Grundstückssuche fürs Tiny House: Optionen und Hürden

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Das passende Grundstück zu finden, ist wohl eine der größten Herausforderungen im Projekt Tiny House. Dabei geht es nicht nur um die Größe und Lage, sondern auch darum, ob auf dem Grundstück Ihrer Wahl ein Tiny House überhaupt genehmigungsfähig ist. So müssen die erlaubte Grundstücksnutzung, die Erschließung und die Vorgaben aus dem Bebauungsplan stimmen. Hinzu kommt, dass sich nach wie vor viele Gemeinden und auch die Anwohner selbst gegen die Errichtung eines Tiny Houses sträuben.

Auch bei der Grundstückssuche spielt das Baurecht eine wichtige Rolle © Zerbor, stock.adobe.com

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Grundvoraussetzungen des Grundstücks für eine Baugenehmigung

1. Zulassung zur Nutzung für Wohnzwecke nach Baunutzungsverordnung (BauNVO)

Damit auf einem Grundstück ein Gebäude errichtet werden darf, muss dieses in einem Gebiet liegen, das für die Wohnnutzung zugelassen ist. Dazu gehören reine Wohngebiete und Mischgebiete, Kleinsiedlungsgebiete oder Dorfgebiete. Die jeweilige Art der Nutzung ist im Bebauungsplan vorgegeben.

2. Örtliche Bauvorschriften, Vorgaben im Bebauungsplan und kommunale Regelungen müssen den Bau eines Tiny Houses erlauben

Vor allem Vorgaben im Bebauungsplan können die Genehmigungsfähigkeit eines Tiny Houses erschweren, bzw. unmöglich machen. In diesem amtlichen Plan können zum Beispiel Grundflächenzahlen angegeben sein, die ein Haus nicht unterschreiten darf. Weitere Vorgaben betreffen Form, Geschossigkeit, Dachform und -ausrichtung oder sogar verwendete Materialien.

Der Bebauungsplan schreibt vor, was und wie auf einem Grundstück gebaut werden darf © darknightsky, stock.adobe.com

3. Grundstückserschließung muss vorhanden, bzw. möglich sein

Das Errichten eines Wohngebäudes ist nur auf einem erschlossenen Grundstück zulässig. Dazu gehören ein Anschluss an den öffentlichen Straßenverkehr sowie Zuleitungen für Abwasser, Wasser und Strom. Insbesondere die Zuwegung muss so sein, dass die Anlieferung des Hauses überhaupt möglich ist.

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Schwierigkeiten bei der Grundstückssuche

Passend zur kleinen Grundfläche des Tiny Houses suchen viele Bauwillige auch ein Grundstück in passender Größe, häufig bis zu einer Größe von 400 m². Solche Grundstücke sind jedoch vor allem im ländlichen Raum schwer zu finden. In Innenstädten oder Großstädten gestaltet sich die Suche ebenfalls schwierig: Die Grundstückspreise sind hoch, freie Bauflächen sind meistens bereits von Bauträgern reserviert, die dort Wohnsiedlungen oder Mehrfamilienhäuser planen und wenig Interesse haben, Platz für kleine, individuelle Häuser zur Verfügung zu stellen.

Vor allem im innerstädtischen Bereich sind geeignete Baugrundstücke rar © Lucia, stock.adobe.com

Haben Sie ein Grundstück gefunden, bei dem Lage, Größe und Preis stimmen, bleibt immer noch die Frage offen, ob die Behörde für den Standort ein Tiny House genehmigt. Deshalb ist es wichtig, erst das Grundstück zu finden und sich dann an die Planung zum genehmigungsfähigen Tiny House zu machen. Die umgekehrte Variante, nämlich erst das Haus zu kaufen oder zu bauen und dann mit der Grundstückssuche zu beginnen, kann den gesamten Prozess zusätzlich verlängern.

Tipp: Haben Sie ein passendes Grundstück gefunden, auf dem auch die Aufstellung von Tiny Houses möglich ist, ist dieses aber zu groß für Ihre Zwecke, können Sie auch über eine Parzellierung nachdenken und damit Raum für weitere Tiny Houses zu schaffen.

Alternative Stellplätze für Tiny Houses

Eine andere Variante, um möglichst schnell im eigenen Tiny House zu wohnen, ist die Suche nach einem freien Stellplatz auf einem Campingplatz, der für dauerhaftes Wohnen zugelassen und somit im Bebauungsplan für die Wohnnutzung eingetragen ist. Diese Plätze sind selten und entsprechend begehrt, bieten jedoch verschiedene Vorteile: So kann das Haus dort ohne Baugenehmigung aufgestellt werden, soweit die Vorschriften der Landesverordnungen für Campingplätze und Wochenendgrundstücke (zum Beispiel hinsichtlich Größe und Höhe) und des Campingplatzbetreibers erfüllt sind.

Tiny House Siedlungen

Als Antwort auf die steigende Nachfrage und den Zuwachs innerhalb der Tiny House Bewegung sind in Deutschland in den letzten Jahren Tiny House Siedlungen entstanden. Auf parzellierten Grundstücken können die kleinen Häuser gegen eine jährliche Pachtzahlung aufgestellt werden. Hierfür gibt es verschiedene Konzepte und Anlagen, die von den Kommunen selbst oder Initiativen und Vereinen umgesetzt werden. Noch sind diese Anlagen selten zu finden, die Nachfrage ist groß. Doch immer mehr Gemeinden entscheiden sich, Bau-, bzw. Stellplätze für Tiny Houses zu schaffen. Zu beachten ist hierbei allerdings, dass Pachtverträge auch auslaufen können und Sie sich dann auf die Suche nach einem neuen, geeigneten Stellplatz machen müssen.

Wie finde ich ein Grundstück?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, sich auf die Suche nach einem Baugrundstück oder Stellplatz für Ihr Tiny House zu begeben. Der klassische Weg führt über den Makler, der mit seinen guten Kontakten und umfassendem Branchenwissen effektiv auf der Suche ist. Der große Vorteil ist die Zeitersparnis, meist werden Makler schneller fündig als Sie selbst, wenn Sie sich privat auf die Grundstückssuche machen. Bei der Finanzierung müssen Sie die Maklerkosten mit einplanen, die zwischen 1,5 und 3,5 % der Kaufsumme betragen.

Immobilienmakler können eine gute Unterstützung bei der Grundstückssuche sein © Yvonne Weis, stock.adobe.com

Möchten Sie selbst aktiv werden, gibt es verschiedene weitere Wege zum Tiny House Grundstück:

Immobilienportale im Internet
Eigene Kontakte nutzen, Informationen streuen
Engagement bei Online-Foren
Beitritt in einen der vielen Tiny House Vereine

Erst fragen, dann kaufen!

Haben Sie ein passendes Grundstück gefunden, sollten Sie unbedingt eine Bauvoranfrage stellen, und zwar vor dem Kauf. Diese Anfrage stellen Sie bei der Gemeinde oder Kommune, sie dient dazu, in Erfahrung zu bringen, ob Sie Ihr Tiny House Projekt auf dem Grundstück überhaupt umsetzen können. Die Bauvoranfrage umfasst verschiedene Unterlagen wie Baubeschreibung, Bauzeichnungen, Lageplan und Berechnungen. Sinnvoll ist außerdem ein Fragenkatalog, in dem die Behörde für Sie wichtige Fragen zum Bauprojekt beantworten kann. Diesen Katalog sollten Sie von einem erfahrenen Architekten erstellen lassen. Wie lange der positive Bauvorbescheid gilt, hängt vom Bundesland ab. Dies gilt ebenso für die Kosten sowie die Dauer der Bearbeitung. Diese kann leicht mehrere Monate betragen.

Tipp: Bauvoranfragen können formlos oder förmlich gestellt werden. Zu empfehlen ist die zweite Variante, denn nur dann ist die Auskunft, die Sie erhalten auch rechtlich bindend.