Für viele Menschen ist das eigene Haus ein Lebenstraum. Nicht immer stehen bereits Eigenmittel zur Verfügung, die in die Finanzierung eingebunden werden können. Weil sich allerdings die meisten Menschen den Traum vom Eigenheim dennoch erfüllen möchten, kommt eine Finanzierung und damit ein Haus kaufen ohne Eigenkapital infrage. Wir beleuchten im Beitrag, ob das funktioniert und worin eventuelle Nachteile bestehen, wenn Sie sich für einen Immobilienkauf ohne Eigenkapital entscheiden.
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Kann ich ohne Eigenkapital ein Haus kaufen?
Grundsätzlich ist es möglich, eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital vorzunehmen. Das bedeutet, Sie können ein Haus ohne Eigenkapital kaufen, sodass der volle Kaufpreis nebst weiteren Kosten durch den Kredit der Bank abgedeckt ist. Bei der Hausfinanzierung ohne Eigenkapital wird zwischen den folgenden zwei Varianten differenziert:
- Vollfinanzierung
- 110%-Finanzierung
Mit der Vollfinanzierung ist gemeint, dass der Kaufpreis zu 100 Prozent durch den Immobilienkredit der Bank abgedeckt ist. Die Kaufnebenkosten zahlen Sie allerdings selbst, sodass ein geringer Anteil an Eigenkapital vorhanden sein muss. Zu den typischen Kaufnebenkosten zählen in erster Linie die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine Maklercourtage.
Im Gegensatz dazu beinhaltet die 110%-Finanzierung ohne Eigenkapital, dass auch diese Kaufnebenkosten durch den Immobilienkredit abgedeckt sind. 110 Prozent deswegen, weil sich die Kaufnebenkosten oftmals auf durchschnittlich zehn Prozent auf Grundlage des Kaufpreises belaufen.
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Welche Voraussetzung gibt es für den Hauskauf ohne Eigenkapital?
Falls Sie kein Eigenkapital besitzen, beinhaltet das für die Bank ein höheres Risiko. Deshalb sind folgende Voraussetzungen zu erfüllen, wenn Sie ein Haus kaufen, ohne Eigenkapital zu besitzen:
- Ausreichend hohes und sicheres Einkommen
- Positiver Saldo aus Einnahmen und Ausgaben
- Gute Bonität
- Keine anderweitigen Kreditschulden
- Immobilie als Sicherheit
- Eventuell zusätzliche Sicherheiten
Grundvoraussetzung für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist eine gute Bonität. Diese liegt aus Sicht der Banken vor, sollte es keinen negativen Eintrag in der Schufa geben und Sie zudem über ein sicheres sowie ausreichend hohes Einkommen verfügen. Die Einnahmen- und Ausgabenrechnung sollte nicht nur einen positiven Saldo ergeben, sondern dieser sollte mindestens so hoch wie die angedachte Kreditrate ausfallen. Darüber hinaus sollten keine anderweitigen Kreditschulden existieren und die Immobilie als Sicherheit dienen. Mitunter verlangen die Kreditgeber weitere Sicherheiten, damit Sie den Immobilienkredit erhalten.
Nachteile des Hauskaufs ohne Eigenkapital
Es gibt einige Nachteile, die Sie in Kauf nehmen müssen, falls Sie sich für eine Immobilienfinanzierung und somit den Erwerb eines Hauses ohne Eigenkapital entscheiden. Im Überblick sind das:
- Höherer Zinssatz
- Höhere Kreditsumme
- Höhere Kreditrate oder längere Laufzeit
- Weniger stabile Finanzierung
- Höheres Risiko
- Geringere Wahrscheinlichkeit der Kreditzusage
Basis für diese Nachteile ist vor allem, dass das Risiko für die Bank umso größer ist, je weniger Eigenkapital Sie mit in die Finanzierung einbinden. Auf einige Nachteile möchten wir etwas näher eingehen, weil sie von großer Bedeutung bei der Entscheidung sind, ob Sie eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital durchführen möchten.
Höhere Zinsen, Kreditsumme und Monatsrate
Es gibt mehrere Nachteile, die im Zusammenhang mit einem Hauskauf ohne Eigenkapital stehen und die Eckdaten der Finanzierung betreffen. Die Banken vergeben Immobilienkredite ohne Eigenkapital mit einem zum Teil deutlich höheren Zinssatz, als wenn Sie über Eigenmittel verfügen. Unterschiede zwischen ein bis zwei Prozent sind keine Seltenheit. Bei einem Immobilienkredit über beispielsweise 300.000 EUR würde das bedeuten, dass Sie ohne Eigenkapital durchschnittlich jedes Jahr etwa 3.000 bis 6.000 EUR mehr an Zinsen zahlen müssten, als wenn Sie zum Beispiel 20 Prozent Eigenmittel einbinden können.
Bei fehlendem Eigenkapital erhöht sich naturgemäß die Kreditsumme, da Sie den Kaufpreis und eventuell die Kaufnebenkosten über einen Bankkredit abdecken müssen. Die höhere Kreditsumme wiederum hat zur Folge, dass entweder ebenfalls die monatliche Darlehensrate höher ausfällt oder Sie sich für eine längere Laufzeit entscheiden – jeweils im Vergleich zu einer Baufinanzierung mit Eigenkapital. Kostenmäßig ist das Haus kaufen ohne Eigenkapital somit deutlich ungünstiger als eine Baufinanzierung mit Eigenmitteln.
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Geringere Wahrscheinlichkeit der Kreditzusage ohne Eigenkapital
Ein weiterer Aspekt ist nicht zu vernachlässigen, denn ohne Eigenkapital sinkt die Wahrscheinlichkeit einer Kreditzusage seitens der Bank nicht unerheblich. Immer mehr Kreditinstitute gehen dazu über, eine bestimmte Mindestquote an Eigenkapital zu fordern. Können Sie diese nicht erfüllen, wird der Kredit entweder sehr teuer oder die Bank genehmigt Ihren Antrag nicht. Die Vorgaben der Kreditinstitute sind diesbezüglich sehr individuell, sodass Sie sich beim infrage kommenden Kreditgeber informieren sollten, ob und wenn ja, welche Eigenkapitalanforderungen existieren.
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Hauskauf ohne Eigenkapital: Gibt es Gründe dafür?
In der überwiegenden Mehrheit hat der Hauskauf ohne Eigenkapital Nachteile. Es gibt auf der anderen Seite allerdings wenige Punkte, die dafür sprechen können, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital vorzunehmen. Ein Anlass wäre, wenn Sie Ihre Wunschimmobilie zufällig entdecken oder zeitlich befristet zu einem besonders günstigen Kaufpreis erwerben könnten. Dann gilt es, zuzuschlagen, auch wenn noch kein Eigenkapital vorhanden ist. Das setzt allerdings voraus, dass Sie die Vollfinanzierung gut tragen können und sich nicht in finanzielle Probleme begeben.
Ein weiterer Grund für den Hauskauf ohne Eigenkapital kann darin bestehen, dass Sie zwar Eigenmittel besitzen, diese jedoch gebunden und / oder sehr rentabel angelegt sind. Erhalten Sie beispielsweise für Ihre Geldanlage eine Rendite von jährlich sechs Prozent? Dann macht es rein rechnerisch wenig Sinn, die Anlage aufzulösen, um die Mittel stattdessen als Eigenkapital in eine Baufinanzierung einfließen zu lassen, bei der Sie für den Immobilienkredit (nur) drei Prozent an Zinsen zahlen. Allerdings gilt es dabei, noch andere Faktoren zu berücksichtigen, wie zum Beispiel die Tilgungsverrechnung und die höhere Monatsrate aufgrund fehlendem Eigenkapital.
Hauskauf ohne Eigenkapital: Worauf sollten Kunden achten?
Falls Sie sich für eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital entscheiden, sollten Sie unter anderem auf folgende Punkte achten:
- Monatliche Kreditrate sollte aufgrund der frei verfügbaren Einkünfte gut tragbar sein
- Vermeiden Sie möglichst eine 110%-Finanzierung, sondern zahlen Sie mindestens die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche
- Grundstücke oder Immobilien von Angehörigen sollten möglichst nicht als Sicherheit dienen
- Decken Sie das erhöhte Risiko durch passende Versicherungen ab, insbesondere durch eine Restkredit- und Berufsunfähigkeitsversicherung
- Sparen Sie trotz einer Vollfinanzierung regelmäßig Kapital an, um so Rücklagen zu bilden
- Leisten Sie – wenn möglich – später Sondertilgungen, um trotz Vollfinanzierung möglichst früh schuldenfrei zu sein
Wenn Sie diese und andere Aspekte achten, kann es bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital gut gelingen, die gewünschte Immobilie problemlos zu finanzieren.
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