Bauschäden – Schäden am Wohnhaus

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Bauschäden sind extrem ärgerlich. Im Rahmen des Baualters auftretende Schäden und die daraus folgenden Instandsetzungsmaßnahmen lassen sich vorausplanen, kommt es aber aufgrund von Baumängeln beim Hausbau später zu einem Bauschaden, trifft dies den Hausbesitzer häufig unerwartet. Ist die Gewährleistungsfrist des Bauunternehmens bereits verstrichen, muss er die Kosten selbst tragen. Innerhalb der Gewährleistungsfrist haftet das ausführende Unternehmen, allerdings ist es oft nicht ganz einfach, diese Ansprüche durchzusetzen.

Ausblühungen am Sockel eines Neubaus legen den Verdacht auf Baumängel nahe © Fotoschlick, stock.adobe.com
Ausblühungen am Sockel eines Neubaus legen den Verdacht auf Baumängel nahe © Fotoschlick, stock.adobe.com

Was sind Bauschäden?

Per Definition spricht man von einem Bauschaden, wenn sich dadurch der Zustand eines Bauwerks verschlechtert. Ursache ist immer ein schädigendes Ereignis – allzu oft eine fehlerhafte Leistung des Handwerkers oder des Planers. Entdeckt werden Bauschäden häufig erst nach der Fertigstellung des Gebäudes, dann stellt sich regelmäßig die Frage nach der Ursache und damit auch nach der Haftung für den entstandenen Schaden.

Die häufigsten Bauschäden

Einige Bauschäden kommen besonders häufig vor und werden durch eine mangelhafte Ausführung des Bauunternehmens verursacht. Vor allem Fehler rund um die Abdichtung und Dämmung, aber auch Ausführungsfehler begründen eine Vielzahl von Baumängeln und der daraus folgenden Schäden:

  • Rissbildung in Außenwänden oder im Estrich
  • Fehler beim Anschluss von Fenster und Außentüren
  • Undichtigkeiten
  • Feuchte Keller
  • Schimmelschäden
  • Schäden im Dachbereich
  • Schäden im Innenausbau
  • Installationsschäden
Besonders häufige Bauschäden
Besonders häufige Bauschäden

Wie gravierend der Bauschaden letztlich ist und welche Kosten für die Beseitigung entstehen, lässt sich nur durch eine genaue Analyse herausfinden, die idealerweise ein Bausachverständiger durchführt.

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Was ist der Unterschied zwischen Bauschaden und Baumangel?

Auch wenn letztlich das Gleiche herauskommt, nämlich ein Schaden am Gebäude und deshalb die Begriffe häufig synonym verwendet werden, gibt es einen Unterschied zwischen Bauschäden und Baumängeln:

  • Ein Baumangel entsteht durch die fehlerhafte Planung oder Ausführung von Bauleistungen.
  • Ein Bauschaden ist das Resultat eines vorherigen Baumangels, kann seine Ursache aber auch anderswo haben, zum Beispiel in einem Wasserrohrbruch, einem Unwetter mit Blitzeinschlag oder durch die Alterung des Gebäudes.
Bauschaden und Baumangel – wo liegt der Unterschied?
Bauschaden und Baumangel – wo liegt der Unterschied?

Liegt erst einmal ein Bauschaden vor, muss dieser repariert werden, unabhängig von dessen Ursache. Alter ein Gebäude, trägt der Hauseigentümer die Kosten, kommt es zu einem Schaden durch ein Naturereignis oder Materialermüdung, trägt – soweit vorhanden – die Versicherung die Kosten. Kritisch für Hauseigentümer sind hauptsächlich Bauschäden, die durch einen Baumangel entstehen und vom Planer oder Handwerker verursacht sind. Hier gibt es rechtlich einiges zu beachten und oft landen diese Schäden vor Gericht, wo geklärt werden muss, wer die entstehenden Reparatur- oder Sanierungskosten trägt.

Wer durch Baumängel entstandene Reparatur- oder Sanierungskosten tragen muss, wird oftmals gerichtlich geklärt © fabstyle, stock.adobe.com
Wer durch Baumängel entstandene Reparatur- oder Sanierungskosten tragen muss, wird oftmals gerichtlich geklärt © fabstyle, stock.adobe.com

Rechtliches rund um den Bauschaden

Entstehen Bauschäden am Haus aufgrund mangelhafter Leistungen des ausführenden Unternehmens, gibt es die Möglichkeit, die Baufirma haftbar zu machen. Dies allerdings nur, wenn der Schaden innerhalb der Gewährleistungsfrist erkannt und angezeigt wird. Ein weiterer wichtiger Aspekt: Der Bauherr muss beweisen können, dass der Schaden aufgrund eines Baumangels aufgetreten ist und das ist nicht immer ganz einfach.

Gewährleistungspflicht

Im privaten Hausbau gilt in den meisten Fällen das Bürgerliche Gesetzbuch bzw. der Verbraucherbauvertrag mit einer Gewährleistungsfrist von 5 Jahren. Innerhalb dieses Zeitraums, der mit der Abnahme der Bauleistung beginnt, ist die Baufirma verpflichtet, entdeckte Baumängel zu beseitigen. Der Haken an dieser Verpflichtung: Die Beweislast, dass der Mangel durch das Bauunternehmen verursacht wurde, liegt beim Bauherrn.

Gewährleistungsfrist bei Baumängeln
Gewährleistungsfrist bei Baumängeln
Der Bauherr muss eine Mängelrüge im Rahmen der vertraglichen Frist aussprechen © MQ-Illustrations, stock.adobe.com
Der Bauherr muss eine Mängelrüge im Rahmen der vertraglichen Frist aussprechen © MQ-Illustrations, stock.adobe.com

Für einen im Rahmen der vertraglichen Frist entdeckten Bauschaden, muss der Bauherr eine Mängelrüge mit der Aufforderung zur Beseitigung innerhalb einer Frist an das Unternehmen aussprechen. Solange der Bauschaden nicht beseitigt bzw. der Verursacher nicht geklärt ist, ruht die Gewährleistungsfrist. Damit wird verhindert, dass das Unternehmen das Problem einfach aussitzt. Lässt das Unternehmen die gesetzte Frist verstreichen, kommt es in Mängelverzug, oft sind die Folge davon rechtliche Schritte und unangenehme Gerichtsverfahren.

Tipp: Ist die Gewährleistungsfrist verstrichen, können keine Ansprüche mehr an das Bauunternehmen geltend gemacht werden. Deshalb ist ein gründlicher Hauscheck vor Ablauf der Frist sinnvoll.

Versteckte Baumängel sind für Laien kaum zu erkennen. Daher sollte vor einem Immobilienkauf stets ein Baugutachter beauftragt werden © Gerhard Seybert, stock.adobe.com
Versteckte Baumängel sind für Laien kaum zu erkennen. Daher sollte vor einem Immobilienkauf stets ein Baugutachter beauftragt werden © Gerhard Seybert, stock.adobe.com

Altersschäden am Bau

Einige Bauschäden hängen nicht mit Baumängeln zusammen, sondern sind schlichtweg Alterserscheinungen. Welche Mängel bei Altbauten auftreten, hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab, unter anderem auch von der Baualtersstufe. Je nachdem, wann das Gebäude errichtet wurde, treten klassische Schäden aufgrund der damals verwendeten Bautechniken und -materialien auf.

Klassische Bauschäden auf Grundlage der Baualtersstufen
Klassische Bauschäden auf Grundlage der Baualtersstufen

Klassische Bauschäden bei Häusern aus der Jahrhundertwende sind Heizungstechnik, Elektroinstallation, Fenster und Türen oder auch das Dach sowie die Fassade. Oft liegen Schäden an den Holzbalkendecken oder am Dachstuhl vor. Fehlende Horizontalsperren im Sockelbereich führen zu feuchten Wänden. Häuser, die in den 1970er Jahren errichtet wurden, weisen ebenfalls Schäden an der Haustechnik auf, häufig sind Schäden an der Fassade, insbesondere der Fugen bei Plattenverkleidungen oder

Abgesehen von den häufigsten Bauschäden in Abhängigkeit vom Hausalter hat jedes Gebäude seine eigenen Schadenspunkte. Ob Bauschaden durch Baumängel oder aufgrund von Alterserscheinungen: Eine Analyse durch einen Bausachverständigen ist in jedem Fall ratsam.

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Bauschäden aufnehmen – Ein Fall für den Sachverständigen

Unabhängig von der Ursache von Bauschäden sollte die Planung der Reparatur immer von einem Sachverständigen-Gutachten begleitet werden. Dies gilt insbesondere bei größeren Schäden, die die Statik des Gebäudes berühren, aber auch bei Schäden rund um die Abdichtung und Dämmung eines Hauses. Der Sachverständige nimmt den Schaden auf und protokolliert den Zustand des Gebäudes schriftlich und mit Fotos. Anhand des aufgenommenen Ist-Zustands erstellt der Gutachter eine Empfehlung für die erforderlichen Reparatur- und eventuell nötige Modernisierungsmaßnahmen inklusive einer Kostenschätzung.

Übliche Vorgehensweise zur Aufnahme von Bauschäden im Überblick
Übliche Vorgehensweise zur Aufnahme von Bauschäden im Überblick

Das Bauschadens-Gutachten gibt nicht nur wichtige Hinweise für die Modernisierungsplanung, sondern dient auch als Basis für eventuelle Rechtsansprüche im Rahmen der Gewährleistungspflicht des Bauunternehmens oder des Gewerks, das die jetzt schadhaften Bauteile ursprünglich hergestellt hat.

Kritische Bauschaden-Gutachter prüfen den Zustand des Gebäudes und nehmen Bauschäden auf © RioPatuca Images, stock.adobe.com
Kritische Bauschaden-Gutachter prüfen den Zustand des Gebäudes und nehmen Bauschäden auf © RioPatuca Images, stock.adobe.com

Bauschäden vermeiden

Das beste Gegenmittel gegen Bauschäden ist eine sorgfältige Planung des Gebäudes, die Verwendung hochwertiger Materialien und die professionelle Ausführung durch den Fachbetrieb. Hierzu können auch Bauherren selbst einiges beitragen:

  • Seriösen Anbieter wählen, keine Dumpingangebote annehmen
  • Bauvertrag, insbesondere Leistungsverzeichnis vor Vertragsunterzeichnung gründlich prüfen
  • Förmliche Abnahme vertraglich vereinbaren
  • Bausachverständigen in die Planung mit einbinden
  • Schlussabnahme des Gebäudes mit Sachverständigem durchführen

Baumängel sollten nicht auf die leichte Schulter genommen werden. Je weiter der Hausbauprozess fortgeschritten ist, umso höher sind die Kosten für die Mängelbeseitigung zur Vermeidung späterer Bauschäden.

Schubspannungen verursachen abgestufte, schräge Risse im Mauerwerk © Wiski, stock.adobe.com
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