Fertighaus: Checkliste für den Bauvertrag

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Beim Bauvertrag für Ihr neues Fertighaus gibt es viele einzelne Punkte zu beachten. Gar nicht so leicht, den Überblick zu behalten und an alles zu denken. In der folgenden Checkliste führen wir noch einmal die wichtigsten Faktoren rund um den Bauvertrag für Sie auf.

Bevor Sie sich mit einer Unterschrift unter dem Fertighausbauvertrag langfristig festlegen, sollten Sie diesen anhand unserer Checkliste gründlich prüfen © fizkes, stock.adobe.com
Bevor Sie sich mit einer Unterschrift unter dem Fertighausbauvertrag langfristig festlegen, sollten Sie diesen anhand unserer Checkliste gründlich prüfen © fizkes, stock.adobe.com

1. Definition der Vertragsparteien

Im Bauvertrag müssen die Vertragspartner eindeutig benannt sein. Das sind einmal Sie als Bauherr sowie auf der anderen Seite der Fertighausanbieter. Prüfen Sie, ob Firmenbezeichnung und Adressdaten korrekt sind. Bei juristischen Personen (zum Beispiel einer GmbH) muss der gesetzliche Vertreter genannt sein.

Tipp: Ebenfalls geklärt sein sollten die jeweiligen Zuständigkeiten, zum Beispiel für die Bereitstellung von Baustrom und Bauwasser oder eventuell erforderliche Anträge und Nachweise.

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Die Planunterlagen für Ihr Haus sind wichtiger Teil der Baubeschreibung und gehören als Vertragsbestandteil mit zum Bauvertrag © Loocid GmbH, stock.adobe.com
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2. Genaue Beschreibung des Vertragsgegenstandes

Ist die Beschreibung des Vertragsgegenstandes – also die Produktion und Montage Ihres Fertighauses – nur unvollständig beschrieben, kann das zu empfindlich hohen Folgekosten führen, weil einige Leistungen fehlen. Eine genaue Baubeschreibung ist gesetzlich vorgeschrieben und sollte mindestens folgende Angaben enthalten:

  • Eckdaten des geplanten Hauses (Abmessungen, Wohnfläche, Höhen)
  • Leistungsumfang mit Planung, Arbeiten am Grundstück, Fertigung und Montage
  • Vollständige Planunterlagen mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten
  • Entwässerungsplanung
  • Installationspläne für die Haustechnik
  • Angaben zum Energiestandard
  • Konstruktive Details
  • Beschreibung der Gebäudetechnik und der Ausstattung
  • Angabe der DIN-Normen je Gewerk
  • Materialangaben
  • Qualitätsmerkmale
  • „Ausführung nach den allgemeinen Regeln der Technik“

Tipp: Prüfen Sie bereits das Angebot, dass Ihnen Ihr Fertighausanbieter macht. Der Gesetzgeber sieht außerdem vor, dass bei fehlenden Angaben in der Baubeschreibung auch Prospekte und Hauskataloge verbindlich sind.

3. Baubeginn und Fertigstellungstermin

Im Verbraucherbauvertrag laut BGB müssen verbindliche Angaben zum Baubeginn und zur Bauzeit, bzw. zum Fertigstellungstermin enthalten sein. Steht der Baubeginn bei der Vertragsunterzeichnung noch nicht fest, muss die Dauer der Bauausführung genannt werden.

4. Verbindliche Preisangaben und Festpreisgarantie

Für Ihre Planungssicherheit muss der Bauvertrag genaue Preisangaben enthalten. Bestehen Sie auf einen festen Vertragspreis, der auch alle Änderungen und Sonderwünsche bereits beinhaltet. Ebenfalls wichtig ist eine Festpreisgarantie, die möglichst so weit reicht, bis Ihr Fertighaus bezugsfähig ist. Andernfalls kann der Hersteller seine Preise noch während der Bauphase erhöhen.

5. Abschlagszahlungen nach Baufortschritt

Der Zahlungsplan ist Vertragsbestandteil. Achten Sie darauf, dass eine Begleichung der Abschlagszahlungen nach dem tatsächlichen Baufortschritt festgelegt ist. Als Bauherr haben Sie den gesetzlichen Anspruch, eine Sicherheitsleistung von 5 % der Bausumme einzubehalten.

Tipp: Nicht zulässig ist die Fälligkeit der ersten Abschlagszahlung bereits bei Vertragsabschluss.

6. Vertragsstrafen vereinbaren

Kommt es durch Verschulden des Fertighausanbieters zu einer Bauzeitverzögerung, verursacht das für Sie zusätzliche Kosten. Um solche finanziellen Schäden zu vermeiden, sollten Sie Vertragsstrafen vereinbaren. Laut § 286 BGB haben Sie zwar ohnehin das Recht, einen Ersatz für sogenannte Verzugsschäden einzufordern, der Nachweis ist allerdings häufig schwierig und sorgt für viel Ärger. Mit einer vereinbarten Vertragsstrafe umgehen Sie diese Schwierigkeiten.

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Die Abnahme, mit der die Beweislast für Baumängel auf den Bauherrn übergeht und die Gewährleistungsfrist beginnt, muss im Bauvertrag genau geregelt werden © blende11.photo, stock.adobe.com

7. Förmliche Abnahme im Vertrag festlegen

Mit der Abnahme Ihres neuen Hauses kommt es zu verschiedenen rechtlichen Änderungen. So kehrt sich die Beweislast für Mängel um und die Verjährungsfrist, bzw. die Gewährleistungsfrist beginnt. Bestehen Sie deshalb auf die Festlegung einer sogenannten förmlichen Abnahme, bei der Sie einen Sachverständigen hinzuziehen sollen. Eventuelle Mängel werden im Abnahmeprotokoll festgehalten und müssen vom Unternehmen innerhalb einer angemessenen Frist beseitigt werden.

Tipp: Alles zum Thema Bauabnahmen finden Sie in unserem Artikel Bauabnahmen: Wann, welche, wie?

Bei der Endabnahme mit dem Bauleiter unbedingt die letzte Gelegenheit zur Mängelaufnahme nutzen
Bei der Endabnahme mit dem Bauleiter unbedingt die letzte Gelegenheit zur Mängelaufnahme nutzen

8. Übergabe der Unterlagen

Als Bauherr haben Sie Anspruch darauf, alle technischen Unterlagen zu Ihrem Bauvorhaben zu erhalten. Dazu gehören sämtliche Planungsunterlagen, Nachweise und sonstige Belege wie Gebrauchsanleitungen für die Heizungsanlage oder andere technische Anlagen. Die Übergabe erfolgt spätestens bei der Abnahme des fertigen Hauses und ist für Sie zur Dokumentation, aber auch für den Abruf von Fördermitteln wichtig.

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9. Gewährleistungsfristen im Bauvertrag

Für private Bauherren ist der Abschluss eines Verbraucherbauvertrags nach BGB vorgeschrieben. Dieser beinhaltet auch eine 5-jährige Gewährleistungsfrist, die mit der Abnahme des Hauses oder einzelner Bauteile beginnt. Treten innerhalb dieser Frist Baumängel auf und sind diese nachweislich vom Fertighaushersteller verursacht, ist er zur Nachbesserung verpflichtet. Reagiert der Hersteller nicht auf Mängelrügen, sollte ein Anwalt hinzugezogen werden, der sich mit gerichtlichen Maßnahmen um eine Verjährungshemmung kümmert.

Unter anderem bei der Verbraucherzentrale können Sie Ihren Bauvertrag gründlich prüfen lassen © bluedesign, stock.adobe.com
Unter anderem bei der Verbraucherzentrale können Sie Ihren Bauvertrag gründlich prüfen lassen © bluedesign, stock.adobe.com

Erst prüfen, dann unterschreiben

Laut des Verbandes privater Bauherren (VPB) sind 75 % aller Bauverträge fehlerhaft. Bevor Sie Ihren Vertrag fürs Fertighaus unterschreiben, ist deshalb eine gründliche Prüfung ratsam. Idealerweise ziehen Sie dazu einen Fachmann zurate, der alle Vertragspunkte zusammen mit Ihnen durchgeht und eventuelle Fehler oder für Sie nachteilige Klauseln entdeckt. Infrage kommen dafür:

  • Bausachverständige
  • Fachanwälte für Bau- und Vertragsrecht
  • Verbraucherzentrale
  • Bauherren-Schutzbund (BSB)

Achten Sie darauf, dass im Angebot für die Prüfung des Fertighaus-Bauvertrags nicht nur die Prüfung selbst, sondern auch Änderungsvorschläge enthalten sind. Vereinbaren Sie einen Festpreis.

Tipp: Akzeptieren Sie keine mündlichen Zusagen des Fertighausherstellers!

Was kostet die Prüfung des Fertighaus-Bauvertrags?

Die Kosten für die Prüfung eines Bauvertrags können die Anbieter dieser Leistung frei festlegen. Die Preisspanne ist groß und bewegt sich zwischen 120 und 1.000 EUR. Im Vergleich zu einem drohenden Rechtsstreit, der bei Vertragsunstimmigkeiten drohen kann und bei dem leicht Summen von bis zu 30.000 EUR auflaufen, ist dies ein geringer zusätzlicher finanzieller Aufwand. Bei der Suche nach einem Sachverständigen, der Ihren Bauvertrag prüft, gilt wie immer: Vergleichen Sie in Ruhe verschiedene Angebote hinsichtlich Preis und Leistungsumfang, holen Sie möglichst Referenzen ein und hören Sie außerdem auf Ihr Bauchgefühl bei der Auswahl.

Mit dem Werkvertrag verpflichtet sich ein Unternehmen ein Werk gegen Werklohn zu errichten © Zerbor, stock.adobe.com
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