Haus bauen ohne Architekt

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In Deutschland muss jedes genehmigungspflichtige Bauvorhaben von einem Architekten begleitet werden. Dies betrifft insbesondere den Bauantrag, der von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser unterzeichnet werden muss. Auch später bei der Bauausführung muss ein Architekt oder eine andere bauvorlageberechtigte Person die Ausführung als Bauleiter überwachen. Dennoch wählen faktisch mehr als 80 % der Bauherrn den Hausbau ohne Architekt und entscheiden sich für einen Bauträger oder eine Hausbaufirma. Zwar stimmen hier die rechtlichen Vorgaben, doch nicht immer hält die Qualität des fertigen Hauses, was der Hausanbieter verspricht.

Ganz außen vor bleibt der Architekt nie – Als bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser muss der den Antrag auf Baugenehmigung unterzeichnen und steht für den Inhalt gerade © blende11.photo, stock.adobe.com

Ganz ohne Fachleute geht es nicht!

Zum Thema „Bauen ohne Architekt“ muss differenziert werden, denn dahinter können verschiedene Bedeutungen stecken:

Wer mit einem Bauträger oder einem Hausanbieter baut, hat wenig Kontakt mit dem Planer, denn die Haustypen sind bereits vorgeplant. Die Bemusterung oder etwaige Änderungswünsche werden häufig mit dem Fachberater (der in den seltensten Fällen ein Architekt ist) aufgenommen.
In einigen Bundesländer können auch Handwerksmeister die sogenannte „kleine“ Bauvorlageberechtigung erwerben und Bauanträge für Einfamilienhäuser als Entwurfsverfasser unterzeichnen. In diesem Fall kann ein Architekt bei Planung und Ausführung tatsächlich komplett außen vor bleiben.
Für genehmigungsfreie Bauten, zum Beispiel Garagen oder Ferienhäuser unter einer bestimmten Grundfläche ist kein Bauantrag erforderlich. In diesem Fall müssen Sie als Bauherr auch keinen Architekten engagieren und die gesamte Planung und Ausführung selbst übernehmen.

Bauen ohne Baugenehmigung

Grundsätzlich darf in Deutschland nur mit einer Baugenehmigung gebaut werden. Ausnahmen bilden lediglich verfahrens- oder genehmigungsfreie Bauten, die in den… weiterlesen

Beim Bauen mit dem Bauträger ist Ihr Haus bereits fertig geplant © RomanR, stock.adobe.com

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Das Haus von der Stange – Bauen mit dem Bauträger

Wer sich für den Bauträger als Baupartner entscheidet, bekommt den Architekten selten oder auch gar nicht zu Gesicht. Diese Variante ist ausgesprochen bequem, denn Sie wählen ein Haus, geben kleinere Änderungswünsche an und der Bauträger übernimmt die gesamte Planung und Ausführung als Bauherr. Erst mit der Schlüsselübergabe wird der Neubau Ihr Haus – und zwar im besten Fall so, wie Sie es bestellt haben. Häufig sieht die Realität allerdings anders aus. Denn Bauträger unterliegen keiner externen Kontrolle durch einen unabhängigen Architekten oder Sachverständigen. Sie müssen sich also darauf verlassen, dass die Qualität stimmt. Baufehler und -mängel können Sie als Laie erstens nicht beurteilen und bekommen sie in den meisten Fällen auch nicht zu Gesicht. Erst wenn das Gebäude fertig ist und Sie Ihr Traumhaus bezogen haben, zeigen sich nach und nach die Baumängel.

Bauen mit dem Bauträger – Vor- und Nachteile

Das Risiko liegt bereits bei den Erstgesprächen mit dem Fachberater. Dieser ist in den meisten Fällen ein Angestellter des Bauträgers, also nicht unabhängig. Ein Architekt dagegen ist von Ihnen selbst beauftragt und bezahlt und wird in jedem Fall auf Ihrer Seite stehen und Sie richtig und in Ihrem Sinne beraten. Später bei der Bauausführung kommt es leider immer wieder vor, dass Baumängel unter dem nächsten Gewerk versteckt werden: Ist das Badezimmer erst einmal gefliest, fallen falsch oder mangelhaft verlegte Rohrleitungen erst dann auf, wenn es im Bad undicht wird.

In einigen Bundesländern dürfen auch Handwerksmeister aus dem Bauhauptgewerbe Wohnhäuser planen © industrieblick, stock.adobe.com

Die kleine Bauvorlageberechtigung – Planen und Bauen mit dem Handwerksmeister

In einigen Bundesländern, zum Beispiel Bremen, Hamburg, Bayern oder Niedersachsen können nicht nur Architekten und Ingenieure, sondern auch Innenarchitekten, Handwerksmeister aus dem Bauhauptgewerbe oder Bautechniker eine Bauvorlageberechtigung beantragen. Sie erlaubt die Planung von Häusern bis zu einer bestimmten Größe. Für Wohnhäuser gilt als Grenze eine Wohnfläche von maximal 200 m² sowie zwei Wohneinheiten.

Die kleine Bauvorlagenberechtigung – was zu beachten ist

Meist sind die Honorare dieser „Entwurfsverfasser“ deutlich geringer als die eines Architekten. Allerdings kann sich dies auch aufs Fachwissen beziehen. Der Bau eines Hauses ist vom Keller bis zum Dach eine komplexe Aufgabe, nicht immer verfügen Fachpersonen mit kleiner Bauvorlageberechtigung über das umfassende und breite Know-how, das für die mängelfreie Planung und Ausführung erforderlich ist. So kann sich ein Maurermeister ausgezeichnet mit dem Rohbauarbeiten auskennen, geht es um sinnvolle Planungsgrundsätze für den Grundriss oder den Innenausbau, kann das jedoch ganz anders aussehen.

Für genehmigungsfreie Bauvorhaben ist auch kein Architekt erforderlich © eyecat, stock.adobe.com

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Bauen ohne Architekt – genehmigungsfreie Gebäude

In den Landesbauordnungen ist festgelegt, welche Gebäude genehmigungs- oder verfahrensfrei sind. Meist kommt es auf die Grundfläche oder den Bruttorauminhalt sowie die Nutzung an. Meist betrifft dies Garagen, Überdachungen, Anbauten ohne Aufenthaltsräume oder Wochenendhäuser.

Fälle, in denen das Bauen ohne Architekt möglich ist

Genehmigungsfrei sind in einigen Bundesländern, zum Beispiel in Niedersachsen, auch kleinere Wohngebäude, wenn diese innerhalb eines qualifizierten Bebauungsplans errichtet werden. Für diese Gebäude wird keine Baugenehmigung gefordert, es reicht eine Bauanzeige – allerdings muss diese Bauanzeige von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser unterzeichnet werden.

Wann Gebäude genehmigungsfrei sind definieren die Bundesländer

Die Bauausführung ohne Architekt

Mit der Genehmigungsplanung und der Baugenehmigung sind die Leistungen abgeschlossen, die bei genehmigungspflichtigen Bauprojekten ohne bauvorlageberechtigtem Entwurfsverfasser nicht durchführbar sind. Klassischerweise werden die Bauleistungen an entsprechende Firmen übergeben, die dann die Ausführung übernehmen. Häufig an einen Generalunternehmer. Dazu sind Angebote erforderlich, die die notwendigen Gewerke und Leistungen auflisten und als Angebotsgrundlage dienen.

Die Vergabe der Bauleistungen wie auch die Bauausführung selbst kann theoretisch der Bauherr ohne Einbezug eines Architekten übernehmen. Ratsam ist dies allerdings nur in den seltensten Fällen. Denn zur Vergabe der Leistungen an Baufirmen und Handwerksbetriebe gehört ein umfassendes Wissen rund um den Hausbau, um alle Positionen zu erfassen. Noch mehr gilt dies für den Bau des Hauses selbst: Als Laie ohne entsprechende Ausbildung werden Sie zwangsläufig Fehler machen, die sich später durch teure oder nicht mehr behebbare Baumängel rächen – Das gilt auch dann, wenn Sie den ohnehin gesetzlich vorgeschriebenen Bauleiter mit ins Boot holen. Der kann Ihnen zwar helfen, bestimmte Stolperfallen zu umgehen, ersetzt jedoch nicht den qualifizierten Facharbeiter, der sein Handwerk gelernt hat. Darüber hinaus verlängert sich die Bauzeit deutlich, was ebenfalls mit zusätzlichen Kosten verbunden ist.