nicht oder nur gelegentlich fortbewegt werden.“

Das Tiny House muss verschiedene Vorgaben erfüllen, um als dauerhafter Wohnsitz genehmigt zu werden © ppa5, stock.adobe.com
Das Tiny House muss verschiedene Vorgaben erfüllen, um als dauerhafter Wohnsitz genehmigt zu werden © ppa5, stock.adobe.com

Eine der wichtigsten Grundvoraussetzungen dafür, dass ein Haus zum dauerhaften Wohnen geeignet ist, ist ein erschlossenes Grundstück. Die bedeutet, dass es zum Grundstück eine Zufahrtsstraße geben muss, weiterhin ist ein Anschluss an die Wasser- und Abwasserversorgung sowie ein Stromanschluss erforderlich. Das Haus selbst muss folgende Voraussetzungen erfüllen, um für das dauerhafte Wohnen zulässig zu sein:

  • Küche und Badezimmer
  • Aufenthaltsräume mit einer Raumhöhe von 2,40 m
  • Belüftete Bäder und Toiletten (Fenster oder Lüftungsanlage)
  • Blitzschutzanlage
  • Treppen, Türen und Fenster gemäß den Vorgaben aus der jeweiligen Landesbauordnung

Tipp: Auch wenn das Tiny House alle Anforderungen erfüllt, die für dauerhaftes Wohnen erforderlich sind, können noch weitere Hürden eine Baugenehmigung erschweren. Vorab ist es deshalb wichtig, mit der zuständigen Baubehörde Kontakt aufzunehmen.

Beim Selbstbau des Tiny Houses benötigen Sie handwerkliches Geschick, Fachkenntnisse und viel Zeit © Ingo Bartussek, stock.adobe.com
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Viele Hersteller bieten mittlerweile Tiny Houses in den verschiedensten Ausführungen und Ausbaustufen an. Alternativ dazu ist es auch möglich, sich… weiterlesen

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