Ist die Baugenehmigung erteilt, die Baubeginnsanzeige bei der Behörde eingereicht und die Baustelle eingerichtet, beginnt der eigentliche Hausbau. Damit eröffnet sich dem unabhängigen Baubegleiter ein neues, praktisch und technisch orientiertes Betätigungsfeld. Auch hier bestimmt der vertraglich vereinbarte Leistungsumfang, welche Aufgaben der Fachmann übernimmt.
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Wichtiges Kontrollinstrument: Bauüberwachung durch den unabhängigen Baubegleiter
Für die Bauüberwachung können sich auf der Baustelle gleich mehrere Experten befinden: Zum einen der Architekt, der als Bauleiter die Ausführung der Leistungen gemäß der Genehmigungs-, bzw. Ausführungsplanung überwacht sowie der Bauleiter des Bauunternehmens, der die Aufgaben und Gewerke koordiniert und ebenfalls die korrekte Bauausführung kontrolliert. Häufig übernimmt an dieser Stelle der Architekt, bzw. Planer auch die Funktion des Baubegleiters, der im Sinne des Bauherrn agiert. Alternativ kann jedoch ein zusätzlicher, unabhängiger Bauleiter beauftragt werden. Dies empfiehlt sich insbesondere dann, wenn ein Generalunternehmen, eine Hausbaufirma oder ein Bauträger als Baupartner das Eigenheim errichtet.
Baubegleitung und Bauträger
Beim Bauen mit dem Bauträger gelten einige besondere Regeln. So fungieren nicht Sie selbst, sondern der Bauträger als Bauherr, erst… weiterlesen
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Die Bauüberwachung
Üblicherweise wird der Baubegleiter beim Einfamilienhaus mit vier bis sechs Baubegehungsterminen beauftragt, die in bestimmten Bauphasen erfolgen sollten. Wichtig dabei: Die Termine sollten jeweils dann erfolgen, wenn ein Gewerk fertiggestellt, aber noch nicht durch Folgegewerke verdeckt wurde. So macht die Kontrolle der Bodenplatte keinen Sinn mehr, wenn bereits der Estrich verlegt wurde. Mögliche Begehungstermine erfolgen nach folgenden Bauabschnitten:
Fertigstellung von Bodenplatte/ Keller im Rohbau
Bei diesem Termin kontrolliert der Baubegleiter, ob die Bodenplatte, bzw. der Kellerrohbau in Übereinstimmung mit der Planung und den Angaben aus dem Leistungsverzeichnis errichtet wurde. Insbesondere Dämmungen und Abdichtungen werden überprüft. Der richtige Zeitpunkt für diesen Begehungstermin ist vor dem Verfüllen der Baugrube.
Fertigstellung Rohbau
Steht der Rohbau einschließlich Dachkonstruktion, ist der nächste Termin sinnvoll. Hier erfolgt eine Sichtprüfung auf Mängel sowie eine weitere Kontrolle der Übereinstimmung mit den Bauplänen sowie die Einhaltung der Raummasse durch stichprobenartige Messungen.
Installationen
Die Überprüfung von Elektro-, Wasser- und Heizungsinstallation muss vor Beginn der Putz- und Estricharbeiten erfolgen. Nur in der Phase der Rohinstallation kann die Leitungsführung oder die fachgerechte Verlegung der Fußboden-, bzw. Wandheizung überprüft werden.
Fenster und Türen
Der fachgerechte Einbau der Fenster und Türen nach RAL Montage ist entscheidend für die Dichtheit und spätere Effizienz des Hauses. Bei der Begehung wird die fachgerechte Ausführung der Anschlussfugen geprüft und auch, ob die eingebauten Bauelemente den vertraglichen Vereinbarungen in Qualität und Ausführung entsprechen.
Nach dem Verputzen
Die Qualität der Putzarbeiten ist in der Leistungsbeschreibung als Teil des Bauvertrages festgelegt. Sind diese abgeschlossen, prüft der Baubegleiter die Übereinstimmung mit den Vereinbarungen und die Mängelfreiheit sowie die allgemeine Ausführungsqualität.
Neben diesen grundlegend sinnvollen Bauüberwachungsterminen können noch weitere Begehungen vereinbart werden, zum Beispiel für den Dachgeschossausbau oder nach dem Verlegen der Bodenbeläge. Auch dann, wenn der Bauherr einen Ausführungsfehler und damit einen Baumangel vermutet, kann eine zusätzliche Baubegehung sinnvoll sein und nachträglich beauftragt werden. Idealerweise ist auch für diesen Fall bereits eine Vereinbarung im Vertrag mit dem Baubegleiter vorhanden.
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Die Abnahme
Mit der Abnahme bestätigt der Bauherr die ordnungsgemäße Ausführung der Leistungen, bzw. protokolliert vorhandene Baumängel. Rechtlich gesehen ist dies ein wichtiger Zeitpunkt: Ist das Gebäude komplett (Schlussabnahme) oder in Teilen (Teilabnahme) abgenommen, geht die Beweislast auf den Bauherren über. Dies bedeutet, dass bei nachträglich auftretenden Mängeln durch ihn bewiesen werden muss, dass das ausführende Unternehmen oder auch der Planer den Mangel verursacht hat. Ebenso beginnt zu diesem Zeitpunkt die vertraglich festgelegte Gewährleistungsfrist, die beim Verbraucherbauvertrag nach BGB 5 Jahre beträgt. Umso wichtiger ist es, zu diesem Termin den Baubegleiter zur Seite zu haben. Er prüft die Leistungen auf die Übereinstimmung mit der Planung und technische Richtigkeit, erstellt ein Abnahmeprotokoll, in dem Mängel aufgeführt und Fristen zur Beseitigung festgelegt werden.
Tipp: Etwa 6 Monate vor Ablauf der Gewährleistung sollte das Bauwerk nochmals gründlich geprüft werden, um eventuelle Mängelansprüche beim Bauunternehmen noch geltend machen zu können.
Die Baudokumentation
Der unabhängige Baubegleiter dokumentiert alle Leistungen und Kontrollen auf der Baustelle sowie eventuell erstellte Gutachten, zum einen für die Abrechnung und zum Nachweis der vertraglich vereinbarten Leistungen, aber ebenso, um für eventuell später auftretende Rechtsansprüche aufgrund von Baumängeln eine lückenlose Beweiskette vorlegen zu können. Diese Dokumentation sollte der Bauherr mit zu den Bauakten heften.
Sonderfall: bodenkundliche Baubegleitung
Im Einfamilienhausbau ist diese Form der Baubegleitung in der Regel nicht oder nur in Ausnahmefällen erforderlich. Bei der bodenkundlichen Baubegleitung werden Maßnahmen zum Bodenschutz geplant und deren Umsetzung kontrolliert. Der Baubegleiter fungiert in diesem Fall in der Regel als Berater und definiert Randbedingungen für den Bodenschutz, legt nötige Maßnahmen fest, erstellt bodenkundliche Ausführungsplanungen und berät bei der Bauausführung. Vorgaben und Empfehlungen zur Durchführung gibt der Leitfaden zur bodenkundlichen Baubetreuung vom Bundesverband Boden (BVB).
Wofür ist der unabhängige Baubegleiter nicht zuständig?
Grundsätzlich enden die Zuständigkeiten des Baubegleiters dort, wo es keine vertragliche Vereinbarung gibt und dort, wo auch die Verantwortlichkeiten des Bauherrn enden. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Baubegleiter per Vollmacht als Bauherrenvertreter fungiert. Auch übernimmt der Experte für Ihr Bauvorhaben keine Haftung, die die einzelnen Auftragnehmer tragen wie zum Beispiel das bauausführende Unternehmen und ist auch nicht dafür zuständig, deren Aufgaben zu koordinieren oder die jeweilige Arbeitsmentalität zu überwachen.
Baustellenbegehungen und Abnahme mit Baubegleiter
In welchem Umfang ein unabhängiger Baubegleiter den Bauherrn bei seinem Projekt unterstützt, kann vertraglich frei festgelegt werden. Die Leistungen gliedern… weiterlesen
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