Haftungsfragen rund um die Baubegleitung

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Als Unterstützung für den Bauherrn leistet ein unabhängiger Baubegleiter in allen Bauphasen wichtige Unterstützung. Er berät bei Finanzierungsfragen, unterstützt die Planung des Hauses und übernimmt während der Bauausführung die Kontrolle der Ausführungs- und Materialqualität. Alle Leistungen, das vereinbarte Honorar wie auch die Frage der Haftung werden vertraglich im Baubetreuungsvertrag festgelegt.

Je nach Leistungsart ist der Baubetreuervertrag ein Werkvertrag. Dies hat Auswirkungen auf den Umfang der Haftung bei Baumängeln © Zerbor, stock.adobe.com
Je nach Leistungsart ist der Baubetreuervertrag ein Werkvertrag. Dies hat Auswirkungen auf den Umfang der Haftung bei Baumängeln © Zerbor, stock.adobe.com

Werkvertrag oder Dienstleistungsvertrag?

Häufig werden Verträge zwischen Bauherr und Baubegleiter als Dienstleistungsvertrag angesehen. Dies ist für den Auftragnehmer vorteilhaft, da in diesem Falle keine Erfolgshaftung vorliegt. Die Rechtsprechung sieht dies jedoch anders. So urteilte das OLG Brandenburg (Urteil vom 14.10.2015 – 4 U 6/12), dass es sich bei diesen Leistungen, um einen Werkvertrag handelt und der Baubetreuer für seine Leistungen haftet. So schuldet er dem Bauherrn ein mängelarmes Werk, das heißt: Übersieht er Baumängel bei einer Baustellenbegehung, haftet er nach dem Gewährleistungsrecht.

Baubetreuer beauftragen: Verschiedene Vertragsoptionen im Vergleich
Baubetreuer beauftragen: Verschiedene Vertragsoptionen im Vergleich

Letztendlich muss im Ernst- und Einzelfall dennoch häufig das Gericht entscheiden, ob im individuellen Fall ein Werk- oder Dienstleistungsvertrag vorliegt. Entscheidend sind in dem Fall die Leistungen und die Frage, ob ein eventuell vereinbarter Haftungsausschluss rechtmäßig ist oder ob ein eingeschränktes Haftungsrisiko vorliegt, zum Beispiel, weil nur wenige Kontrollen während der Bauausführung vereinbart wurden („Stichproben-Qualitätsüberwachung“).

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Haftung als Gesamtschuldner

Der Baubegleiter haftet ebenso wie der Architekt als Bauleiter und das ausführende Unternehmen gesamtschuldnerisch. Kommt es zu einem Baumangel, ist dieser also ebenso in der Haftung wie alle anderen am Bau Beteiligten, die mit dem Mangel in Zusammenhang stehen. Häufig wird dann erst vor Gericht entschieden, wer für den eingetretenen Schaden ursächlich haftet und für dessen Beseitigung die Kosten tragen muss.

Das Prinzip der gesamtschuldnerischen Haftung
Das Prinzip der gesamtschuldnerischen Haftung

Leistungsumfang definiert die Haftung

Bei den Bauüberwachungsleistungen des unabhängigen Baubegleiters können zwei Kategorien unterschieden werden, die auch unterschiedliche Auswirkungen auf die Haftung haben. Auch der Bundesgerichtshof hat dazu bereits ein Urteil gefällt (BGH, Urteil vom 11.10.2001 – VII ZR 475/00; IBR 2002, 87).

Wird die Bauausführung nur in wenigen Kontrollen stichprobenartig überwacht, liegt häufig nur eine beschränkte Haftung des Baubegleiters vor © Robert Kneschke, stock.adobe.com
Wird die Bauausführung nur in wenigen Kontrollen stichprobenartig überwacht, liegt häufig nur eine beschränkte Haftung des Baubegleiters vor © Robert Kneschke, stock.adobe.com
Bauüberwachung: Leistung bestimmt Haftung!
Bauüberwachung: Leistung bestimmt Haftung!

Qualitätsüberwachung in Form von Stichproben

Erfolgt die Qualitätskontrolle auf der Baustelle nur in wenigen Terminen und ist im Vertrag formuliert, dass der Baubegleiter nur dafür zuständig ist, Baumängel zu erkennen und zu erfassen, werden die Leistungen eher als Gutachtenleistungen eingeordnet, deren Verjährungsfrist für Mängel nach BGB § 634a, Absatz 1 drei Jahre beträgt.

Wichtig: Beachten Sie unbedingt die Verjährungsfristen für Ansprüche bei Baumängeln
Wichtig: Beachten Sie unbedingt die Verjährungsfristen für Ansprüche bei Baumängeln

Erweiterte Qualitätsüberwachung

Geht aus den vereinbarten Leistungen hervor, dass der Baubegleiter mit einer erweiterten Überwachungspflicht beauftragt ist, zum Beispiel mit der Überprüfung der Übereinstimmung von Planung und Ausführung, Mitwirkung an Teilabnahmen einzelner Gewerke und der Schlussabnahme, erfolgt schneller die Einstufung als Werkvertrag. Bei dieser Vertragsform schuldet der Auftraggeber, in diesem Fall also der Baubegleiter, ein mängelarmes Werk zur Vertragserfüllung und steht demnach umfangreicher in der Haftung.

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Haftung bei „wirtschaftlicher“ Baubetreuung

Wird ein Baubetreuer als Baupartner nur mit den wirtschaftlichen Aspekten des Hausbaus, wie zum Beispiel der Mitwirkung bei der Vergabe und der Auswahl der Bauunternehmen und Handwerker beauftragt, gelten andere Haftungsregeln, nämlich die nach dem Auftrags- und Dienstvertragsrecht. Mögliche Haftungsfälle sind zum Beispiel große Überschreitungen der Bausumme, falsche Kalkulationen oder vorvertragliche Pflichtverletzungen.

Wird die Bauausführung nur in wenigen Kontrollen stichprobenartig überwacht, liegt häufig nur eine beschränkte Haftung des Baubegleiters vor © Robert Kneschke, stock.adobe.com
Haftungsfragen rund um die Baubegleitung

Als Unterstützung für den Bauherrn leistet ein unabhängiger Baubegleiter in allen Bauphasen wichtige Unterstützung. Er berät bei Finanzierungsfragen, unterstützt die… weiterlesen

Die Zusammenarbeit mit dem Baubetreuer und der Leistungsumfang werden vertraglich festgehalten. Welche Vertragsart vorliegt, entscheiden die beauftragten Leistungen © strichfiguren, stock.adobe.com
Die Zusammenarbeit mit dem Baubetreuer und der Leistungsumfang werden vertraglich festgehalten. Welche Vertragsart vorliegt, entscheiden die beauftragten Leistungen © strichfiguren, stock.adobe.com

Der Vertrag mit dem Baubegleiter

In der Praxis gleicht kein Bauprojekt dem anderen, entsprechend individuell sind auch die Leistungen im Vertrag mit dem unabhängigen Baubetreuer zu vereinbaren. Einige Punkte sind jedoch zwingend Bestandteil in jedem Vertrag, dies umfasst folgende Punkte:

  • Vertragsgegenstand mit genauer Beschreibung und Standort des Bauprojektes
  • Gültige Vertragsgrundlagen, zum Beispiel die AGB des Baubegleiters, Verhandlungsprotokolle, Leistungsbeschreibung, DIN-Normen und technische Vorschriften,
  • Vereinbarte Leistungen, einzeln und möglichst detailliert aufgelistet
  • Höhe und Art der Vergütung, auf Stundenbasis oder als Festpreisangebot
  • Termine und Fristen für Baubegehungen, Besprechungen, Abnahmen und Dokumentation
  • Zahlungsmodalitäten
  • Sicherheitsleistungen (falls vereinbart)
  • Nötige Versicherungen auf Bauherrn- und Baubegleiterseite
  • Kündigungsgründe
  • Zuständiger Gerichtsstand
Inhalte des Baubegleitervertrags
Inhalte des Baubegleitervertrags

Insbesondere die Art der Bezahlung muss genau vereinbart werden. So kann ein Ratenplan aufgestellt werden, weitere Zahlungsarten sind Abschlagszahlungen nach Baufortschritt, Zahlung der Gesamtsumme nach Abschluss der Leistungen mit Bankgarantie (Auftraggeber) und Erfüllungsbürgschaft (Auftragnehmer). Die individuellen Leistungen lassen sich im weitesten Sinne in zwei Bereiche aufteilen, nämlich die Unterstützung in der Planungsphase bis zum Baubeginn (wirtschaftliche Baubetreuung) und die Bauüberwachungsleistungen (technische Baubetreuung).

Mit der Unterzeichnung des Vertrages wird dieser mit seinen Inhalten rechtsgültig, mündliche Absprachen, die nicht im Vertrag enthalten sind, werden damit ungültig. Soll der Vertrag ergänzt oder geändert werden, muss dies schriftlich und mit Einverständnis beider Parteien stattfinden.

Die Prüfung des Bauvertrags ist eine gute Investition
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Der Einzelfall entscheidet

Gerade im Baubereich ist es nahezu unmöglich, jede Situation vertraglich zu erfassen und Haftungsrisiken oder Folgekosten auszuschließen. Dies liegt zum einen an den vielfältigen Einzelleistungen, die beim Bau eines Gebäudes erfolgen, aber auch daran, dass eine Vielzahl von Firmen und Dienstleistern am Hausbau beteiligt sind. Um die Haftung gering zu halten, empfiehlt sich deshalb grundsätzlich bei allen Verträgen, diese vor Abschluss von einem Fachmann prüfen zu lassen, zum Beispiel von einem Vertragsanwalt. Kommt es im Verlauf des Bauvorhabens oder auch danach zum Streit und sollen Schadensersatzansprüche durchgesetzt werden, funktioniert dies häufig auch nur mit anwaltlicher Hilfe und einem Gang vors zuständige Gericht.

Als Profi schaut der Baubegleiter genau hin und prüft gründlich, so lassen sich kleinere Mängel frühzeitig beseitigen und Folgeschäden vermeiden © Kzenon, stock.adobe.com
Welche Vorteile bringt ein Baubegleiter für Bauherr und Bauprojekt

Überwachung und Kontrolle wird auf der Baustelle von verschiedenen Parteien übernommen, in der Regel in Form von Bauleitern. So stellt… weiterlesen

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