Im Vergleich zu bereits erschlossenem Bauland, kann der Kauf von Bauerwartungsland für künftige Bauherren deutlich günstiger sein. Mit Blick auf die gestiegenen Baukosten können damit Kosten gespart werden. Wer mit diesem Gedanken spielt, sollte sich jedoch auch der Nachteile und Risiken von Bauerwartungsland bewusst sein.
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Hohe Baukosten und anspruchsvollere Baufinanzierungen mit einem höheren Zinsniveau haben in den vergangenen Jahren dazu geführt, dass sich immer weniger Menschen eine Immobilie leisten konnten. Eine Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) kam im vergangenen Jahr zu dem Ergebnis, dass sich etwa ein Paar mit einem Medianeinkommen (rund 3.730 EUR netto), das sich ein Einfamilienhaus kaufen möchte, nur 28 Prozent der verfügbaren Objekte auf dem Markt leisten kann.
Auch wenn sich die Lage zuletzt wieder leicht entspannte, bleibt das Eigenheim für Familien mit mittleren Einkommen oftmals ein Traum. Eine Option kann es jedoch sein, Bauerwartungsland zu erwerben. Denn dieses ist deutlich preiswerter als bereits ausgewiesenes Bauland. Die Ersparnis kann bei mehr als 50 Prozent gegenüber baureifem Land liegen. Zudem ist es auch in jenen Regionen eine Alternative, wo derzeit einfach keine bebaubaren Grundstücke zu finden sind. Allerdings bietet Bauerwartungsland nicht nur Vorzüge und der Kauf will wohlüberlegt sein.
Was ist Bauerwartungsland genau?
Zunächst sollten sich Interessenten bewusst sein, was unter Bauerwartungsland genau zu verstehen ist. So handelt es sich um Flächen, die in den Flächennutzungsplänen von Gemeinden zwar als zukünftiges Bauland oder als Land mit zu erwartender Bebaubarkeit verzeichnet sind, aber noch nicht erschlossen wurden.
Das Bauerwartungsland muss deshalb Merkmale aufweisen, die eine Bebauung in der Zukunft grundsätzlich ermöglichen. So muss die Fläche zum aktuellen Stand der Bauleitplanung in der Region passen und auch weiteren Anforderungen der städtebaulichen Entwicklung im betreffenden Gebiet genügen.
Auch wenn die Chancen hoch sind, dass Bauerwartungsland als Bauland deklariert wird, gibt es für Käufer keine Garantien, ob und wann aus den ausgewiesenen Flächen tatsächlich Bauland wird. Da jedoch eine realistische Aussicht auf die Umwidmung der Fläche besteht, ist Bauerwartungsland teurer als nur landwirtschaftlich nutzbare Flächen.
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Wo kann ich Bauerwartungsland finden?
Künftige Bauherren, die nach Bauerwartungsland suchen, finden mehrere mögliche Anlaufstellen. Der erste Weg sollte dabei zu den kommunalen Behörden führen, da hier die Entscheidungsträger der Verwaltung sitzen, die am besten über verfügbares Bauerwartungsland in der Region informiert sind.
Die Bauämter oder Stadtplanungsämter der Stadt oder Gemeinde können Auskunft über Flächennutzungspläne und Bebauungspläne geben. Der Flächennutzungsplan zeigt die geplante Nutzung der Flächen innerhalb der Gemeinde und kann Hinweise auf Bauerwartungsland geben.
Weiterhin können Interessenten geografische Informationssysteme (GIS) nutzen, die viele Städte und Gemeinden im Internet anbieten. Dabei handelt es sich um virtuelle Karten, die oft Informationen über die geplante Nutzung der Flächen enthalten. Bei den Katasterämtern gibt es zudem Liegenschaftskataster, die detaillierte Karten und Informationen über alle Grundstücke führen.
Zusätzlich gibt es in Deutschland regionale Planungsverbände und Landesplanungsbehörden, über die Informationen zu potenziellem Bauerwartungsland in der Region eingeholt werden können.
Bei aktuellen Änderungen des Flächennutzungsplans oder Aufstellung eines Bebauungsplans erfolgt von den Behörden auch eine öffentliche Auslegung, bei der die jeweiligen Pläne eingesehen werden können. Diese Informationen sind auch oftmals im Internet sowie über Gemeindeblätter einsehbar.
Eine weitere Anlaufstelle können Immobilienportale im Internet wie Immobilienscout24, Immowelt oder auch Kleinanzeigen sein, wo ebenfalls häufig aus privater Hand entsprechende Grundstücke angeboten werden. Wer nicht selbst suchen möchte, kann sich an einen Immobilienmakler wenden. Diese haben eine Übersicht zu den verfügbaren Angeboten für Bauerwartungsland in der Region und können direkt zwischen Verkäufer und Käufer vermitteln. Allerdings können hier Zusatzkosten in Form der Maklerprovision anfallen.
Schließlich sind es oftmals auch persönliche Kontakte im Umfeld von Familie und Freunde, über die potenzielle Bauherren auf Bauerwartungsland aufmerksam werden. Es kann sich zudem lohnen, Grundstückseigentümer und Landwirte, die entsprechendes Land besitzen, direkt anzusprechen. Im besten Falle kommen Interessen so vor einer öffentlichen Ausschreibung zum Zug und müssen sich nicht in einem Bewerbungsverfahren behaupten.
Was sind die Vor- und Nachteile von Bauerwartungsland?
Der Kauf von Bauerwartungsland wirkt auf den ersten Blick attraktiv. Neben Vorteilen sind damit aber auch gewisse Risiken verbunden.
Ein wesentlicher Vorteil ist das Wertsteigerungspotenzial. Wenn das Land tatsächlich in Bauland umgewidmet wird, kann sein Wert erheblich steigen, was einen beträchtlichen Gewinn für den Käufer bedeuten kann. Zudem ist Bauerwartungsland, wie angesprochen, in der Regel günstiger als bereits ausgewiesenes Bauland, was einen geringeren Kapitaleinsatz erfordert.
Ein wesentliches Risiko beim Kauf von Bauerwartungsland ist die Unsicherheit. Denn es gibt keine Garantie, dass das Bauerwartungsland tatsächlich in Bauland umgewidmet wird. Änderungen in der Stadtplanung oder politischen Entscheidungen können dies verhindern. In diesem Fall kann das vermeintliche Schnäppchen für Käufer zu einem erheblichen wirtschaftlichen Risiko werden.
Nachteilig ist auch der Zeitfaktor gegenüber Bauland. Die Umwidmung der Fläche kann lange dauern. Vielleicht nur Monate, aber eventuell auch Jahre. Während dieser Zeit ist das Kapital gebunden, ohne dass ein konkreter Nutzen vorhanden ist. Zudem laufen die Kosten für die bisherige Wohnung oder das bisherige Haus weiter, solange nicht auf der neuen Fläche gebaut werden kann. Steuern und Abgaben für das Bauerwartungsland (dazu später mehr) können trotzdem bereits anfallen.
Und auch wenn das Bauerwartungsland umgewidmet wird, kann es noch eine Weile dauern, bis dort tatsächlich ein Haus gebaut werden kann. Die Erschließung der Fläche durch die Gemeinde kann sehr zeitaufwendig sein, bevor eine Baugenehmigung überhaupt erteilt werden kann.
Worauf sollten Interessenten vor dem Kauf besonders achten?
Die genannten Risiken beim Kauf von Bauerwartungsland können Interessenten jedoch durch eine gute Vorbereitung reduzieren. Dabei ist insbesondere Folgendes zu berücksichtigen:
Standort: Die Lage des Bauerwartungslandes ist entscheidend. Land in der Nähe von Städten oder geplanten Entwicklungsgebieten hat höhere Chancen auf Umwidmung und Wertsteigerung.
Planungssicherheit: Interessen sollen vorab die regionalen Entwicklungspläne und kommunale Bauleitplanung kennen, bevor sie Bauerwartungsland kaufen. Damit können Sie besser kalkulieren, wie wahrscheinlich die Umwidmung zu Bauland ist.
Finanzierung: Vor dem Kauf sollten die Finanzierungskonditionen mit den Banken genau geklärt und verschiedene Anbieter verglichen werden. Dabei ist zu bedenken, dass die Gewährung eines Kredites für Bauerwartungsland auch für das Finanzinstitut mit Unsicherheit verbunden ist. Dies kann sich etwa in Form höherer Zinsen im Vergleich zu Bauland oder auch einer kompletten Ablehnung widerspiegeln.
Absicherung: Potenzielle Käufer sollten in der Lage sein, die Investition langfristig leisten zu können, auch wenn sich die Umwidmung verzögert oder nicht stattfindet.
Professionelle Beratung: Empfehlenswert ist es, Experten wie Stadtplaner, Baugutachter oder Anwälte heranzuziehen, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können.
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Wann wird Bauerwartungsland erschlossen?
Wer ein Haus bauen möchte und sich für Bauerwartungsland entscheidet, stellt sich natürlich die Frage, wann mit dem Bau auf dem Grundstück begonnen werden kann. Dies kann insbesondere wichtig im Hinblick auf Familienplanung, eine Baufinanzierung und vielleicht einem damit verbundenen Umzug und gegebenenfalls notwendigen Arbeitsplatzwechsel wichtig sein.
Leider lässt sich die Nutzung von Bauerwartungsland in der Praxis oftmals sehr schlecht planen, da sie von vielen organisatorischen und rechtlichen Faktoren abhängt.
Hierzu gehört im ersten Schritt die Planungsphase bei der Gemeinde. Diese muss für das entsprechende Land zunächst einen Bebauungsplan erstellen und verabschieden. Dieser Plan legt fest, wie das Gebiet genutzt werden darf und welche Art von Bebauung vorgesehen ist. Bevor der Bebauungsplan erstellt wird, muss die Gemeinde häufig zunächst den Flächennutzungsplan ändern, um das Gebiet als Bauland ausweisen zu können.
Ein zweiter wichtiger Aspekt bei der Erschließung von Bauerwartungsland ist die Marktnachfrage. Ist die Nachfrage nach Wohnraum oder Gewerbeflächen in der Region hoch, erhöht dies den Handlungsdruck bei den zuständigen Behörden. Entsprechend steigen die Chancen, dass das Bauerwartungsland früher erschlossen wird. Das Interesse von Investoren oder Entwicklern kann ebenfalls ein entscheidender Faktor sein.
Nicht selten spielen finanzielle Aspekte eine Rolle. Die Verfügbarkeit von Finanzmitteln für die Erschließungsmaßnahmen entscheidet oftmals über den Zeitplan der Gemeinden. Sind öffentliche oder private Finanzierungsmöglichkeiten bereits gesichert, ist das eine gute Nachricht für Bauherren.
Im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsplanung führen Gemeinden zudem Kosten-Nutzen-Analysen durch, um herauszufinden, ob die Erschließung von Bauerwartungsland zeitnah geboten ist.
Rechtliche Aspekte können einer schnellen Umwidmung von Bauerwartungsland ebenfalls im Weg stehen. So müssen zunächst viele Genehmigungen eingeholt werden, wie etwa für den Straßenbau, die Verlegung von Versorgungsleitungen und andere infrastrukturelle Maßnahmen. Umweltverträglichkeitsprüfungen und die Einhaltung von Umweltauflagen können den Prozess zusätzlich verzögern.
Ist in der Region bereits eine Infrastruktur vorhanden, kann das ein weiterer Pluspunkt für einen schnellen Entscheidungsprozess sein. Die Nähe zu Straßen, Wasser- und Abwassersystemen, Strom- und Gasleitungen können die Erschließungsmaßnahmen des Bauerwartungslandes erleichtern. Müssen hingegen Straßen, Leitungen und Ähnliches komplett neu in dem Gebiet verlegt werden, kann dies die Erschließung von Bauerwartungsland erheblich verzögern.
Maßgeblichen Einfluss auf die Erschließung von Bauerwartungsland haben nicht zuletzt die politischen Entscheidungsträger. Die Prioritäten der Gemeinde oder Stadt können die Geschwindigkeit der Maßnahmen beeinflussen. Projekte, die als besonders wichtig angesehen werden, können bevorzugt behandelt werden. Auch neue Gesetze oder Vorschriften können den Prozess beeinflussen.
Ein weiteres Kriterium sind die Entscheidungen der bisherigen Eigentümer. Möchten Sie etwa aus wirtschaftlichem Interesse eine schnelle Umwidmung des Bauerwartungslandes erreichen und zeigen sich in Verhandlungen mit den Stadtentwicklern kooperativ, profitiert davon der Erschließungsprozess.
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Welche Kosten entstehen bei Kauf und Besitz von Bauerwartungsland?
Auch wenn Bauerwartungsland auf den ersten Blick günstig erscheint, sollten Bauherren einige zusätzliche Kosten berücksichtigen, die noch auf sie zukommen können. Dazu zählen etwa:
Grunderwerbsteuer: Diese Steuer wird beim Erwerb des Grundstücks fällig. Die Steuer wird für Bauerwartungsland ebenso erhoben wie für Bauland. Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland in Deutschland zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
Notar- und Grundbuchkosten: Für die Beurkundung des Kaufvertrags und andere notarielle Dienstleistungen fallen Gebühren an. Auch bei der Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch müssen Gebühren bezahlt werden. Für die Höhe dieser Kosten gilt die Faustformel, dass sie etwa 1,5 Prozent bis zwei Prozent des Kaufpreises betragen.
Grundsteuer: Die Grundsteuer ist nicht zu verwechseln mit der Grunderwerbsteuer. Im Gegensatz zu letzterer wird diese Steuer nicht einmalig, sondern jährlich erhoben. Dabei wird die Grundsteuer anhand des Einheitswerts des Grundstücks berechnet und kann je nach Gemeinde unterschiedlich hoch sein. Ab 2025 gilt nach der Grundsteuerreform eine neue Bemessungsgrundlage.
Bodenrichtwertabgabe: In manchen Regionen wird eine zusätzliche Abgabe basierend auf dem Bodenrichtwert des Grundstücks erhoben. Die Höhe der Gebühr variiert je nach Region und Bodenrichtwert.
Erschließungskosten: Wenn das Bauerwartungsland erschlossen wird, können Erschließungskosten für die Anbindung an das Straßennetz, Wasser- und Abwasserversorgung sowie Strom und Gas anfallen. Die genaue Höhe ist von den jeweiligen Gegebenheiten abhängig. Sie können jedoch mehrere tausend oder sogar zehntausende von Euro betragen.
Kosten für Pflege und Unterhalt: Auch wenn das Land noch nicht bebaut wird, können Kosten für die Pflege (z. B. Mähen von Gras) und den Unterhalt (z. B. Zäune, Drainagen) anfallen. Ihre Höhe richtet sich nach Größe und Zustand des Grundstücks.
Weitere Abgaben und Gebühren: Je nach Gemeinden können zusätzliche Abgaben oder Gebühren für bestimmte Dienstleistungen oder Maßnahmen erhoben werden, wie etwa erforderliche Gutachten, Bodenuntersuchungen oder Umweltgutachten.
Die Übersicht zeigt, dass sich Käufer von Bauerwartungsland auf erhebliche Zusatzkosten einstellen sollten. Hier gilt es von vornherein seriös zu rechnen und lieber mehr als weniger Kapital einzuplanen, um am Ende noch einen Puffer für unvorhergesehene Kosten zu haben.
Der Kauf von Bauerwartungsland ist zweifellos eine interessante Alternative für Bauherren in einer angespannten Marktsituation. Es gibt aber auch klare Risiken und Nachteile, die zu berücksichtigen sind.
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