Vertragsgestaltung beim Fertighaus

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Kaufen Sie ein Fertighaus bei dem von Ihnen gewählten Fertighaushersteller, wird ein Vertrag abgeschlossen. Dabei handelt es sich nicht um einen Kaufvertrag, sondern um einen sogenannten Werks- oder Dienstvertrag, für den besondere Rechtsgrundlagen gelten. Wie bei jedem Vertrag gilt auch hier: Prüfen Sie alle Vertragsinhalte sorgfältig, bevor Sie unterschreiben.

Der Vertrag für Ihr Fertighaus wird als Werkvertrag abgeschlossen und für den gibt es besondere Regelungen © Zerbor, stock.adobe.com

Fertighauskauf – ein besonderer Vertrag

Generell geht man als Laie davon aus, dass beim Kauf eines Hauses ein Kaufvertrag abgeschlossen wird. Dies ist jedoch beim Kauf eines Fertighauses nicht der Fall. Sie schließen einen sogenannten Werkvertrag mit ganz bestimmten Merkmalen ab.

Wann liegt ein Werkvertrag vor?

Ein Werkvertrag entsteht immer dann, wenn mit dem Vertrag bestimmte Leistungspflichten vereinbart werden. Der Fertighaushersteller verpflichtet sich, Ihnen ein mängelfreies und wie im Vertrag vereinbartes „Werk“ zu übergeben. Ist diese Pflicht erfüllt, müssen Sie das „Werk“ abnehmen und auch bezahlen.

Die Vertragspartner

Während der Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer zustande kommt, stellen beim Werkvertrag Werkunternehmer und Besteller die Vertragspartner. Im Falle eines Fertighauses ist der Hersteller der Werkunternehmer, während Sie die Position des Bestellers einnehmen.

Typische Eigenschaften eines Werkvertrags

Der Werkunternehmer stellt für den Besteller ein Werk (Ihr Fertighaus) her.
Die Herstellung erfolgt durch die Arbeitsleistung des Unternehmers.
Ist das Werk fertiggestellt, ist der Besteller zur Abnahme verpflichtet (Schlussabnahme).
Der Werkunternehmer arbeitet selbstständig und eigenverantwortlich.
Der Unternehmer trägt das Risiko dafür, dass das Haus fertiggestellt wird.
Die Bezahlung erfolgt nach Fertigstellung und Übergabe oder nach einem vertraglich festgelegten Zahlungsplan (üblich beim Fertighaus).

Zeitpunkt der Zahlung

Beim Kaufvertrag nach § 433, Abs. 2, BGB wird der Kaufpreis mit dem Lieferfortschritt fällig, dagegen muss ein Werklohn nach § 641 BGB erst bei erfolgter Abnahme und Übergabe des Hauses bezahlt werden. Allerdings ist es in der Baubranche üblich, schrittweise und parallel zum Baufortschritt zu bezahlen.

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Widerruf und Kündigung

Nach § 6501 BGB kann ein Bauvertrag auch widerrufen werden, und zwar mit einer Widerrufsfrist von 14 Tagen. Diese Regelung gilt für beide Vertragsparteien, Gründe müssen dafür nicht angegeben werden. Ist der Bauvertrag notariell beurkundet, gilt diese Regelung nicht. Für einen Widerruf des Bauvertrags müssen Sie folgendes beachten:

Nachweisbare Zustellung der Widerrufserklärung in der gesetzlichen Frist
Wertersatz durch den Bauherrn bei Widerruf nach Beginn der Bauarbeiten
Keine Gewährleistung für bereits erbrachte Bauleistungen

Die wichtigsten Vertragsbestandteile

Bei der Prüfung des Bauvertrags und seiner Gestaltung sollten Sie auf jeden Fall darauf achten, dass folgende Vertragsbestandteile enthalten sind:

Angabe der Vertragspartner, bei juristischen Personen die eines gesetzlichen Vertreters
Abschluss des Vertrags nach den Regelungen des Verbraucherbauvertrags laut BGB
Angabe aller Anlagen im Vertragstext (nur dann gelten diese als Vertragsbestandteile)
Angaben zu Sicherheiten
Benennung wesentlicher Planungs- und Ausführungsbestandteile (Baugrunduntersuchung, Baustrom und Bauwasser, Einrichtung einer Baustraße)
Verantwortlichkeiten für die Bereitstellung der Ausführungsplanung
Genaue Baubeschreibung mit verbindlichen Terminen zu Baubeginn und Fertigstellung
Konkrete Zahlungsbedingungen
Regelungen zur Abnahme

Tipp: Fehlen einige Vertragsbestandteile oder entdecken Sie ansonsten Fehler oder Unstimmigkeiten in der Vertragsgestaltung, sollten Sie den Vertrag erst unterschreiben, wenn diese ausgeräumt sind.

Mit dem Verbraucherbauvertrag nach BGB erhalten private Bauherrn mehr Vorteile und Sicherheiten beim Vertragsabschluss © Franz, stock.adobe.com

Vorsicht Stolperfallen!

Anfang 2018 ist ein neues Bauvertragsrecht in Kraft getreten, mit dem Ziel für den Bauherrn mehr Transparenz für Bauverträge zu schaffen. Dies betrifft insbesondere die Baubeschreibung, die bereits vor Vertragsabschluss in konkreter Form vom Fertighausanbieter zur Verfügung gestellt werden muss. Mit den Details aus der Beschreibung zu Ausführung, Umfang, Preis und Bauzeit kann der Verbraucher eine informierte Entscheidung ohne Druck treffen und verschiedene Angebote sinnvoll vergleichen.

Wie in jeder Branche gibt es auch im Bereich der Fertighaushersteller schwarze Schafe, die versuchen, das neue Recht mit Klauseln zu umgehen. Eine davon ist „vorvertraglich zur Verfügung gestellte Baubeschreibungen werden nicht Teil des Vertrages“. Mit dieser Klausel kann der Hersteller theoretisch alle vom Bauherrn vermeintlich eingekauften Leistungen aushebeln.

Bauvertrag nach VOB/ B oder BGB?

Klassischerweise wird der Vertrag für das Fertighaus nach den Vorgaben des BGB abgeschlossen. Doch es gibt auch eine andere Möglichkeit: Die VOB/ B „Verdingungsordnung für Bauleistung“ enthält spezielle Regelungen, die für private Bauherren eher ungünstig sind, so zum Beispiel die nur 4-jährige Gewährleistungsfrist (Verbraucherbauvertrag nach BGB: 5 Jahre) oder die Regelungen zur stillschweigenden Abnahme.

Tipp: Um eine Benachteiligung der Bauherrn auszuschließen, sieht das seit 2018 geltende Bauvertragsrecht vor, dass private Bauverträge zwingend nach BGB abgeschlossen werden müssen. Beachtet ein Fertighaushersteller dies nicht, sind die vertraglichen Formulierungen ungültig.

Die besten Tipps für die Vertragsgestaltung fürs Fertighaus

Mit folgenden Tipps können Sie die größten Stolpersteine, die in einem Fertighausvertrag enthalten sein können, umgehen:

Nicht enthaltene Leistungen auflisten

Häufig ist es einfacher, sich die konkret nicht im Vertrag enthaltenen Leistungen auflisten zu lassen, als umgekehrt zu prüfen, ob auch alle erforderlichen Arbeiten im Vertrag enthalten sind. Bitten Sie den Fertighaushersteller um solch eine Liste. Daraus wird dann klar für Sie ersichtlich, ob Sie bestimmte Leistungen extra beauftragen müssen.

Vertragsstrafen vereinbaren

Zwingend müssen im Bauvertrag Baubeginn und Fertigstellungstermin angegeben sein, und zwar mit Datum. Diese Termine müssen als Vertragsfristen oder verbindliche Fristen bezeichnet werden. Falls der Hersteller die Termine nicht einhält, vereinbaren Sie entsprechende Vertragsstrafen, die übliche Höhe liegt bei 1.500 EUR pro Kalendermonat.

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Festpreisgarantie mit ausreichender Bindungsfrist

Die Fertighaushersteller bieten in den meisten Fällen Ihre Häuser zum Festpreis an. Eine Festpreisgarantie sollte vertraglich enthalten sein und für mindestens 15 Monate gelten. Ansonsten kann der Hersteller nach Ablauf der Frist bei einer Überschreitung der angegebenen Bauzeit, bzw. des Fertigstellungstermins seine Preise erhöhen – und das, ohne dass Sie etwas dagegen unternehmen können.

Baunebenkosten kalkulieren

Baunebenkosten sind nicht in den Leistungen des Fertighausherstellers enthalten, insofern dies nicht im Vertrag steht. Beachten Sie also, dass Sie die Kosten für Baustrom- und Bauwasser, aber auch für das Grundstück, dessen Erschließung, Bodengutachten, Hausanschlusskosten, Versicherungen, Außenanlagen und andere Nebenkosten extra bezahlen müssen.

Der Zahlungsplan

Auch wenn laut BGB die Bezahlung bei einem Werkvertrag erst mit der Abnahme, bzw. Übergabe erfolgt, ist im Fertighausbau eine Bezahlung nach Baufortschritt üblich und auch fair. Für den individuellen Zahlungsplan rät der Bauherren-Schutzbund e. V. neben einer genauen Prüfung zu folgendem:

Abschlagsraten erst nach erbrachter Leistung bezahlen
Fertigstellungssicherheit von 5 % des vereinbarten Preises einbehalten (Forderungssicherungsgesetz)
Maximal 90 % der Gesamtsumme als Abschlagszahlungen bis zur Bauabnahme vereinbaren
Gewährleistungssicherheit vereinbaren
Fälligkeit der Schlussrate nach der Bauabnahme
Fertigstellungssicherheit zum Schutz vor Firmeninsolvenz einholen (durch die Baufirma)

Ein Zahlungsplan im Baufortschritt als Beispiel

Keine Vertragsaufspaltung

Für das gesamte Fertighaus sollte es nur einen Vertrag geben. Eine Aufschlüsselung in Einzelgewerke hebelt die günstigen rechtlichen Vorgaben des Verbraucherbauvertrags aus, da dieses nur für schlüsselfertige Neubauten gilt.

Bauherren sollten den Bauvertrag gründlich prüfen bevor sie ihn unterschreiben © Wellnhofer Designs, stock.adobe.com

Erst prüfen, dann unterschreiben

Den Bauvertrag fürs Fertighaus sollten Bauherrn erst gründlich prüfen, bzw. von einem Fachmann prüfen lassen, bevor Sie unterschreiben. Denn einmal unterschrieben, haben die Vertragsvereinbarungen Gültigkeit und sind unter Umständen nur schwer im Nachhinein anzufechten. Besonders relevant sind die enthaltenen Leistungen – Fehlen hier wichtige Punkte, kann das schnell zu hohen Mehrkosten führen.