Vorteile und Nachteile der verschiedenen Varianten
Wer sich für eine Immobilienfinanzierung entscheidet, steht vor der Wahl zwischen der Zinsfestschreibung und einem variabel verzinslichen Baudarlehen. Eine Zinsbindung bieten Kreditinstitute oftmals für Zeiträume von 5 bis 20, manchmal sogar bis zu 30 Jahren an. Wir beleuchten im Beitrag, worin die Vor- und Nachteile der unterschiedlichen Varianten im Rahmen der Zinsbindung existieren und auf welcher Grundlage Sie sich entscheiden können.
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Welche Varianten gibt es bei der Zinsbindung?
Bei der Zinsbindung unterscheiden die Banken zwei Grundvarianten:
- Festschreibung der Zinsen für einen bestimmten Zeitraum
- Variabel verzinsliches Darlehen
Am häufigsten genutzt wird die Zinsfestschreibung für einen bestimmten Zeitraum. Dieser beträgt je nach Bank zwischen 5 und 20, manchmal 30 Jahren. Die Alternative ist ein variabel verzinsliches Darlehen. In dem Fall wird der Zinssatz nicht festgelegt, zumindest nicht für einen bestimmten Zeitraum. Stattdessen hat der Kreditgeber die Möglichkeit, die Zinsen jederzeit an die aktuelle Situation am Markt anzupassen.
Welche Faktoren sind wichtig bei der Wahl der Zinsbindung?
Ob Sie sich für eine Zinsbindung oder für ein variabel verzinsliches Baudarlehen entscheiden, hängt von mehreren Faktoren ab. Das gilt ebenfalls für die Wahl der Dauer der Zinsfestschreibung. Im Wesentlichen sollten Sie folgende Faktoren heranziehen, bevor Sie sich für die eine oder andere Variante entscheiden:
- Aktuelles Zinsniveau am Markt
- Voraussichtliche Entwicklung der Zinsen
- Persönliche Risikobereitschaft
- Geplante Laufzeit des Immobilienkredites
Ein wesentlicher Faktor zur Entscheidungsfindung ist das aktuelle Zinsniveau am Markt. Sind die Bauzinsen niedrig, bietet sich eine lange Zinsbindung an. Sie können sich in dem Fall die günstigen Kreditzinsen für einen möglichst langfristigen Zeitraum sichern. Ist das Zinsniveau hingegen hoch, sollten Sie flexibel bleiben, indem Sie sich für ein variabel verzinsliches Darlehen entscheiden. Da bei hohen Zinsen die Wahrscheinlichkeit groß ist, dass die Zinssätze in absehbarer Zeit sinken, nehmen Sie daran mit einem variabel verzinslichen Immobilienkredit teil.
Neben dem aktuellen Zinsniveau spielen ebenfalls die Aussichten im Hinblick auf die weitere Entwicklung der Bauzinsen eine Rolle. Ist abzusehen, dass die Zinsen für Immobilienkredite in den kommenden Monaten oder Jahren steigen werden, bietet sich ebenfalls eine (langfristige) Zinsbindung an. Rechnen die Experten hingegen eher mit fallenden Zinsen, wäre wiederum das variabel verzinsliche Darlehen die bessere Variante.
Bestimmt werden sollte Ihre Entscheidung ferner von Ihrer Risikobereitschaft. Ist diese gering, ist fast immer eine Zinsbindung die bessere Wahl. Diese sorgt für eine hohe Planungssicherheit sowie ein geringeres, späteres Zinsänderungsrisiko. Sie müssen sich nur noch entscheiden, für welchen Zeitraum Sie die Zinsfestschreibung vornehmen möchten.
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Kürzere Zinsbindung: Vor- und Nachteile
Kommen wir zu den einzelnen Vor- und Nachteilen, die es bei den unterschiedlichen Varianten der Zinsbindung gibt. Unter einer kurzen Zinsbindung verstehen die Experten im Allgemeinen eine Zinsfestschreibung von fünf Jahren. Diese bietet den Kreditnehmern folgende Vorzüge:
- Meistens günstigerer Zins seitens der Bank
- Keine langfristige Bindung an eventuell im Nachhinein zu hohe Zinsen
- Gewisse Flexibilität bleibt erhalten
- Gute geeignet bei nicht eindeutigen Zinsprognosen
- Günstigere Anschlussfinanzierung nach gesunkenen Zinsen und Ablauf der kurzen Zinsbindung
Die meisten Banken bieten Ihnen bei einer kurzen Zinsbindung von fünf Jahren einen günstigeren Bauzins, als wenn Sie sich für eine längere Bindung der Bauzinsen entscheiden. Darüber hinaus bleibt Ihnen eine gewisse Flexibilität erhalten, weil Sie schon nach fünf Jahren die Möglichkeit haben, vielleicht eine günstigere Anschlussfinanzierung abzuschließen. Neben diesen Vorteilen kennzeichnet sich die kurze Zinsbindung durch folgende Nachteile:
- Eventuell teurere Anschlussfinanzierung nach gestiegenen Zinsen
- Relativ hohe Restschuld nach Ablauf der kurzen Zinsbindung
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Mittlere Zinsbindung: Vor- und Nachteile
Neben der Zinsbindung von fünf Jahren bieten nahezu alle Banken alternativ eine Zinsfestschreibung für einen Zeitraum von 10, 15 bis hin zu 20 Jahren an. Man spricht in dem Zusammenhang von einer mittelfristigen oder mittleren Zinsbindung. Die Vorteile dieser Variante sind in erster Linie:
- Keine sehr hohe Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung
- Relativ günstiger Zinssatz möglich
- Nach Ablauf von zehn Jahren optional kostenfreie Sondertilgung
- Gute Wahl bei tendenziell steigenden Zinsen als Prognose
Die mittelfristige Zinsbindung für einen Zeitraum von 10 bis 20 Jahren ist tatsächlich für viele Kreditnehmer ein guter Mittelweg. Sie binden sich nicht nur kurz, aber auch nicht überverhältnismäßig lange an die aktuellen Bauzinsen. Zudem erhalten Sie in der Regel ein noch günstigeres Zinsangebot, wenn wir einen Vergleich zu einem variabel verzinslichen Darlehen und einer langfristigen Zinsbindung von 20 Jahren aufwärts ziehen. Nachteile gibt es allerdings auch bei dieser Variante, insbesondere:
- Höhere Kreditzinsen als bei kurzer Zinsbindung
- Meistens etwas höhere Kreditraten
- Keine Chance, fallende Zinsen am Markt zu nutzen
Lange Zinsbindung: Vor- und Nachteile
Unter einer langen Zinsbindung versteht man im Allgemeinen eine Zinsfestschreibung für mehr als 20 Jahre. In dem Bereich bieten manche Banken auch ein sogenanntes Volltilgerdarlehen an. Dieser Kredit beinhaltet, dass die Gesamtlaufzeit des Baukredites und die Zinsfestschreibung identisch sind. Entscheiden Sie sich für ein Volltilgerdarlehen mit einer Laufzeit von beispielsweise 30 Jahren, ist das gleichzeitig der Zeitraum der Zinsfestschreibung. Im Allgemeinen hat eine lange Zinsbindung von 20 Jahren aufwärts die folgenden Vorteile:
- Hohe Planungssicherheit
- Geringes oder kein Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung
- Niedrige Finanzierungskosten
- Optimal bei niedrigen Zinsen
- Kostenlose Sondertilgung nach 10 Jahren möglich
- Geringe Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung
- Keine weiteren Formalitäten mit der Bank für einen sehr langen Zeitraum
Im Vordergrund stehen vor allem die langfristige Zinssicherheit sowie das kaum bis gar nicht mehr vorhandene Zinsänderungsrisiko, weil die Zinsen für einen Zeitraum von mindestens 25 Jahren garantiert sind. Zudem bewegt sich die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung auf einem sehr niedrigen Niveau und kann manchmal sogar komplett in einer Summe getilgt werden. Trotzdem gibt es auch bei der langen Zinsbindung Nachteile, insbesondere:
- Meistens erhöhter Kreditzins
- Erst nach zehn Jahren die Möglichkeit, gefallene Zinsen am Markt zu nutzen
- Im Nachhinein zahlen Sie einen zu hohen Kreditzins, falls die Bauzinsen zum Beispiel fünf Jahre nach Abschluss der Zinsfestschreibung gesunken sind
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Variabel verzinsliches Darlehen: Vor- und Nachteile
Ein variabel verzinsliches Darlehen beinhaltet, dass die Bank den Kreditzins jederzeit nach eigenem Ermessen anpassen darf. Geeignet sind solche Baukredite insbesondere unter der Voraussetzung, dass das aktuelle Zinsniveau sehr hoch ist oder die Experten relativ sicher von sinkenden Zinsen am Markt ausgehen. Die Vorzüge eines solchen Kredites mit variablen Zinsen sind:
- Hohe Flexibilität
- Keine Zinsbindung
- Profitieren von sinkenden Zinsen
- Jederzeit Sondertilgungen (kostenfrei) möglich
Nachteilig an einem variabel verzinslichen Darlehen ist insbesondere:
- Bank kann den Kreditzins jederzeit erhöhen
- Keine Planbarkeit im Hinblick auf die (zukünftigen) Finanzierungskosten
- Mögliche finanzielle Überlastung bei steigenden Zinsen
Variabel verzinsliche Darlehen sind somit nur risikobereiten Kreditnehmern zu empfehlen. Der Zinssatz kann im Laufe der Jahre um mehrere Prozente steigen, sodass die Finanzierung im schlimmsten Fall nicht mehr tragbar ist.
Welche Zinsbindung ist aktuell empfehlenswert?
Mitte Mai 2024 bewegen sich die Bauzinsen seit einigen Monaten auf einem stabilen Niveau. Der durchschnittliche Zinssatz für Immobilienkredite bewegt sich je nach Bank und individuellen Faktoren seitens des Kreditnehmers zwischen 3,2 bis 3,9 Prozent. Noch vor knapp zwei Jahren waren die Zinsen mit durchschnittlich rund einem Prozent erheblich niedriger. Tendenziell rechnen Experten in den kommenden Monaten eher mit einer Leitzinssenkung seitens der EZB.
Diese hätte voraussichtlich sinkende Bauzinsen zur Folge. Sicher ist der Zinsschritt allerdings noch nicht. Sollte die Inflationsrate wieder ansteigen, könnte die EZB die geplante Zinssenkung verschieben. Unter diesen Voraussetzungen würden sich momentan eine Zinsbindung von kurzer Dauer oder sogar ein variabel verzinsliches Darlehen eignen. Weniger empfehlenswert ist es, momentan eine lange Zinsbindung von 10, 15 oder gar 20 Jahren zu vereinbaren, weil die Bauzinsen dafür auf einem zu hohen Niveau sind.
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