Beim Bauen mit dem Bauträger gelten einige besondere Regeln. So fungieren nicht Sie selbst, sondern der Bauträger als Bauherr, erst dann, wenn das Wohnhaus fertiggestellt ist, geht es in Ihr Eigentum über. Dies bringt einige Vorteile, aber auch gewisse Nachteile mit sich. Einer davon ist die fehlende Kontrolle über den Bauablauf. Mit einer unabhängigen Baubegleitung können Sie sich ein gewisses Maß an Kontrolle und Mitbestimmung verschaffen, allerdings nur, wenn der Bauträger zustimmt.
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Bauen mit dem Bauträger
Wer einen Bauträger als Baupartner wählt, kauft ein Komplettpaket, bestehend aus Grundstück und schlüsselfertigem Gebäude. Der Bauträger bleibt von der Planungsphase bis zur Schlussabnahme Bauherr und kümmert sich um alle Belange rund um das Bauprojekt. Für Sie als zukünftigen Hausbesitzer hat das einige Vorteile:
- Ein Ansprechpartner über alle Hausbauphasen hinweg
- Alle Leistungen erfolgen aus einer Hand
- wenig Arbeits- und Zeitaufwand bis zur Fertigstellung des Hauses
- Festpreis für einfache Kalkulation und Finanzierung
Bauträger arbeiten mit zwei Geschäftsmodellen. Einmal dem Vorratsbau, bei dem das Unternehmen Häuser fertig baut und diese dann verkauft, zum anderen den Bestellbau. Bei der zweiten Variante haben Sie in der Planungsphase ein Mitspracherecht und können die vom Bauträger gelieferten Hausgrundrisse nach Ihren Vorstellungen anpassen. Allerdings bringt gerade der Bestellbau auch Nachteile mit. Einer davon ist, dass die Bauausführung komplett in Bauträgerhand liegt. Dieser vergibt die Leistungen an Subunternehmer oder erstellt Teile des Hauses mit dem eigenen Bauunternehmen, ebenso wird die Bauleitung durch den beauftragten Architekten und den Bauleiter für die Handwerksleistungen von ihm gestellt. Erst bei der Schlussabnahme haben Sie die Möglichkeit, mögliche Mängel zu entdecken, zu protokollieren und auf deren Beseitigung zu pochen.
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Kontrolle durch unabhängige Baubegleitung
Der vom Bauträger beauftragte und häufig dort angestellte Bauleiter befindet sich in einer Gratwanderung zwischen der Erfüllung des Kundenauftrags durch ein mängelfrei erstelltes Wohnhaus und den wirtschaftlichen Interessen seines Auftrags-, bzw. Arbeitgebers, dem Bauträger. Letztere werden häufig an erste Stelle gestellt, was wiederum Nachteile für die Gesamtqualität des Hauses bringen kann.
In dem Bestreben Kosten einzusparen und den Gewinn des Bauträgers zu maximieren, kann an Fachkräften, Ausführungs- und Materialqualität gespart werden. Pfusch am Bau ist leider immer häufiger an der Tagesordnung. Übernimmt eine unabhängige Baubegleitung im Auftrag des späteren Hauseigentümers die Kontrollen, sieht dies in der Regel anders aus, salopp gesagt, gibt sich der Bauherr, also der Bauträger, deutlich mehr Mühe mit der fachgerechten Ausführung.
Tipp: Die unabhängige Baubegleitung sollte bereits in einem frühen Stadium und in regelmäßigen Abständen die Ausführungsqualität prüfen. Je eher ein Mangel erkannt wird, umso einfacher ist dessen Beseitigung.
Baubegleitung frühzeitig beauftragen!
Gerade beim Bauträgervertrag gibt es eine Vielzahl von rechtlichen Hürden und Stolperfallen. Deshalb sollten gerade diese Verträge sehr genau und von einem Fachmann geprüft werden. Mit dem Bauträgervertrag verpflichtet sich der Auftragnehmer, dem Auftraggeber ein mängelfreies Gebäude inklusive Grundstück zum Festpreis und mit vertraglich verbindlichem Fertigstellungstermin zu übergeben. Dieser Vertrag ist eine Mischung aus Kaufvertrag für das Grundstück und Bauvertrag für die Errichtung des Wohnhauses.
Nach dem seit 2018 geltenden Baugesetz im BGB muss der Bauträgervertrag den Regelungen des Verbraucherbauvertrages entsprechen, weiterhin müssen die Vorgaben aus der Bauträger- und Maklerverordnung (MaBV) zum Zahlungsplan eingehalten werden. Viele Bauträger halten sich nicht an diese Vorgaben oder es finden sich weitere, für den Käufer ungünstige Klauseln im Vertrag, zum Beispiel bezüglich der Preisbindungsfrist. Der unabhängige Baubegleiter leistet an dieser Stelle wichtige Hilfe, indem er den Vertrag mit seinem Expertenwissen gründlich prüft und auch die Vertragsverhandlungen bei gewünschten Änderungen übernimmt. Dazu gehört auch die Verhandlung darüber, dass er als unabhängiger Bauherrnvertreter die Bauüberwachung bei der Ausführung übernimmt.
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Mitspracherecht einfordern
Generell haben Sie – trotz unterschriebenem Bauvertrag beim Bestellbau – kein Mitspracherecht innerhalb der Bauausführung. Deshalb sollte im Vertrag mit dem Bauträger festgelegt werden, dass Sie, bzw. ein unabhängiger Baubegleiter als Ihr Vertreter, Zutritt zur Baustelle hat und Mängelfreiheit und Ausführungsqualität überwachen darf.
Seriöse Bauträger werden dem späteren Hauseigentümer das Recht einräumen, die Baustelle auch vor der Übergabe zu betreten, bzw. einen unabhängigen Baubegleiter damit zu beauftragen. Weigert sich das Unternehmen, sollte noch einmal genau geprüft werden, wie renommiert und qualitativ die Leistungen sind, bzw. von Referenzen bewertet werden.
Unabhängige Baubegleitung: Kosten und Fördermöglichkeiten
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Tipp: Die Zulassung eines unabhängigen Baubegleiters durch den Bauträger ist Kulanzsache, verpflichtet sind die Unternehmen dazu nicht.
Baubegleitung für die Schlussabnahme
Ein wichtiger Punkt im Bauträgervertrag ist die förmliche Schlussabnahme. Darunter versteht man eine gemeinsame Begehung des Neubaus nach der Fertigstellung und vor der Übergabe an den Käufer. Der unabhängige Baubegleiter sollte hier auf jeden Fall mit dabei sein. Er begutachtet das Gebäude, erstellt ein Abnahmeprotokoll und nimmt darin eventuell entdeckte Baumängel sowie die Frist zur Mängelbeseitigung au. Sorgfalt ist hier das A und O: Entdecken Sie erst nach der Abnahme Mängel, liegt die Beweislast, dass diese durch den Bauträger verursacht wurden, bei Ihnen, dies erschwert die Durchsetzung der Mängelbeseitigung deutlich.
Welche Vorteile bringt ein Baubegleiter für Bauherr und Bauprojekt
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